商業策劃項目方案

為了確保事情或工作紮實開展，往往需要預先制定好方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的書面計劃。我們應該怎麼制定方案呢？下面是小編整理的商業策劃項目方案，希望能夠幫助到大家。

商業策劃項目方案1

會議主題：

項目施工中事宜及進度要求

日期：xx年x月x日

時間：14:00-15:30

地點：xx商貿城x辦公室

出席人：x置業xx、xx，監理xx，x建築xx，分包單位xx、xx

記錄：xx

會議要點：項目分包單位組織機構人員及工作中有關事宜和工期進度要求。

會議議程

一、完善場地臨建工作

二、及時做好原始資料整理工作

三、做好各種防護工作，確保安全生產

四、發現問題及時解決、道路開口事宜

五、樁基單位和檢測單位有關工作

六、前期報建工作準備

紀要內容

一、分包單位管理人員名單抄送總包單位，每週一下午2:00開工程例會，每月開一次總結會議。

二、(1)根據施工平面圖合理佈置並繪製場地臨建及堆場的平面佈置圖，完善各種臨建房(如：木工棚、鋼筋製作棚等)，要求x月x日完工;

(2)各種臨建房用水、用電安裝應安標化工地要求進行配置安裝;

(3)加快臨時道路及沖洗台(要有圖紙)的施工，要求x月x日完工。

三、(1)各類資料要同時跟進

a、預製鋼筋砼樁基出廠合格證;

b、基樁性能檢驗評定結果);

(2)施工組織設計報審表(附：施工組織設計方案)

(3)施工測量放線報驗申請表;

(4)工程定位測量記錄;(由監理單位、施工測量單位、承包單位鑑定、蓋章);

(5)樁基性能檢測報告及打樁施工方案;

(6)規劃局定位放線及紅線座標點的書面文字，(簽字蓋章)由xx協同周著來辦理。

四、

(1)臨時用電變壓器的圍護，圍欄高x-x米，安門配鎖;

(2)x路高壓線防護措施的落實和施工;

(3)臨時用房最好避開高壓線，如果安檢部門認可最好要按避雷器(完全接地)。

五、

(1)靠近湧珠泉路的樹木需要移位的建議移至北側圍牆邊，不超過1米栽一排。

(2)打樁中發現的一些問題，總包單位應會同建設、設計、勘察、監理單位共同研究對策及時解決，如問題仍解決不了，應及時停工調整施工方案。

(3)完善各項報建、報驗工作，提前和質檢站溝通聯繫拿工程編號;

(4)編制總進度計劃及月、旬進度計劃表並抄送至蕪湖宇地置業工程部;

(5)大工山路主入口道路開口七月底完成;

(6)湧珠泉路南北頭設置減速帶和警識標誌。

六、望今後工作中建設單位、總包單位、分包單位、監理單位等要精誠合作、團結一致，努力完成各自的工作任務。

　　x年x月x日

商業策劃項目方案2

一、概述

對於畢業紀念品設計，其意義是深遠的，前景是廣闊的，龐大的市場帶來的經濟利益也十分可觀；同時相應而生的各種產品，產業鏈也輻射很廣。商業模式是包括主題在內的每一個參與者起到的作用以及收益來源和方式，是參與者們的創意。簡而言之，商業模式就是公司通過什麼途徑或者方式來賺錢。它包括產品/服務概念，市場概念，供應鏈/營銷/運作概念等。

二、商業模式的三個基本問題

1、你的顧客是誰？

首先我們應該搞明白，我們的顧客就是我們的大四應屆畢業生們，每一個學校的每一名大四畢業生都是我們的目標客户而每一個學校的每一名大三學生都有可能成為我們的潛在客户。在這樣一個客户羣中，我們應該充分把握現有市場，以市場最大化獲取效益最大化。

