拆遷安置房購房須知

一、拆遷安置房是否能買賣

拆遷安置房一般需五年才能進行上市交易。

房屋能不能上市交易，簡單的可以根據土地性質判斷，集體土地，是歸集體所有，鄉鎮多半是這樣的土地性質。

如果是國有土地，即可辦理到房產證，就可以上市交易，有些是永遠拿不到房產證的，比如集體土地，除非他進行 地性質變更。有些是拿到了短時間內不能交易的，比如一些拆遷安置房。

國家在這方面都是有相關規定的。

房產一般有兩證，房產證和土地證，房產證簡單的說就是表示這房子歸你所有，如果建築物沒了，你想再在原土地上興建，必須經相關部門批准。

土地證表示此土地歸你所有，無論建築物是否存在，別人是無權在你的地盤建東西的，這就是侵犯你的權益。

二、拆遷拿安置房注意事項

安置房是否能取得房產證不能一概而論，這需要看其擁有的產權是否是全產權，以及拆遷協議上的相關規定。首先，弄清安置房的性質對於房產證辦理是至關重要的，調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷後開發商沒有及時辦理，如果有拆遷協議書，雖然麻煩，但日後還是可以辦理產權證的。安置房的所有權一般歸屬當地或區域房管部門所有。房產證是需要通過房管部門來辦理的，需要按照現行的房屋平均售價的一定比例繳納費用，然後辦理產權證。

安置房如果進行了產權登記並取得房屋所有權證，是可以上市交易的，房屋權屬證書（房產證）是權利人依法擁有房屋合法權利並對房屋行佔有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律的保護。其它任何房產證不具有同等法律效力。不管是什麼性質的房屋只有在取得房產證後才可以進行二次交易，沒有取得房產證是禁止上市交易的。

三、買安置房注意事項

對於無證的拆遷安置房，在購買時要分清情況： 1、調查清楚拆遷前的`產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷後開發商沒有及時辦理，如果有拆遷協議書，雖然麻煩，但日後還是可以辦理產權證的； 2、一定要辦理公證手續，以免日收出現糾紛。 3、有的開發企業為了增加收入，在拆遷安置房交易後可以提供更名（過戶）服務，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。所以說，弄清這套拆遷安置房的性質對於您的購買至關重要。您可以考慮對拆遷協議進行更名，更名時，要進行公證。

如果此套拆遷安置房在拆遷時就手續不全，實際中拆遷協議也是不能辦理過戶的，房產證通常會按照拆遷協議等相關資料辦理，房產證辦理下來之後產權仍屬於原房主，則不利於您維護權益。您可以向出售單位確定相關事宜，或者仔細

檢視您所簽訂的購房協議，

四、拆遷安置房買賣費用

買方 賣方 契稅：總價*1.5%

印花稅：總價*0.05% 總價*0.05% 交易手續費：3*平方數 3*平方數 拆遷安置方：總價*4%

土地出讓金（公房）：總價*1%

土地登記費50元每件

印花版稅5/件

房屋登記費80元/件

工本費10/件

通告費（境外人士）200/件

（通過中介）

中介費：成交價*1% 成交價*1.5% 過戶代辦費：200元 200元

按揭代辦：400 水電過戶200 評估費：評估價*0.44%

他項權證190

營業稅。5年內出售5.55%

個人所得稅總價*1.5%

高檔住宅：總價*3%

高檔住宅增值部分5年後出售也要交5.55%的稅

拆遷安置房購房須知 [篇2]

動遷房由於其交易過戶受到年限的制約，因此與同類其他性質的房屋相比，價格上具有一定的優勢，為此也受到了眾多購房人的青睞，但是與之伴隨的是交易風險的不可控制，不少購房人在最終交易過戶時，由於出賣方以種種理由拒絕配合，不得不訴諸法律。那在動遷房買賣中有哪些注意事項呢，筆者作為滬上專業從事房地產買賣糾紛的資深律師，現談一下幾點：

一、動遷房雖限制轉讓，但並不意味著該買賣合同無效。

《合同法》第52條之規定：有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

動遷房限制轉讓只是受到當地房管部門的行政管理規範約束，並不屬於法律、行政法規的規定，因此該買賣合同從法律上來說是合法有效的。

二、動遷房買賣合同有效，並不意味著就可以取得動遷房所有權。

《物權法》第106條規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。” 從中可以看到，雖然簽訂了動遷房買賣合同，但是若出賣方並不具有處分該動遷房屋的權利，購房人則將陷入無法取得受讓房屋產權的窘境。因此，在簽訂買賣合同之前，購房人應要求合同相對方提供可以證明權屬的相關資料，並核對動遷安置的人數，以免屆時出現不必要的法律風險。

三、即便動遷房買賣合同是有權處分，購房人也並不一定能取得動遷房所有權。 由於動遷房買賣合同是附期限的合同，因此在限制轉讓期間是不能辦理交易過戶的，這意味著在此期間一旦發生其他法律事實，會直接影響最終交易的順利進行。最簡單的例子就是出賣人因欠債導致該動遷房被法院司法查封，該債務無法償還則動遷房屋無法交易過戶。在2011年7月29日前，購房人可以通過對該動遷房辦理抵押登記來規避此類風險，但之後《上海市動遷安置房管理辦法》第23條明確規定，“動遷安置房在取得房地產權證後的3年內，不得轉讓、抵押，但依法發生繼承等非交易類行為以及由原安置區、縣的住房保障房屋管理局按照有關規定組織回購的除外。”因此，在購買動遷房過程中，對於無法交易過戶的違約責任及擔保等方面，購房人特別需要留意。

四、如何降低購買動遷房的交易風險

筆者認為，除了之前所述外，購房人可以要求賣方交付該房屋的權屬憑證，先期入住取得該房屋實際佔有的法律狀態，簽訂租賃期20年的房屋租賃合同，必要時要求對方辦理不可撤銷的委託公證。

綜上所述，通過合法有效的合同風險管控，動遷房的交易是可以獲得保障的，筆者代理的一系列動遷房買賣糾紛的案件的判決中，購房者的訴請最終都獲得法院的支援。