滿洲裏市物業管理辦法最新版

《滿洲裏市物業管理暫行辦法》(市政府法制辦備案審查登記號：MGS-2009- 0011)已經市政府研究同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

滿洲裏市人民政府

二〇〇九年十一月二十七日

　滿洲裏市物業管理暫行辦法

　第一章 總則

第一條 為加強物業管理工作，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人居生活環境，提升城市管理水平，依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《內蒙古自治區物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 在滿洲裏市行政區域內從事物業管理及其相關活動適用本辦法。

第三條 滿洲裏市建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

各區政府(管委會)是本行政區域內物業管理主體，負責物業管理活動的推行、實施和管理工作。

其他有關行政管理部門和單位按照各自職責，依法做好物業管理有關工作。

第四條 街道辦事處、社區負責組織召開轄區內物業區業主大會、組建業主委員會，並對其物業管理活動進行培訓、指導和監督;負責監督、檢查轄區內物業服務企業的服務行為，督促其履行物業服務合同;負責調解物業管理活動矛盾糾紛，協調解決物業管理相關事宜。

第五條 物業管理要遵循“以人為本，管建並重”的思想，注重行業形象、人員素質和服務水平的綜合提升，按照政府主導，市場化運作的方向，通過政策扶持，規範行為，嚴格管理，引導建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業管理行業健康發展。

　　第二章 完善管理制度

第六條 建立履約保證金制度，規範退管項目行為。

自2010年1月1日起，在我市從事物業管理的物業服務企業應當交納履約保證金，標準原則為物業管理項目月服務費總額，按接管物業項目總建築面積分段累積計算，但不低於下列標準：

20萬平方米以下的不低於6萬元。

20～50萬平方米的不低於10萬元。

50萬平方米以上的不低於15萬元。

履約保證金不足最低標準時，物業服務企業應及時補足。

物業服務企業正常退出物業管理項目的，履約保證金予以返還;非正常退出物業管理項目，履約保證金不予返還，由轄區政府(管委會)支付此後過渡管理期間的物業服務費。

第七條 新建住宅項目交付使用實行社會評審制度。

新建住宅是否達到交付使用條件，由市建設行政主管部門組織，轄區政府(管委會)及街道和社區代表、前期物業服務企業、隨機抽取3～5名物業買受人代表共9～11人組成“新建住宅交付使用評審委員會”，按照《滿洲裏市新建住宅小區住宅與綜合設施同步交付使用管理暫行辦法》進行綜合評審確定。市建設行政主管部門依據評審結果做出是否同意竣工驗收備案的決定。

第八條 住宅物業項目實行物業管理匹配製度。

按照“以新帶舊、以大帶小、以優帶劣、平衡資源”的原則，各區政府(管委會)對尚未推行物業管理的住宅區進行改造並具備基礎條件的，將其交與臨近物業管理項目的物業服務企業實施物業管理。

第九條 建立物業管理市場清出機制。

對未按規定履行合同及資質年檢不合格的物業服務企業，依據有關規定註銷其資質，清出物業管理市場。

　　第三章 優惠政策扶持

第十條 對在我市從事物業管理的物業服務企業予以資金扶持，資金額度為本年度物業服務企業所繳納的營業税、城市建設維護税及教育費附加三項税額。

第十一條 對經民政部門確定的社會救濟對象及生活確有困難的優撫對象(業主)，其應交納的物業服務費由轄區財政承擔，物業服務企業憑區政府(管委會)、市建設行政主管部門和民政部門確認金額向區政府(管委會)申請撥款。

第十二條 各區政府(管委會)對住宅物業區業主委員會主任、副主任工資和辦公經費給予補貼，具體標準按照業主委員會所屬物業區總建築面積確定：

5萬平方米以內的，工資200元/人•月，辦公經費50元/月;

5～10萬平方米的，工資300元/人•月，辦公經費70元/月;

10萬平方米以上的，工資400元/人•月，辦公經費100元/月。

業主委員會主任、副主任由社區人員兼任的，不論管轄物業區建築面積大小，人員工資一律在社區工資基礎上每月補貼150元，辦公經費按前款標準發放。

第十三條 各區政府(管委會)應將第十條、第十一條、第十二條所列專項業務經費列入年度財政預算編制。

第十四條 鼓勵社會力量參與城市生活垃圾運輸工作。對成立生活垃圾運輸隊伍並符合一定條件的單位或個人可提供小額貼息或無息貸款，引導生活垃圾運輸逐步向社會化、專業化、市場化方向發展。