2、你準備向他/她提供什麼樣的產品和服務？

我們做的是畢業紀念品市場，通過在各大高校舉行的畢業紀念品圖案設計大賽，由我們來把其中優秀的作品印在水杯，雨傘，衣服或者筆筒等一系列小巧簡單容易攜帶的物品上。

3、他/她為什麼願意付錢？

通過在各大高校舉行的畢業紀念品設計大賽，由各大高校自己的學生選取自己所喜愛的畢業紀念品，由我們來把圖紙上的設計變為現實。這樣的活動能確保該畢業紀念品有一定的羣眾基礎，

便於融入該校的市場。同時，由於這件物品包含了他/她母校的元素，容易讓購買者回憶起大學的四年黃金時間從而產生情感上的共鳴。

三、商業模式的八個要素

1、價值主張

我們以畢業紀念產品為依託，實際是向畢業生們提供回憶寄託與一種歸屬感。對即將畢業的學生來説，大學的四年時光無疑是最寶貴的。但是時間是看不見摸不着沒辦法進行保存的，而畢業紀念品無疑填補了這一不足。它把母校最有標誌性的事物具象化，以此能夠給畢業生們提供實體的回憶

2、消費者目標羣體

由於大學時光的易逝和其所承載的美好性，即將畢業的大四學生對母校有着深厚的感情基礎。針對這一點，畢業紀念品致力於面向所有即將畢業的各大學大四學生，為大家提供具有母校特色的紀念品，以此來滿足大學生的情感寄託。同時，各大學的大三學生都是我們的潛在目標羣體。

3、分銷渠道

對於市場的銷售而言，需要有一個有力的銷售政策來推動市場開拓。畢業紀念品的銷售模式應定位於線上線下的共同結合，同時輔以製作廠家的配合，以謀求共贏。具體方法如下：

（1）以宣傳的模式擴大影響和知名度。宣傳的途徑分為線上宣傳和人員宣傳。線上宣傳又分為微博宣傳和微信宣傳。即通過開通相關的微信微博公共平台，發佈相關的內容信息，前期重點宣傳畢業紀念品設計大賽，後期重在營銷以提高知名度，擴大銷售面。人員宣傳即是由我們團隊尋找各學校大三的學生進行掃樓式的宣傳活動，同時招其為網絡代理，負責在微信朋友圈進行宣傳活動。

（2）以點帶面的進行宣傳。首先在小和山地區的三大高校內進行畢業紀念品設計大賽，同時提供相應的後續服務，在製作過程以及最後的成品作品中以口碑的方式影響和輻射杭州的各大高校。

4．合作方式

我們團隊與製作廠家結合，以合作共贏的方式共同開發畢業紀念品設計市場。具體操作方法如下：

（1）合作辦法：由我們團隊出面協調各學院的大四畢業生和服務計劃，由製作廠家負責技術的提供。我們團隊負責聯繫各大高校的校園銷售代理，確定各專業各班級甚至細化到班裏的各個同學想要的紀念品形式。我們團隊進行最後的彙總以及整理然後聯繫製作廠家。由製作廠家進行技術處理最終把紀念品變成實物。最後由我們把最終產品發放到各個同學的手中。

（2）合作條件：先期由我們團隊進行銷售宣傳，製作廠家負責提供畢業設計紀念品大賽的各項獎勵，當高校客户總量達到80%以後，按照五五分成的方式進行利潤分配。

5、客户關係

由我們團隊負責對客户進行客羣關係的維護，此行為將體現在後期的服務中。基本原則是在服務過程中提升客户滿意度，提升市場競爭力和影響範圍，穩固客户羣體。盡力用20%的客户去創造80%的客户。前期要對客户進行分類，對主要的目標客户進行重點管理，通過服務產品的特色做好相應的效應宣傳和口碑宣傳。對於大三的準目標羣體也不能輕易放棄。

（1）運用現代科技手段對客户的滿意程度進行回訪，及時處理微博微信平台上的客户留言並虛心接受客户的意見和建議，不斷的提升自己的產品和顧客的滿意程度。

（2）延伸客户服務內涵。客户本身就是一個免費的廣告資源。消費者往往會傾向於聽取朋友的意見，尤其是來自自己的學長學姐的信息。他們會覺得比廣告更加可信。因此，通過對大四畢業生的重點優質服務，再由其的口碑宣傳來擴大影響力，提升知名度不失為一個很好的選擇。

