租賃合同與承包合同的區別

　　（1）兩類合同的性質

1998年2月27日國務院發佈的《全民所以制工業企業承包經營責任制暫行條例》和1988年6月5日發佈的《全國所有制小型工業企業租賃經驗暫行條例》已指出。發生糾紛??可以根據合同規定向工商行政管理機關申請調整或仲裁。??這説明國務院已授權給工商行政管理機關管理這兩類合同。如何管理呢？應本着即積極探索又穩步介入的精神。逐步摸索管理的新方法。這裏首先要認識這兩類合同的性質。

1）它是一種企業承包和企業租賃責任制

a、這兩種責任制是體制改革中形成的主要責任制形式。它調動了廣大幹部職工的積極性，是穩定經濟發展的產物。

b、兩種責任制與當前我國生產力發展水平、商品經濟發展水平、企業管理水平相適應，比過去我國長時間實行的產品經濟，吃大鍋飯前進了一大步。

c、這兩種制度還很不完善，還存在着不少缺陷，如：

a．有外因條件：改革措施不配套、價格不合理、企業苦樂不均、國家對市場缺乏客觀的管理等；

b．也有內部原因：承包基數很難定得科學、合理，兩種制度競爭機制遠沒形成；風險制度很難落實；容易出現短期行為；很容易出現行政干預等。

由於以上種種原因的存在，為我們對這兩類合同管理增大了難度，其表現是：a、合同簽訂難以規範；b、監督管理也很難落實；c、出現糾紛難處理。如有的多頭髮包，承包租賃形式混淆等。

2）應採取的態度；

要依據國務院兩個條例即《國務院全國所有制工業企業承包經營責任制暫行條例》《國務院全民所有制小型工業企業租賃經營暫行條例》、一個文件（國家工商局（88）132號《國家工商行政管理局關於加工企業承包經營合同、企業租賃經營合同管理的通知》精神，不斷完善企業承包、租賃經營責任制，注意保持政策的穩定性，做好兩個合同簽訂前的參予和簽訂後的監督，要面對實際情況，逐步參予管理，要注意多進行調查研究，勇於探索，勇於實踐，對出現的糾紛要慎重處理。

　　（2）兩類合同的特徵

1）企業承包經營合同、企業租賃經營合同的同與異（區別）相同點：

a、合同主體的發包方、出租方都是政府指定的代表國家的有關部門。

b、合同的標的都是企業的固定資產、流動資產、無形財產。

c、同樣實行的是所有權與經營權的分離，是使用權、管理權、經營權不轉移，而所有權沒轉移。目的是增強企業活力。

不同點：

a、兩者的法律地位不同

承包經營合同的承包方是實行承包經營制的企業；租賃經營合同的承租方則是個人或個人合夥，或企業全員職工或其它企業；企業承包經營合同承包方是企業做為一方主體，而企業租賃經營合同的租賃方則不同。因此可以説，不應把承包、承租經營者一概做為主體來認識，也就是説主體資格不能混淆。

但這裏應説明的是，企業承包經營合同，企業做為承包方主體中標後，也必須確定具體的承包經營者。（確定方法當然也可由職工代表大會選舉產生）。

b、合同雙方權利義務不同承包方主要是承包上繳利潤基數及税收；而租賃經營合同雙方權利義務只是租金，是税後上繳的租金。

c、風險擔保制度不同

企業承包經營合同中的承包方可不提供擔保，而提倡風險基金，或全員風險抵押金（每個幹部職工交××元抵押×年後歸還，如破產則不能歸還??）。

d、責任承擔方式也不同

承包方完不成上交利潤，由企業承擔，一般從企業留利中支付，經營者個人只承擔一定責任，而承租人則要承擔直接責任。

e、企業的增值分配不同

企業在包經營合同，增值部分歸企業所有，列入企業資金，並屬於全民所有制性質。

企業租賃經營合同，實現的利潤納税後分為：a、租金（交出租方），b、職工獎勵基金，c、承租者個人所得不能超過職工的5倍，d、生產發展基金，e、多餘的留作風險保證金。 f、適用範圍不同

企業承包經營合同適用於大、中、小各類全民所有制工業企業。特別適用於大、中型國營工業企業，而企業租賃經營合同，則只租用於小型國營工業企業。

2）企業租賃與財產租賃合同的同與異（區別）：

相同（似）點：

a、合同標的物都是財產，出租方都是與財產的使用權做為交換條件，並確定租金，而且是有期限的，財產所有的權不轉移，都有租賃的機制。

b、簽訂合同都應本着平等互利，誠實信用的原則。

c、合同一經簽訂就具有法律約束力。

不同點：

a、合同主體的區別

財產租賃合同出租方和承租方都可以是法人或個人。企業租賃經營合同的主體是國家授權，由企業所在地政府委託的有關部門，代表國家行使出租權，但保人必須具有一定的擔保能力（只一個人還不行，還應有一定的擔保人並應有一定的財產，否則不能擔任擔保人）。 b、合同客體（標的）的區別

