赤峯市物業管理辦法「最新版」

最新版赤峯市物業管理辦法，經市政府2012年第五次常務會議討論通過，2012年10月10日起開始實施，下面是辦法的全文：

　　第一章 總則

第一條 為了規範本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民羣眾的生活和工作環境，根據國家、自治區等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 凡在本市行政區域內從事物業管理及相關活動的，均適用本辦法。

第三條 市人民政府建設行政主管部門(以下稱市物業行政主管部門)負責全市物業管理活動的指導、監督和檢查。

旗縣區人民政府建設(房產)行政主管部門(以下稱旗縣區物業行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

各級發改、財政、國土、規劃、民政、公安、環保、工商、質量技術監督、衞生、廣播電視和電業、通信等部門按照各自職責，依法做好物業管理有關工作。

第四條 街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府應當建立物業管理工作制度，具體指導、監督所轄區域內的業主成立業主大會和選舉業主委員會，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的關係。參與新建住宅小區綜合驗收、物業管理招投標、物業服務企業考評、舊住宅小區改造等工作。

社區居民委員會應當協助街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。對未實行物業管理的區域，組織業主進行自我管理和自我服務。

物業服務企業應當配合街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府開展物業管理的相關工作。拒不配合的，街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府應當提請旗縣區物業行政主管部門依法處理。

第五條 各級人民政府應當加強對物業管理行業的管理，引導建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業管理行業健康發展。

　　第二章　業主及業主大會

第六條 房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中的權利和義務按照國家、自治區物業管理有關法律、法規執行。

第七條 物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

物業使用人違反本辦法和管理規約的，有關業主應當承擔連帶責任。

第八條 旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府應當按照物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素劃定物業管理區域。

配套設施不全、不具備物業管理條件的物業區域，由當地人民政府通過舊住宅區改造等方式組織治理，創造條件，逐步實行物業管理。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。

第十條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建築面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業建築面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業主大會。

第十一條 同一個物業管理區域內的業主，應當在街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導、監督下，由業主代表、建設單位代表、社區居民委員會代表組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

籌備組人數應為單數，其中業主代表人數不得低於籌備組人數的半數，由物業管理區域內全體業主在規定時間內推薦產生。籌備組組長由社區居民委員會代表擔任。

籌備組成員名單確定後，以書面形式在物業管理區域內公告。

第十二條 籌備組應當自組成之日起三十日內在街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導、監督下，組織業主召開首次業主大會會議，並通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十三條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式，但應有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。

業主應當參加業主大會會議。因故不能參加的，可以書面委託代理人蔘加。

第十四條 業主大會作出決定，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。業主大會作出籌集和使用住宅專項維修資金以及改建、重建建築物及其附屬設施的決定，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。

業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

(一)百分之二十以上的業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第十六條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開。逾期仍不召開的，在街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導、監督下，由社區居民委員會將擬決定的事項以書面的形式在物業管理區域內公告，公告期內業主反對意見未超過半數的，視為全體業主同意。

第十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法履行職責(經協商同意，也可選聘街道和社區工作人員為顧問)。

業主委員會的人數由業主大會根據實際情況，按照五人至十一人的單數確定。

業主委員會應當在業主委員會委員中推選產生主任一人，副主任一人至二人。

業主委員會主任的工作，半數以上的委員不認可時，街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府應及時指導業主委員會對主任進行改選。

業主委員會委員不得在本物業管理區域內物業服務企業或相關企業中兼職。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府備案。

第十八條 業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國家有關法律、法規;

(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務;

(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

第十九條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。

第二十條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員過半數同意。

業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第二十一條 業主委員會應當協助物業服務企業，督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

第二十二條 業主委員會每屆任期不得超過五年，業主委員會任期屆滿兩個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府可以指派工作人員指導其換屆工作。

原業主委員會應當在其任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交社區居民委員會或新一屆業主委員會，並做好交接手續。

第二十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，其業主委員會委員資格自行終止：

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)拖欠物業服務費的;

(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

(六)拒不履行委員職責的;

(七)利用委員資格謀取私利的;

(八)侵害他人合法權益的;

(九)年度累計缺席業主委員會會議二次(含二次)以上的，任職期內累計缺席業主委員會會議三次(含三次)以上的;

(十)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

業主委員會委員不足業主委員會人員總數二分之一的，應按照程序重新選舉產生業主委員會，新一屆業主委員會產生之前，可以由社區居民委員會在街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導、監督下，代行業主委員會的職責。

第二十四條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導、監督下，將業主共同財產和檔案等全部資料移交社區居民委員會代管。

第二十五條　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，並接受其指導、監督。

業主大會、業主委員會作出的決定，應當及時告知社區居民委員會，並聽取社區居民委員會的建議。

第二十六條 新建住宅小區首次業主大會會議的工作經費由建設單位承擔，具體標準由街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府和建設單位商定，並由街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府代管。首次業主大會會議後，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，可以委託物業服務企業代收。工作經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況，應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督。

第二十七條　業主委員會憑街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府和旗縣區物業行政主管部門的備案證明，依法刻制印章。

第二十八條　物業轉讓後，原業主應當在辦理轉讓手續三十日內通知業主委員會和物業服務企業。

第二十九條 未成立業主大會、業主委員會或業主大會、業主委員會解散的，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府指導、協助業主共同完成。

　　第三章　前期物業管理

第三十條 新建住宅小區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位必須通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，建設單位沒有能力的，街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府可以進行協助。投標人少於三個或者住宅規模小於2萬平方米的，經物業行政主管部門同意，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十一條 招標人應當在指定的公共媒體上發佈招標公告。

招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。