商業策劃項目方案3

廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、二期工程全部竣工後，商業建築面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閒、辦公為一體的綜合商業街區。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業氛圍偏冷，商户入駐經營熱情不高。據調查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閒置待租；已入駐的商户中有7家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續招租、出租產生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。

因此，我們必須採取有效手段，炒熱一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商户的投資信心，並以此拉動二期的店鋪出售。鑑於營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

一、背景分析

一期商街位於濠河之畔，處於城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，一期商業步行街主要存在“先天”與“後天”兩方面原因。

（一）、商街設計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼街、路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬於最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞台，能給商街源源不斷注入人氣。由於當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場狠難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

3、內外街連接通道商用功能缺失。街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的佈局要求，街區內主幹道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店羣。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易於催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建築南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步於此。

4、街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，於是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

（二）、商街策劃“後天失調”

1、廣場商業街處於核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。廣場商業街最早定位是“街”（狠好），後來又定位於“×”（狠好，只是推廣狠費力），如今準備冠以“廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰）。由於沒有精確、精準的市場定位，關於商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、廣場是一處狠好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這裏，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×路、×廣場、×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閒椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由於上述設施沒有配套，廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商户“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪後的關注程度不夠，沒有從儘快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）、68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內街商户的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

二、商街定位

廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費羣體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1、街名：廣場時尚麗人街。

2、概念：廣場————街觀光旅遊的門户，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×。

3、廣告語：廣場/時尚麗人街————與相約，與同行。

4、商業門類：購物、休閒、餐飲、美容、娛樂。

5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化粧品、珠寶、眼鏡、手錶、休閒食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅遊觀光者。

7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

三、招商策劃

廣場時尚麗人街的招商，屬於“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

（一）、發佈招商公告

我們計劃於4月中旬在《晚報》、電視台發佈招商公告，突出介紹廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商户預約登記承租店鋪。

（二）、舉辦招商信息發佈會

該招商信息發佈會擬於4月20日在毗鄰的飯店舉行，出席的商户為及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及國貿市場有意入駐廣場經營的服裝、珠寶、化粧品商户。參會商户的人數擬控制在100人左右。會上將發佈的主要信息是：

1、廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望；

2、×街可供商户購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

（三）、整合店鋪資源

一期的店鋪均已出售，投資者是否願意委託我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發佈會和對外發布招商公告之前，須由房屋銷售公司與業主首先商定委託招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委託招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商户、洽談租金。

為了使一期商街儘快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商範圍，並按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主採取等待店鋪升值的態度，寧可閒置也不願出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度儘快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

對目前正在尋求轉租、退租的商户，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在採取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商户仍然要轉租、退租，由於業主與商户之間有約定，我們可在雙方解除合同後再將該店鋪納入招商範圍。

（四）、有關租金政策

一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急於高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商户望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主説明南大街南北兩端存在的區位差異，説明一期商街處於入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主説清道理狠重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要揹負購房貸款利息，店鋪價值也狠難提升。第二，我們要從業主與商户的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，一期店鋪比較合適的租金是：

1、內街店鋪：租金600～700元/m2/年（經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110㎡，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。

如該類店鋪以600～700元/㎡/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息後的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商户來説，在目前情況下尚有吸引力，易於接受。）

2、外街店鋪：租金800—900元/㎡/年（經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200 ㎡，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。

如該類店鋪以800～900元/㎡/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息後的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商户來説，目前情況下尚易於接受。）

（五）、商户入駐優惠措施

為了有效啟動市場和給商户入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從儘快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

第一，商户入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方製作燈箱，燈片製作及電費由商户負責），供其做商品或品牌宣傳；

第二，凡商户舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；

第三，凡商户入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；

第四，為降低入駐商户的經營成本，我們將協調工商、税務部門，給予廣場商業街以集貿市場的税收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

