物業服務定價成本監審辦法（全文）

為提高政府制定物業服務收費的科學性、合理核定物業服務定價成本，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，特制定《物業服務定價成本監審辦法(試行)》，現印發你們，請按照執行。

國家發展改革委、建設部

二OO七年九月十日

　　物業服務定價成本監審辦法(試行)

第一條 為提高政府制定物業服務收費的科學性、合理性，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。

本辦法所稱物業服務，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衞生和秩序的活動。

本辦法所稱物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。

第三條 物業服務定價成本監審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。

第四條 在本行政區域內物業服務企業數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。

第五條 物業服務定價成本審核應當遵循以下原則：

(一)合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定;

(二)相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或間接相關的費用。

(三)對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。

(四)合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。

第六條 核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告，原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的.成本資料為基礎。

第七條 物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衞生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費公攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

第八條 人員費用是管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

第九條 物業共用部位共用設施設備日常運行及維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的更新、改造費用。

第十條 綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十一條 清潔衞生費是指保持物業管理區域內環境衞生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衞所需費用等。

第十二條 秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防範人員人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

第十三條 物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十四條 辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十五條 管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。

第十六條 固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務經營者擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

第十七條 經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

第十八條 物業服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標準審核。

第十九條 工會經費、職工教育經費、住户公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育 保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定;工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住户公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目重複列支;其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重複列支。

第二十條 固定資產折舊採用年限平均法，折舊年限 根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定 資產折舊年限明顯低於實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%-5%計算;個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際 情況合理確定殘值率。

第二十一條 物業服務企業將專業性較強的服務內容 外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條 物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤;物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然後 按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。

第二十三條 本辦法未具體規定審核標準的其他費用 項目按照有關財務制度和政策規定審核，原則上據實核定，但應符合一定範圍內社會公允的平均水平。

第二十四條 各省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。

第二十五條 本辦法由國家發展和改革委員會解釋。

第二十六條 本辦法自2007年10月1日起施行