2017司法考試經濟法基礎：房地產轉讓的內容

導語：房地產轉讓(real estate transfer)是指合法擁有土地使用權及土地上建築物、附(引)着物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。我們一起來看看相關的考試內容吧。

　　1.一般條件與程序

房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

　　2.出讓土地使用權轉讓

　　(1)條件

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

A.按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;

B.按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或其他建設用地條件;

C.轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　(2)年限

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。

　　(3)用途

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的用途的，須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更或重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整出讓金。

(4)提前收回和續期(F20、22)

A.根據社會公共利益的需要，可以依法提前收回，並作相應的補償。

B.屆滿前一年申請續期，除社會公共利益，經批准續期。

【例題·多選題】甲公司以出讓方式取得某地塊50年土地使用權，用於建造寫字樓。土地使用權滿3年時，甲公司將該地塊的使用權轉讓給乙公司，但將該地塊上已建成的一幢樓房留作自用。對此，下列哪些選項是正確的?( )(2013-1-72)

A.如該樓房已取得房屋所有權證，則甲公司可只轉讓整幅地塊的使用權而不轉讓該樓房

B.甲公司在土地使用權出讓合同中載明的權利、義務應由乙公司整體承受

C.乙公司若要改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，取得原出讓方的同意即可

D.乙公司受讓後，可以在其土地使用權的使用年限滿46年之前申請續期

正確答案:BD

答案解析:本題考核土地使用權的轉讓。

房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押，我國實行房地一體轉讓主義，A錯誤。

房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移，B正確。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的`土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，C錯誤。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，50年的期限，已經使用了3年，應當在使用46年之前申請續期，D正確。

3.劃撥土地使用權轉讓

(1)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應由受讓方辦出讓手續，並繳納出讓金。

(2)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府決定可以不辦理出讓手續的，轉讓方應將轉讓房地產所獲的土地收益上繳國家或作其他處理。