四、商業氛圍營造

（1）、商街指示識別系統佈置（詳見廣告公司設計效果圖）

（2）、設計製作廣場、內街雕塑作品（參見×步行街雕塑照片），以增添廣場的文化底韻，吸引遊人前來休閒。

（3）、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閒椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上採用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閒與服務功能。

（4）、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前後活動頻繁，聯繫總工會、文聯、羣藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，藉助媒體推波助瀾，巧妙宣傳廣場。

（5）、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升廣場的時尚品位。

（6）、5月份起，爭取舉辦幾次《之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

五、商街硬件改造建議

1、北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

3、臨街一側的店前花圃實施改造，便於顧客無阻礙進店。

4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

5、一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。

商業策劃項目方案4

活動簡介：

20xx，想唱就唱 清涼一夏多彩扎啤狂歡節大型公益活動——是中國的城市時尚名片，是現化時尚潮流的弄潮兒，是社會大眾自娛自樂、放縱自我的第一大舞台，是城市文明進步的標誌。此次大型公益活動將結合夏日經濟發展的要求，把夏日夜經濟生活帶延伸至城市效外，不擾民、不受限，聯合國內知名商家共同為省會市民打造一個休閒娛樂的夜生活平台。同時，這也是一場慈善愛心活動，活動組委會將從最終營業額中提出部分費用作為陽光工程慈善助學金，捐獻希望工程，呼籲社會大眾奉獻一點愛心，共建美好城市。

活動目標：

1、打造一張屬於華北“時尚愛心名片”。

2、構建城市人們“自娛如樂第一展示舞台”。

3、創建河北最具規模、最具特色的“夏日經濟多彩扎啤休閒廣場”

活動主題：

唱出新聲音 歡樂無極限

組織機構：

主辦單位：河北省委宣傳部 石家莊人民政府

承辦單位：河北xx投資集團 xx灣温泉城

協辦單位：

支持單位：中國聯通 中國移動 青島扎啤 雪花扎啤 嘉禾扎啤

媒體支持：河北電視台、河北電台、燕趙都市報、河北青年報、新浪微

活動流程：

1、活動時間、地點：

時間：20xx年5月1日------20xx年10月1日

地點：石家莊龍滹灣生態廣場

2、人員招募方式：

才藝展示者通過短信、電話、網絡、現場報名參加。

3、啟動儀式

時間：20xx年4月30日

地點：多彩扎啤生態廣場

參與人羣：省市相關領導、東垣集團領導、支持企業單位、媒體記者

4、活動環節：

主持人主持(歌唱、故事、趣事、表演)開幕

瘋狂歌手(有獎)音樂會

歡樂對對碰， 現場歌唱、才藝

瘋狂的扎啤

才藝表演助興

扎啤轉轉中獎活動

人氣影視片(露天電影)

5、頒獎盛宴

時間：20xx年10月1日

內容：舉行大型慶典儀式，由組委會領導向相關機構捐款，給支持活動的愛心人士代表頒發獎項，表彰優秀企業，歌舞活動演出。

地點：石家莊

備註：以上每一項需要都細化執行。

功能區劃分：

演藝區

多彩扎啤專區(按品牌分區)

vip啤酒屋(6人屋、10人屋)

特色美食區

全羊篝火燒烤區(雞、羊、魚)

商業策劃項目方案5

第一部分項目分析

一、xx市商業地產的市場現狀

（一）近期xx市商業地產市場概況

20xx年，xx市商業地產在政府實施房地產市場規範化運作、加快地鐵等城市基礎設施建設等多項利好因素推動下，呈現出穩步發展的勢頭，在售和在租的的`大型商場亮點頻現，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業，分佈在市內各個熱點區域，四面開花，去年的商用物業大旺，呈現一派喜人景象，主要表現在以下六方面：

