關於租賃合同的規定

　　篇一：關於租賃合同的規定

一、我國關於“買賣不破租賃”的立法規定及司法解釋。

1、《合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。

2、我國《物權法》第一百九十條規定：“訂立抵押前抵押財產已經出租的，原租賃關係不受影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已經登記的抵押權。”

3、最高人民法院《關於貫徹執行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（施行）第119條第2款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣，贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”

4、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定，“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同。”

二、突破買賣不破租賃的司法解釋。

1、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條：租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（1）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的。

（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

2、最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實

現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”

3、《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利的繼續存在於拍賣財產上，對在先的物權及其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。”

4、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條：出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條：當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續

為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

三、優先購買權的司法解釋。

1、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第二十一條：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。

2、《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十四條： “人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人於拍賣日到場。優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。”

3、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用律幹問題的解釋》第二十四條：具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的人民法院不予支持：

（1）房屋共有人行使優先購買權的。

（2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。

（3）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的。

（4）第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手。

　　篇二：關於租賃合同的規定

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

在租賃合同中，出租人和承租人均享有權利和承擔義務，出租人須將租賃物交付承租人，並保證租賃物符合約定的使用狀態。承租人負有妥善保管租賃物並按約定按期向出租人支付租金。承租人租賃的目的是為了使用收益，這就要求租賃物的狀態必須符合使用的目的，同時，在使用租賃物時必然會有正常的消耗，這就有一個對租賃物的維修問題。對租賃物的維修義務應當由出租人承擔，這是出租人在租賃合同中的主要義務。

第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。妥善保管租賃物也是承租人的主要義務之一。保管的義務源自於承租人對租賃物享有的是佔有和使用權，租賃物的所有權並不是承租人的，是他人的財產在承租人手中，才產生了保管的義務。承租人在使用完畢後，最終要將租賃物返還給出租人。返還時的租賃物應當符合租賃物在使用前的狀態或者是性能，承租人就一定要妥善保管租賃物，妥善保管也有利於承租人在租賃期間對租賃物的充分使用。何為妥善保管，在國外的法律中叫做“盡善良管理人之注意”，意大利民法典叫做“奉行善良家父般的勤謹注意”。通俗地説，就是要把該租賃物當成自己的財產加以保管。承租人的保管義務應包括幾個內容：

1、按照約定的方式或者租賃物的性質所要求的方法保管租賃物。如租的是機器設備，就應將其放置在廠房裏，而不應露天擺放。租賃物是電腦的，在使用後關掉電源開關等等。

2、按照租賃物的使用狀況進行正常的維護。

3、通知和協助。

當租賃物出現質量問題影響承租人正常使用時，應及時通知出租人，並採取積極措施防止損壞的蔓延或損失的擴大。有時租賃物發生故障來不及要求出租人維修，如果承租人有能力，也有可能先行對其進行維修，承租人應當先行維修，維修的費用由承租人先墊付，之後可向出租人追償或者在租金里扣除。絕不能因為維修義務是出租人的，就對租賃物坐視不管，這樣就沒有盡到善良管理人的義務。

承租人如果違反該項義務，沒有對租賃物妥善保管，造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。如果是由於其他允許使用租賃物的人的行為造成的租賃物的損壞的，承租人也應承擔責任，因為第三人使用租賃物是經承租人許可的。

第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。法條文義解釋：本條是關於承租人妥善保管租賃物的義務的規定。

承租人在租賃期間佔有租賃物的，有妥善保管租賃物的義務。此種義務是基於承租人對租賃物的佔有和使用產生的。從表面上看，承租人並不是租賃物的所權人，沒有必要維持租賃物良好狀態的義務，但是為了維護真正的所有權人的利益，必須規定承租人的保管義務。承租人在使用完畢後，最終要將租賃物返還給出租人，返還時的租賃物應當符合租賃物在使用前的狀態或者是性能，承租人就一定要妥善保管租賃物，妥善保管也有利於承租人在租賃期間對租賃物的充分使用。

本條中的“妥善保管”應該理解為“善良管理人的義務”。承租人應以善良管理人的注意去保管租賃物。所謂善良管理人的義務就是要像保管自己的財物一樣保管出租人的租賃物。租賃物有收益能力的，應當保持其收益能力。

承租人的保管義務除了包括本法第二百一十七條規定的承租人應當按照約定的方式或者租賃物的性質所要求的方法保管租賃物之外，還有以下的從屬義務：

1、通知義務。當租賃物出現質量問題影響承租人正常使用時，應及時通知出租人，並採取積極措施防止損壞的蔓延或損失的擴大。承租人的通知義務的構成要件包括：

（1）必須出現了應為通知的事項。例如，租賃物出現了需要修理、防止危害的必要，第三人就租賃物主張權利等。

（2）出租人不知道該事項。如果出租人事實上已經知道該事項則出租人沒有必要維持該事項。

有時租賃物發生故障來不及要求出租人維修，如果承租人有能力，也有可能先行對其進行維修，承租人應當先行維修，維修的費用由承租人先行墊付，之後可向出租人追償或者在租金里扣除。絕不能因為維修義務是出租人的，就對租賃物坐視不管，這樣就沒有盡到善良管理人的義務。