財產租賃合同的標的物一般是不易變質的特定物。企業租賃經營合同的標的物是企業的全部資產（有形的、無形的，如商標、債權、企業的各種優惠待遇等）。

c、合同內容的`區別

財產租賃合同，租賃權僅限於使用權。企業租賃經營合同，既有財產的使用權，也有財產的處置權（如流動資產的處置權）。並且，企業租賃經營合同還涉及到勞動、人事、（全民、集體）財政等內容，而財產租賃合同則沒有這些內容。

d、財產的返還不同

財產租賃合同期滿返還的只是財產（即原標的），企業租賃經營合同期滿返還的則是全部（含增值的那部分）。

e、特定的租賃

如融資租賃把標的出租按規定時間交費×年後將財產歸租賃人所有。

　　（3）對兩類合同的監督管理

國家工商局〈1988〉132號文件已經明確工商行政管理機關對企業承包、企業租賃經營合同進行管理。那麼工商行政管理機關對這兩類合同應管理那些內容？怎樣管理？可從以下幾方面着手進行。

1）積極參予，做好宣傳、諮詢服務工作。

各級工商行政管理機關，可根據實行情況，利用各種形式做好宣傳工作，可通過各種會議，採取辦講座、辦培訓班、提供諮詢等方法象宣傳經濟合同法那樣宣傳這兩類合同對我國社會主義建設的積極作用。

2）強化對兩類合同的監督職能，協調企業主管部門和企業完善和兩類合同的管理制度，主要包括：

a、兩類合同的主體、內容、措施和方案是否可行，對不具備主體資格，沒有權力能力和行為能力的承包者所簽訂的合同，合同鑑證機關應拒絕鑑證並建議當事人上級主管部門撤銷其承包、租賃方案，責承當事人終止合同履行。

b、兩類合同的條款是否合法，是否貫徹了平等、自願、協商的原則。對合同的形式、期限、應交利潤、技術改造項目、留成的使用、違約責任、糾紛解決等內容應明確具體，注意防止負盈不負虧的不合理行為。對於承包人或租賃者，應明確一定數額的財產做為擔保，以便承擔風險，促使其精心經營。

c、發生合同糾紛，雙方當事人應先自行協商，協商不成可按合同約定到有管轄權的仲裁機構或法院解決。

d、對鑑證和公證一般應實行自願的原則，可適情況宣傳提倡鑑證，如當地政府規定應依法對這兩類合同實行鑑證的應積極辦理，規定實行公證的可要求實行備案管理。

e、對兩類合同可採取檢查，抽查、備案等方式進行監督管理，發現問題後要查明情況，分清責任，區別對待。不合理的，與有關部門協調，慎重處理，對無後果的一般不確認無效。幫助企業完善合同責任制，對確屬無效而又有嚴重後果的，要嚴肅處理。

無效合同一般存在的問題是：

以非法手段騙取承包（承租）者而簽訂的合同；承包、租賃合同雙方當事人互相串通，故意壓低承包基數，租金；偽造帳目、憑證、隱瞞財產、抽逃資金；以承包、租賃為名，非法轉讓、出租、出賣營業執照；未經工商行管理機關核准，擅自超越經營範圍，改變企業性質；租賃合同應提供擔保未提供，或者互勾結，造成虛假擔保，實無擔保能力。

（3）協助企業主管部門加強和改善企業承包、租賃經營管理。注意做好以下幾方面的工作： a、完善目標管理責任制，按照國務院《全民所有制工業企業轉換經營制條例》協助有關部門，把競爭機制全面引入承包、租賃企業內部。按責、權、利相結合的原則，把承包、租賃任務和各項經濟指標層層分解，落實到人，指標與工資掛鈎，有利於調動勞動者的積極性，使廣大幹部職工關心企業的生產經營效果。

b、配合有關部門，建立一整套嚴格的較規範的操作程序。

如：承包租賃企業資產的清理；承包、租賃經營指標基數的確定；承包指標、出租的方案；對承包、承租者的考評；經營者的選擇；合同的履行監督、評審、兑現等，使之有章可循。 c、督促企業主管部門制定切實可行的實施方案和制約機制。

企業承包、租賃後，經營者為完成指標獲取利潤，往往存在短期行為。拼消耗、拼設施、濫施福利，對現有的生產、經營設施進行無節制的使用，因此，必須建立其制約機制： a、在合同中以法律形式明確規定具體經濟指法標：如：產品的質量、新產品的開發、科技成果的利用、設備的完好率、資產增值、安全指標等。使企業在承包、租賃期內，不僅要完成應交利潤或租金，而且注意其企業的長遠發展，對利潤與消費規定其合理的比例，以不斷擴大再生產。

b、在合同中，明文規定相應的分配製度。防止經營者與職工收入懸殊的不合理現象發生。 d、加強行政執法，維護合同的雙方當事人的合法權益。

協助企業主管部門，擬製比較規範、完備的合同文本。監督雙方當事人簽訂書面協議。以使合同一經簽訂，就具有法律約束力。篇二：企業租賃經營合同與企業承包經營合同的區別與比較