1、體驗式商鋪開發（SHOPPINGMAII）引領潮流

體驗式商鋪開發（SHOPPINGMAII）是20xx年最流行的商業形態，不少商用物業發展商競相嘗試，去年風頭最足的商業項目都定位於SHOPPINGMAII。據悉，目前xx在建的MAII有5個，天河區的正佳廣場、北京路的光明廣場和名盛廣場，位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白雲區的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場後的租銷售情況都較不錯。xx市場都接受MAII這種類型的商業項目。xx廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為xx首席社區商業MAII。

2、專業市場行情看漲

由於xx經濟的持續高速發展，加上特有的地理位置及周邊地區強大的產業鏈支持，xx的專業市場一直是商業佈局中重要的一環，且各類專業市場的表現的非常繁榮。20xx年下半年陸續有專業市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當理想。如鞋業皮具市場有金龍盤國際鞋業皮具貿易廣場，布藝專業市場有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美髮專業市場有美博城，電腦專業市場有頤高數碼廣場等，我司認為，專業市場的選址十分重要，去年推出的專業市場都建在商業氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統的商業街，這是專業市場依舊繁榮的原因。

3、主題商場的開發逐漸成趨勢

主題式的商場由於具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商户的競爭力及吸引客户方面有獨特作用，也是商用物業發展商喜歡的形式之一。20xx年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前線、南天國際照明廣場、xx百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業者、投資者和消費者的關注。根據發展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題的商場。因為項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。

4、新開商場引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實現“一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌商家為主要客户，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂趣。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經過招商部的努力，主力商家方面已經確立美國諾馬特超市。

5、歲末商鋪廣告投放量激增

20xx年11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業市場、裙樓商鋪和小區鋪在xx報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個，其中xx市內有34個，市外有2個。報紙的廣告量為13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市內商鋪的廣告量佔商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為500萬，我們認為考慮到對接廣電房

地產的品牌向全國輸出的需要，應該增加100萬的廣告投放，組建成全方位的市場攻擊體系。

6、投資增長較快、整體市場供大於求，總體價格走低。

20xx年1－9月xx市批准的商預售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47％。xx市特別是八區商鋪的供應量大增，呈現出迅猛發展的勢頭。受供應量的巨大影響，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長，但少於20xx年的供應量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。

同時，因20xx年商鋪市場供大於求，導致20xx年的商鋪成交價繼續下滑，八個區的商鋪成交均價為9810元/平方米，與20xx年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％。不過，受城市規劃和市政建設等利好因素影響，現在天河、白雲、越秀等區的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。

1998-20xx年全市商鋪成交均價表

（二）、近期xx市商業物業市場發展變化數據來源：xx市國土房管局及xx市房地產交易所

根據有關統計數據分析和調查掌握的情況來看，預計未來一年xx市商業市場有以下趨勢：全市各片區商鋪走勢差別較大，專家預計，20xx年xx市熱點地區的商鋪價格仍將穩中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與20xx年基本持平或略有下降。

銷售部對項目周邊的項目做了專門的調查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價為50000元/平米，實用率是80％摺合實用面積售價60000元/平米。xx廣場因為街鋪的數量很少，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價為70000元/平米，那麼我們認為風險很高，因此建議首層建築面積銷售均價為28000－30000元/

平米，負一層建築面積銷售均價為13000－15000元/平米應該比較適合。

位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由於其成本較低，租金和售價都比xx廣場低而且已經引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當降低首層180－200元/平米，負一層100－120元/平米之間。

二、項目概況

（二）xx現時情下項目S、W、O、T的變化1、項目優勢（S）

1)、本項目緊臨黃埔大道城市主幹道，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客户關注；2)、地鐵5號線的區間站緊鄰本項目；擴大了項目的輻射區域。

3)、靠近多條城市交通要道，享有優越的城市交通條件；倚靠東西主幹道黃埔大道，多路公交車途經本項目及周邊區域；

4)、員村二橫路是區域板塊的中心，生活配套成熟完善；

5)、周邊雲集眾多住宅與多家酒店、娛樂、餐飲、銀行等商務配套，；鄰近天河區政府及天河公園；目前天河區一帶約有20萬白領，而黃埔區及經濟開發區也有產業工人和白領近9萬人，具有巨大的消費能量；

