前期物業管理工作重點

項目只有做好前期物業管理工作，才能保證後期物業管理日常服務的正常開展，才能保證物業管理工作的有序進行，為創建和諧社區打下良好的基礎。那麼前期物業管理工作的重點有哪些呢？

一、早期介入應關注的重點事項

1、要根據法律法規的約定和開發商明確管用房的面積，其中管理用房包括管理處辦公室、客服中心、員工宿舍食堂等。一般情況下開發商在設計中往往會忽略宿舍和食堂的預留。在這方面需要及時的提出建議及修改方案。

2、小區的進出口位置和數量配置要合理，堅持能少則少的原則。目前以最低工資增長幅度的趨勢來看，物業公司需要減少人員的投入，儘量的用安防設備來替代勞動力的支出。小區儘量考慮全封閉式管理，外圍防護圍欄的設計要防攀防鑽。外圍死角位需要加裝監控設備。

3、小區內VI標示和建築小品設計亦要考慮到易於低成本維護。否則日後這塊物業維護將會是很大的成本。

4、小區內、地下室和樓道的照明燈不必多，只需滿足一定的光照度即可，小區內的照明燈儘量採用耐鏽蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕颱風、採用節能燈泡，地下室和樓道則可以採取節能措施如聲控開關、光控紅外線複合開關等，主要目的是方便日常維修、業主使用及減少日後公共照明的用電量。

5、根據工作經驗核定一個單元的樓道燈用電量，儘可能配製最小容量的電錶(以免大容量電錶運作而發生不必要的公共能耗)。另外消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量少的儘可能的合用一個電錶，以免以後計量出現誤差。

6、小區公共配套設施設計需要一步到位。管道煤氣、智能系統、二次加壓的管路及閘閥、用於餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。以免引起以後小業主對此產生的一些不必要的糾紛。

7、小區基建工程採用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件儘量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，儘量採用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。方便日後的維修與補給。

8、項目中所有參於土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、都應與開發商就設施設備的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，並提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、採購供應地址及單位聯繫電話。這可以方便物業管理公司在前期工作中的承接查驗工作的展開。

9、項目內所有重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、對講系統等)的供應單位應提供清晰明瞭的操作使用説明書，並對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。以方便日後的操作和維修維保。

10、項目內所選用的設備和儀表均應得到有關部門的許可證明(如電錶、水錶須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公共治安部門的安全技防測試合格後才准許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一併解決。並對物業公司相關技術人員給予指導並交付使用。

11、為方便以後小業主的使用和物業公司的管理，對大型重要的公共配套設備能設獨立電錶的設獨立電錶(便於物業公司以後情況分析和成本控制)，高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，儘量做到分表到層、分表到户，表的位置最好能統一、集中(便於抄表、住户忘關開關時可臨時切斷電源，減少住户的損失)，弱電類分線分層分户應作好識別標記，合理分配。方便日後物業的檢修。

12、物業公司的.工程專業技術人員要做好質量跟進工作，深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。以滿足物業管理公司對項目更深入的瞭解。

二、承接查驗階段須關注事項

1、對項目的竣工驗收，物業公司人員應同參加，對不符合物管要求的工程項目令其整改合格後再簽字，物業(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄等。物業管理公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的後遺症和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱及成本。

2、建設單位應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項目、工程負責人的聯繫電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。方便以後管理中出現問題可以及時跟進。

3、將施工單位施工未用完的建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以後維修減少費用。凡小區採用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯繫人。

4、物業公司在驗收時應注意在以後的管理工作中與其密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鑽設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區標識系統、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統(含商鋪)等。還有就是小區公共設備、設施、輔助場所(幼兒園等)、停車位、會所等產權須界定並出具相關證明(避免以後引起小業主的投訴、爭紛)。現在業主維權意識比較強烈，物業公司儘量在前期工作中將以後可能會引起的紛爭和投訴的問題提前解決。

三、入夥階段須關注事項

物業公司在入夥最初階段主要完善物業管理配套設施，理順業主與物業管理公司之間就重要事項的法律契約關係(如業主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協議、管理費和水電費銀行委託繳款協議等)。凡是業主(住户)違反小區管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業主管理規約中列明，業主簽字後有效。入夥前期對小區違章違規的危害性，處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住户要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是前期工作需要全面完善的預防問題的發生。

綜上所述，前期介入管理是後期物業管理的一項基礎性工作，“前期管理從圖紙開始”其核心是把物業管理的理念注入到物業的規劃、設計、施工進程中，使產品儘量滿足小業主的需求。通過前期管理對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況瞭如指掌，便於在正常期管理中做好物業本質工作及其設施設備的維修維保工作。為日後在正常期的管理工作中能為小業主提供更優質的服務奠定了堅實的基礎。