價格鑑證師《價格鑑證理論與實務》重點試題

導語：價格鑑證師主要從事涉案物品的價格評估、鑑定、公證等，其業務活動直接關係到司法、行政、執法機關和仲裁機構的辦案質量，對市場價格的形成也具有重要的影響作用。

　　單項選擇題

1.下列關於房地產價格鑑證的敍述，錯誤的是(　　)。

A.建築物是不可脱離土地而存在的

B.一般情況下建築物隨着使用而貶值

C.價格鑑證時，不能將土地和建築物分別鑑證

D.建築物產權受土地使用權限的制約

【答案】C

【解析】C項，為了準確客觀地評價地產價值和建築物價值，有必要把建築物與其所佔用的土地分開，針對其價格影響特點分別進行鑑證。

2.建築物根據其使用功能可分為(　　)。[2005年真題]

A.工業用建築物和民用建築　B.已完工工程和在建工程

C.磚混結構和磚木結構　D.鋼結構和鋼筋混凝土結構

【答案】A

【解析】建築物按使用功能劃分為兩大類：①工業用建築物，工業用建築物是指工業生產部門作為基本生產資料使用的房屋、構築物;②民用建築，民用建築可包括民用住宅和公共建築。

3.下列關於建築物的定義，正確的是(　　)。

A.能夠遮風避雨並供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所

B.人們通常不能直接在內進行生產和生活活動的場所

C.人類勞動與土地相結合建設的供生產和生活使用的空間

D.人類勞動與土地相結合的建設成果

【答案】C

【解析】建築物是指人類勞動與土地相結合建設的供生產和生活使用的空間，總體上劃分為房屋和構築物兩大類。A項是對房屋的定義;.8項是對構築物的定義;D項描述的是建築物的特徵。

4.(　　)是建築物中最具普遍性的建築形式，也是建築物價格鑑證中遇到的最多的鑑證標的。

A.構築物　B.房屋建築　C.工業用建築物　D.民用建築

【答案】B

【解析】房屋是指能夠遮風避雨並供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所，是建築物中最具普遍性的建築形式。

5.房屋建築的(　　)不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區別。

A.構造　B.規模　C.使用功能　D.承重結構

【答案】D

【解析】房屋建築的承重結構不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區別。房屋建築按其結構承重形式不同，可分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構以及其他結構。

6.在我國地價體系構成中，從地價的特點來看，基準地價屬於(　　)

A.區域平均地價　B.平均市場價

C.成交地價的平均水平

D.實際成交價與評估價格的'平均值

【答案】A

【解析】基準地價是一個區域性的平均地價，它可以是級別或區段的平均地價，也可以是路段的平均值。它不是地產交易市場的成交地價，但都起着調控市場交易地價的作用。

7.影響土地使用權價格的個別因素為(　　)。

A.當地商品房價格變動情況　B.所處地區的基礎設施

C.附近學校分佈情況　D.地形地質因素

【答案】D

【解析】影響土地使用價格的個別因素是指地產所表現的個別特徵，如位置、面積、地形地質、寬度、進深等影響地產價格形成的因素。

8.在鑑證劃撥土地使用權價格時，要考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的(　　)對價格的影響。

A.用途差別　B.區位差別

C.權利差別　D.使用者差別

【答案】C

【解析】以劃撥方式取得的土地使用權(有的是無償取得)，沒有使用期限限制，但不得單獨設置抵押權，且對於單獨的劃撥土地使用權不得轉讓，上面有建築物的轉讓時需辦理一定手續，並向政府繳納出讓金或土地收益;而以出讓方式取得的土地使用權，是有償的，有使用年限限制，且土地使用者需每年向國家支付土地使用權出讓金。由此可見，出讓土地使用權與劃撥土地使用權所擁有的權利是不同的，因而會顯著影響土地取得的成本和收益，鑑證時需考慮;相比來説，使用者差別、區位差別、用途差別對價格的影響不大。

9.關於土地使用權，下面幾種説法中正確的是(　　)。

A.土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行轉讓、出租、抵押、投資的權利

B.國家將國有土地使用權出讓給土地使用者時，土地使用者可無償使用土地，不必向國家支付土地使用權出讓金

C.無償劃撥是指由國家直接將土地使用權無償交付給土地使用者使用的形式，按照土地管理法的有關規定，以劃撥方式取得土地使用權的，沒有土地使用期限的限制

D.土地使用權的價格特點是由土地的不可替代性以及用途的多樣性決定的

【答案】A

【解析】B項，出讓土地使用權時，土地使用者需向國家支付土地使用權出讓金;C項， “無償”是指土地使用者未向政府交納出讓金;還有一種形式就是國家直接將土地使用權無償交付給土地使用者使用，這兩種形式都稱為無償劃撥;按照《土地管理法》的有關規 定，以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定的外，沒有土地使用期限的限制;D項，土地使用權的價格特點是由其自然屬性和經濟特性決定的。

10.目前，國家機關和軍事用地的土地使用權一般採取(　　)。

A.出讓土地使用權　B.劃撥土地使用權

C.有償使用辦法　D.無償使用辦法

【答案】C

【解析】建設用地的土地使用權一般採取有償使用辦法;確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥，其中包括國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地。