6)、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與xx廣場競爭的同類型、同檔次、同規模的商業廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分佈，形象差，無舒適的購物環境。xx是一個長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調開發品種齊全的商業廣場，是本地段商場的稀缺性。xx廣場是舊城新區的特性商業代表，城鄉商業改造很有可能成為一種優勢突出、劣勢彌補的結果，對商業中心的發展有利。

2、項目劣勢（W）

1）、現時消費能力不足。原居民主要是村民和外來人，消費能力和消費水平不是特別高。

2)、地段的知名度與價值認識有待提高。作為xx的農村地帶，xx市民對此區域的認同仍時間；

3)、員村二橫路商業規劃不夠完善，周邊環境亂、社會治安比較差、佈局及行業的選擇會一定程度限制其發展；

4)、項目太過於靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場。

3、發展機遇(O)：

1）、xx的城市建設規劃以20xx年，員村周邊地區四大重點市政工程，即位於琶洲的xx新國際會展中心、地鐵二號線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將陸續竣工，以往因工廠雲集、環境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區面貌會發生脱胎換骨的變化。

2）、20xx年的亞運會將在xx舉行，天河區作為主場地，市政設施的建設將進一步完善。

結合項目推廣的需要，和項目作為MAII的體量我們對外的統一宣傳口徑為總建築面積為35000平米。

3）、員村地塊已成為政府在20xx年至20xx年重點開發建設的大型地塊之一。可出讓建築面積達141.4萬平方米，規劃性質為酒店、居住、商業用地。

4、發展威脅(T)：

1）、位於奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場；

2）、項目附近的陽光都會廣場仍在售；

3）、附近的社區商鋪供應量在增加。

4）、正佳商業廣場仍在售。

三、項目定位評估

（一）項目定位

根據市場現狀和項目的自身特點，建議項目定位為：形象定位：xx首席社區MAII消費定位：我的生活購物樂園市場定位：xx社區商鋪中的暴漲鋪

（二）客户定位

本項目面向投資和經營兩大類客户，結合項目自身的物業質素和客觀的市場情況，建議項目的客户羣定位如下：

1、目標市場

本項目所處位置是天河東部的員村區域，該區域在大多數xx人心中的商業印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區域，在不同時期，進行分類推廣的手法：

2、目標客户羣定位

投資者分析（預計所佔之購買比例為：55%左右）

客户類型

1）、擁有大型企業的人士；

2）、擁有家族生意，以物業轉手或出租獲利作為主要目的之投資者；

3）、經濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業作為保值用途的人士；

4）、企事業機關之高層國家幹部；

第一類：經濟基礎雄厚，先富起來的人士

購買心理分析

以上人士對投資方面有豐富經驗，主觀性較強，消費心態上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客户羣多為選購

首層街鋪或地鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數量不多，故該類客户佔本項目的成交客户比例亦不算太大。約佔成交客户的5％。

第二類：經濟富裕的本地村民

客户類型

商業策劃項目方案6

x廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、二期工程全部竣工後，商業建築面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閒、辦公為一體的綜合商業街區。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業氛圍偏冷，商户入駐經營熱情不高。據調查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閒置待租;已入駐的商户中有7家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續招租、出租產生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。

因此，我們必須採取有效手段，炒熱x一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商户的投資信心，並以此拉動x二期的店鋪出售。鑑於營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對x一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

一、背景分析

x一期商街位於濠河之畔，處於城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鑽石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對症下藥。據考察和分析，x一期商業步行街主要存在“先天”與“後天”兩方面原因。

(一)、商街設計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼x街、x路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬於最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞台，能給商街源源不斷注入人氣。由於當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙遊人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的台階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

3、內外街連接通道商用功能缺失。x街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的佈局要求，街區內主幹道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店羣。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易於催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，x一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建築南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步於此。

4、x街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，於是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

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(二)、商街策劃“後天失調”