第十五條 市勞動和社會保障部門、民政部門要對僱用社會救濟及優撫人員、退役軍人(士兵、士官)、大中專畢業生的物業服務企業和從業人員制定相應優惠政策，保護雙方合法權益。

第十六條 鼓勵物業服務企業利用主業開展公益類、服務類延伸產業，通過開源節流、技術創新發展品牌化經營。市發改委、民政、工商、税務等相關部門要積極爭取國家、自治區有關優惠政策。

第十七條 對創優達標活動中獲得物業服務先進企業及優秀、示範項目的，應按不同獲獎等級給予企業相應獎勵。

　　第四章 規範服務行為

第十八條 新建物業交付使用前，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營服務單位應對相關共用管線和設施設備進行驗收，經驗收合格後，開發建設單位應當與專業經營服務單位就相關共用管線和設施設備辦理移交手續，並簽訂協議。

第十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營服務單位，應當直接為業主提供服務，向最終用户收取有關費用，並依法承擔接管後的物業管理區域內相關共用管線和設施、設備維修、養護責任。委託物業服務企業代為維修、養護的，應當與之簽訂委託合同，並支付相應費用。

供水、供電單位負責業主入户表以外部分(包括表)的管線和設施、設備維修、養護;供熱單位負責業主户外部分(實行計量表則為表外部分，包括表)的管線和設施、設備維修、養護;供氣單位負責物業區域內所有燃氣管線及附屬設施(包括用户計量器具)的維修、養護;通訊、有線電視單位負責物業區域內及至業主户內終端部分所有管線和設施、設備維修、養護。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。業主委員會、物業服務企業或其他管理人應予以配合。

第二十條 物業服務企業要將物業服務合同約定的服務標準、服務內容、物業服務費構成向業主明示，每年至少一次公示物業服務費收支情況，便於業主監督。

　　第五章 加強綜合管理

第二十一條 市價格主管部門會同市建設行政主管部門按照合理、公開、質價相符原則，根據不同物業類型、不同物業服務等級重新測算制定物業服務費政府指導價。

第二十二條 市價格主管部門要會同市建設行政主管部門、各區政府(管委會)加強對物業服務收費的監督管理，確保其收支規範、公開、透明。

第二十三條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅(車庫或庫房)改變為經營性用房。業主將住宅(車庫或庫房)改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意，否則工商部門不得為其辦理登記註冊;已經登記註冊的，應隨着營業期限截止、執照年審或註銷逐步予以取締。

第二十四條 業主應當履行繳納物業服務費義務，物業服務企業依法追繳物業服務費的，相關執法等部門應積極給予法律支持。

第二十五條 新建住宅項目綜合驗收環節中各相關部門要嚴格執行《滿洲裏市新建住宅小區住宅與綜合設施同步交付使用管理暫行辦法》，對達不到驗收條件的，不得交付使用。

第二十六條 各區政府(管委會)應當及時處理業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業等當事人在物業管理活動中的投訴，市建設行政主管部門應當予以監督、指導。

各區政府(管委會)受理投訴後，應當進行調查處理，並自受理投訴之日起十五日內答覆投訴人。

投訴內容涉及其他行政管理部門職責範圍的'，受理部門應當自受理之日起五日內移送有關行政管理部門，並書面告知投訴人。

第二十七條 在物業管理活動中違反本辦法規定的，按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《內蒙古自治區物業管理條例》等法律、法規追究法律責任。

　　第六章 附則

第二十八條 本辦法下列用語的含義是：

(一)物業服務企業履約保證金是指：由物業服務企業向轄區政府(管委會)支付的，用以保證物業服務企業信守合同，誠實經營，以及非正常退出項目後過渡管理所發生的費用。

(二)相關共用管線和設施、設備是指：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視所需的線路、管道，以及與之相連接的為供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務所需的機電、電子等設備，也包括與之相關的建築物、構築物。

(三)有利害關係的業主是指：業主將住宅(車庫或庫房)改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主應當認定為有利害關係的業主。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關係的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第二十九條 此辦法由市建設行政主管部門負責解釋。

第三十條 此辦法自發布之日起施行。