2、保存行為的容忍義務。出租人為保存租賃物的必要行為，承租人不得拒絕。當然此種行為必須是必要的，否則承租人有權拒絕。而且如果此種非必要行為給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人進行賠償。

承租人違反本條規定的義務，沒有對租賃物進行妥善保管，造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。如果是由於其他允許使用租賃物的人或者承租人的共同居住人的行為造成的租賃物的損壞的，承租人也應承擔責任。承租人的共同居住人包括承租人的家屬、保姆和來賓等。承租人允許使用租賃物的人包括共用人和次承租人。

第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。本條是關於出租人交付租賃物的義務和對租賃物的瑕疵擔保責任。本條規定的是出租人的兩條義務，一是交付義務；二是對租賃物的瑕疵擔保責任。這兩項義務是出租人的重要義務。其他義務如維修義務、出賣租賃物的通知義務等是這兩個義務派生出來。

2、出租人對租賃物的瑕疵擔保責任。

瑕疵擔保責任是買賣合同中的一個重要的法定責任，它是指出賣人就出賣的標的物的瑕疵應承擔的責任。包括物的瑕疵擔保和權利的瑕疵擔保。租賃合同同買賣合同一樣都是一種有償合同，其合同標的都是特定的物，有一定的.共性。因此，在租賃合同中租賃物的要求也同樣適用物的瑕疵擔保責任和權利的瑕疵擔保責任。由於租賃合同轉移的是租賃物的使用權，而承租人租賃財產是為了使用和收益，因此，在租賃合同中的物的瑕疵擔保責任主要是物的效用的瑕疵擔保，即出租人應保證租賃物具備應有的使用價值。

例如，電腦能夠正常地設定程序、進行文字編輯和處理以及上網使用；電冰箱能夠正常地製冷起到儲藏作用等等。一般來講，承租人訂立合同時，知道租賃物有瑕疵的，出租人不負瑕疵擔保責任，承租人無權要求出租人進行維修，減少租金或解除合同。但在特殊情況下，即使承租人知道租賃物有瑕疵，出租人也要負有瑕疵擔保責任。即本法第二百三十三條的規定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

本條規定出租人對租賃物的瑕疵擔保責任在合同履行的兩個階段都有要求：一是在租賃物交付時保證交付的租賃物符合約定的用途，具有品質完整的使用價值，使承租人能夠正常使用。二是在租賃期間內保持租賃物符合約定的用途。在租賃期間如果租賃物本身出現問題，承租人請求出租人進行維修時，出租人應對其進行及時地維修，以保證承租人的正常使用。出租人如不能及時予以維修，承租人可以自行維修，維修的費用應由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用時，承租人有權請求減少租金或延長租期。

第二百三十一條 因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。本條是關於在租賃期間租賃物發生毀損、滅失的承租人的請求權的規定。本條規定的是在承租人已盡了善良管理人的義務的情況下，由於其他原因，造成租賃物的毀損、滅失的，承租人享有何種權利。

不可歸責於承租人的事由有下列幾種情況：

1、因不可抗力的原因造成租賃物毀損、滅失的。

不可抗力的條件是不能預見、不能避免、並且不能克服。如承租人租賃房屋的，由於發生洪水，大水衝進房屋，使屋內的牆皮脱落，這種損壞是承租人難以克服的。按照本法的規定，不可抗力是免責的事由，因此，在出現不可抗力時，租賃物毀損、滅失了，承租人不承擔責任。

2、因意外事件造成租賃物毀損滅失的。

例如承租人租用汽車在路上正常行駛，被一違反交通規則的汽車撞壞，經過認定承租人本人無過錯，汽車的損害是由於第三人的違反交通規則的行為造成的。

3、因出租人不履行義務造成租賃物毀損滅失的。

例如承租人租賃的房屋，由於雨季下雨太多出現屋頂漏雨，承租人要求出租人進行維修，但出租人遲遲不予維修，最後導致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人沒有對房屋進行及時的維修。上述前兩種情況，不可抗力和意外事件都是租賃合同雙方當事人都無過錯，既不可歸責於承租人，也不可歸責於出租人，而出現了租賃物毀損、滅失的情況。在這種情況下，應當維護哪一方當事人的利益，是法律所要解決的問題。

按照民法上的一般原則，對物的風險責任是以誰享有所有權為標準的，即所有權人承擔對物的毀損、滅失的風險。本法在買賣合同中規定了買賣合同標的物的風險責任交付後轉移至買受人的一般原則。在租賃合同中，多數情況下，出租人是租賃物的所有人至少是可以支配租賃物的人，當發生不可歸責於雙方當事人的事由的情況，租賃物毀損、滅失了，這個風險責任應當由出租人來承擔。

第五條當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。

第三條 合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。

第五十三條 合同中的下列免責條款無效：

（1）造成對方人身傷害的。

（2）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

第五十四條 下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

（1）因重大誤解訂立的；

（2）在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

第六十二條 當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：

（1）質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

第一百二十二條 因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。

第一百二十四條 法本法分則或者其他律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，並可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。

第一百二十五條 當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。