1、x廣場商業街處於核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。x廣場商業街最早定位是“x街”(很好)，後來又定位於“x×”(很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“x廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由於沒有精確、精準的市場定位，關於商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、x廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這裏，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象x×路、x×廣場、x×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閒椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由於上述設施沒有配套，x廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇曆”。事實上，經營x廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。x廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商户“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪後的關注程度不夠，沒有從儘快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商户的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

二、商街定位

x廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費羣體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1、街名：x廣場時尚麗人街

2、概念：x廣場————x街觀光旅遊的門户，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的x×。

3、廣告語：x廣場/時尚麗人街————與x相約，與x同行

4、商業門類：購物、休閒、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內服裝、服飾、化粧品、珠寶、眼鏡、手錶、休閒食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅遊觀光者。

7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

三、招商策劃

x廣場時尚麗人街的招商，屬於“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)、發佈招商公告

我們計劃於4月中旬在《x晚報》、x電視台發佈招商公告，突出介紹x廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商户預約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息發佈會

該招商信息發佈會擬於4月20日在毗鄰的x飯店舉行，出席的商户為x及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及x國貿市場有意入駐x廣場經營的服裝、珠寶、化粧品商户。參會商户的人數擬控制在100人左右。會上將發佈的主要信息是：

1、x廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望;

2、xx×街可供商户購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

(三)、整合店鋪資源

x一期的店鋪均已出售，投資者是否願意委託我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發佈會和對外發布招商公告之前，須由x房屋銷售公司與業主首先商定委託招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委託招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商户、洽談租金。

為了使x一期商街儘快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商範圍，並按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主採取等待店鋪升值的態度，寧可閒置也不願出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度儘快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

對目前正在尋求轉租、退租的商户，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在採取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商户仍然要轉租、退租，由於業主與商户之間有約定，我們可在雙方解除合同後再將該店鋪納入招商範圍。

(四)、有關租金政策

x一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急於高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商户望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主説明南大街南北兩端存在的區位差異，説明x一期商街處於入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主説清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要揹負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商户的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，x一期店鋪比較合適的租金是：

1、內街店鋪：租金600～700元/m2/年(經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息後的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商户來説，在目前情況下尚有吸引力，易於接受。)

2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。

如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息後的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商户來説，目前情況下尚易於接受。)

(五)、商户入駐優惠措施

為了有效啟動市場和給商户入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從儘快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

第一，商户入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方製作燈箱，燈片製作及電費由商户負責)，供其做商品或品牌宣傳;

第二，凡商户舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;

第三，凡商户入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取;

第四，為降低入駐商户的經營成本，我們將協調工商、税務部門，給予x廣場商業街以集貿市場的税收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

四、商業氛圍營造

(1)、商街指示識別系統佈置(詳見x廣告公司設計效果圖)

(2)、設計製作廣場、內街雕塑作品(參見x×步行街雕塑照片)，以增添x廣場的文化底韻，吸引遊人前來休閒。

(3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閒椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上採用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閒與服務功能。

(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前後活動頻繁，聯繫總工會、文聯、羣藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，藉助媒體推波助瀾，巧妙宣傳x廣場。

(5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《x風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升x廣場的時尚品位。

(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《x之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高x廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

五、商街硬件改造建議

1、x北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、x一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

3、臨x街一側的店前花圃實施改造，便於顧客無阻礙進店。

4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

5、x一期南側花圃爭取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。

上述方案，經董事長批准後組織實施。

商業策劃項目方案7

一、背景

1、廣闊的市場

xx校區擁有xx大學和xx民族大學兩所綜合性大學，學生總人數超過兩萬、而學生對於到非食堂性質的餐館就餐有很大的需求，所以xx校區有廣闊的服務市場。

2、健康，實惠，浪漫與温馨

當代大學生突破傳統思想，對吃出健康有強烈要求、學生沒有自己的收入來源，實惠也是他們就餐的重要標準、背井離鄉，孤身一人求學異地，難免思鄉，他們需要一個能夠讓他們感覺到有家的感覺的地方。