企業租賃經營合同與企業承包經營合同的區別與比較

企業租賃經營，是在所有權不變的前提下，出租方將企業租賃給承租方經營，承租方向出租方交付租金並對企業實行自主經營，在租賃關係終止時，返還所租財產。

企業租賃經營合同，就是規定出租方與承租方權利義務關係的協議。這裏所講的企業租賃經營，是指根據《全民所有制小型工業企業租賃經營暫行條例》所進行的全民所有制小型工業企業的租賃經營。與企業承包經營合同相比，企業租賃合同的特點在於：（一）企業承包合同的基本內容，是承包上繳利潤指標以及由此產生當事人之間的其他權利義務關係。企業租賃合同的基本內容，是承租方對企業財產進行租賃經營，並向出租方交納租金。利潤和租金的區別都是不言自明的。（二）從適用範圍上看，承包經營合同多適用於大中型國營企業，而租賃經營合同則多適用於小型國營企業和集體企業。（三）在承包經營合同中，承包方提供抵押財產不是合同的有效條件，而在租賃經營合同中，必須明確承租人所提供的抵押財產。（四）發生虧損時，承包企業只要用企業的自有資金補償即可，而租賃合同的承租方則必須以抵押財產進行補償。（五）在承包經營的情況下，承包期間新增資產的所有權性質與承包前的企業所有權性質是一致的；而在租賃經營的情況下，租賃期間承租方用其收入追加投資所添置的資產，則屬於承租方。企業租賃經營合同的特殊性，決定了它是法律調整的特殊性。但是，企業租賃經營合同也具有經濟合同的一般特徵，例如：簽訂租賃經營合同雙方也必須堅持自願、平等、協商的原則；合同信法訂立，即具有法律約束力，任何一方不得擅自變更、解除；一方違約，應向對方承擔違約責任。篇三：承包經營與租賃經營的區別

承包經營與租賃經營的區別

承包與租賃是兩種不同的經營方式，雖然兩者在兩權分離等方面具有共同點和兼容性，但它們在某些方面仍有所區別：

一是對象不同。

承包經營是以一定的生產經營任務為標的，對象是經營成果；租賃經營則是以資產使用權的轉移及企業的經營管理權為標的，對象是資產。

二是所有權與經營權分離的程度不同。

承包的經營者具有生產經營、人事勞動管理、職工獎懲等權利，但這些權利是在上級行政主管部門的一定控制下行使的，其自主權是不完全的；租賃經營中兩權分離的程度更徹底，企業不再是行政主管部門的附屬物，經營者不僅具有企業機構的設置權、收益分配權、生產經營決策權、對職工的錄用和解聘權等，而且還可以根據市場需求調整企業的經營方向，並且按照國家有關規定辦理變更登記手續。三是經營者所承擔的風險大小不同。

承包經營者完不成任務時，只是視情節輕重追究其行政責任和經濟責任。如適當扣發工資和獎金等；租賃經營者則實行財產擔保。承租人必須出具與租賃財產成一定比例的現金作為擔保，或者是要由具有相同財產可資擔保的保證人等。在權益、風險、動力等方面都要比承包經營高。

四是企業留利的歸屬不同。實行承包經營的企業，由税後利潤形成的新增資產仍屬企業，而不屬於承包經營者個人；租賃經營的承租者在租賃經營期間所形成的資產增值部分則全部或者部分地為承租者所有。

五對外開展業務的名義不同

租賃合同一般是一方租賃另一方的場地以自己的名義進行經營活動，並交納一定的租賃費用。承包合同是一方以另一方的名義從事經營活動，並交納一定的承包費用。

承包經營與租賃經營的區別的延伸內容：直銷銷售方式

直銷其經營模式大概可分為：單層次直銷和多層次直銷。

直銷典型的銷售方法有三種：挨户訪問推銷、聚會示範、多層次網絡直銷。

直銷的商品流形式非常簡單。眾所周知，傳統的商業機構多數採用如下的銷售渠道銷售產品。廠商或總代理——分區代理——批發商——零售商——消費者。有些公司的銷售渠道可能減少一層(level)

廠商/總代理——分銷商——零售高——消費者在這個過程中每一階層都涉及銷售費用，間接

增加成本，而羊毛出在羊身上，成本的增加也就意味着產品價格的提高。

直銷的基本概念是拉近銷售過程的開端與終端，縮短銷售渠道，如下：

直銷公司——直銷商——消費者這種獨特的銷售模式不依靠店鋪進行銷售，而是通過銷售人員直接進行面對面的銷售，大大減少了中間流程;而多層次直銷更是通過發展下線的方式，使得銷售隊伍可以迅速擴張，實現銷售量的迅速擴大。

有專家評論説：“有直銷是一種由點到面、由小到大、個人經營逐步擴散到組織經營的過程。它的奧妙之處在於建立了多層次網絡，而直銷的‘神’在於‘傳’這上，網絡有了，還要讓這個網絡活起來，並且不斷‘傳’下去。”也有人在談及“成功經營直銷事業”這樣的課題，將它剖析為“經營自我”、“經營下線”與“經營組織”這三個主要的面向。