3、打破市場平衡，搶佔一席之地

由於校區周圍的各類餐館的經營者，大多為農民出身，缺少現代餐館的服務經營理念、他們簡單的把顧客的需要理解為只是產品的可口，沒有理解到顧客主體為大學生，有先進的觀念，有更多的需求，所以他們忽略了在提供可口的產品的同時附加產品——好的衞生，優質的服務，高雅的環境的重要性、由於校區各餐館主要是在主營產品的差異上進行競爭，如火鍋店與燒烤店的競爭，而忽視其他方面在擴大產品差異，進一步佔有市場的重要性。

二、我們的餐館

在考察了校區周邊的餐館後，我們構想了一箇中西餐館，以優質的服務，健康的產品，實惠的價格，為經營理念，配合以優雅的環境，將温馨的家的概念引入xx校區、本餐廳以經營西餐為主，兼容中餐，引入西方飲食文化，突破xx校區傳統飲食結構、我們的目標是：經營中西餐，兼營糕點類業務，力爭在xx校區這個廣大的餐飲服務市場中佔有一席之地。

三、產品

西式快餐如麥當勞，肯德基，可謂風靡整個中國，已經成為當代人的飲食風尚、雖然西餐並不適合中國人的飲食習慣和傳統飲食需求，但對於西餐這種進口產品產生的好奇感，能夠驅使他們去享受西餐。

我們所經營的西餐不僅僅包括西式快餐，更重要的是純正西餐，而中餐只是為了輔助西餐的經營，僅以經營精緻中餐為主。由於餐廳的容量有限，主要針對四人型，兩人型進行設計菜的量，價格，食譜等，糕點的經營，以訂單式經營，打造校區，以此座位宣傳西餐廳的手段。

四、市場與競爭

1、市場

xx校區有兩萬多名學生，餐飲市場有很大的潛力可以開發，我們以情侶為主要的目標市場，作為校園第一家西式餐館的獨有性和在經營管理上的優秀，對目標市場有很大的吸引力，但是市場也存在着激烈的競爭。

2、競爭

我們的競爭來自於產品的差異化，如火鍋，燒烤，很多人對其情由獨鍾，由於這些餐館打入市場比較早，在顧客心裏打下印記，部分餐館控制着市場的大部分份額，市場相對成熟，因此競爭十分激烈。

3、競爭優勢

時代性：吃西餐不僅是享受，也是潮流。

獨有性：校區一家純正西餐廳。

價格特點：確定適合學生身份的價格，吸引更多的顧客。

高質量：產品質量，衞生質量，環境質量。

管理猶豫性：用現代的管理理念來組織管理，營銷。

4、競爭策略

堅持”高質量，優質服務，低價格”的市場競爭策略。

堅持’不斷的實現產品的創新”為產品發展道路。

五、風險及對策

1、風險

行業風險校區各色餐館眾多，競爭十分激烈。

經營風險產品創新速度太慢。

市場風險對市場不能準確分析，產品銷售不暢。

2、對策

A、堅持”高質量，優質服務，低價格”的市場競爭策略，廣泛宣傳我們的經營理念，讓廣大消費者打破”西餐的價格恐慌、由於很多消費者對於西餐更多的是一種好奇，所以不斷的推陳出新是應對風險的重要環節、消費者的消費不僅僅是物質享受，精神享受的要求越來越高、在消費者享受高質量產品，優質的服務的同時，體驗高雅的環境，音樂，咖啡香純的氣味，增加了消費者的附加產品，更加擴大了產品的差異，這是應對風險的關鍵。

六、財務分析

初步估算我們的餐廳需要的前期固定投入為38000元，包括裝修費，水電費等，每月的固定投入8000元，包括人力費用，房租等，預計每日有50人前來本餐廳，平均消費25元，每日流動資金700元，每月利潤7500元，所以本計劃可行。不確定性，蔬菜的價格上漲，人力費用的價格上漲造成的經營費用的上升。