2017房地產估價師案例分析專項複習試題

房地產估價師職業資格保險制度已經具備了設立的基礎,需要在制度建設上進行探討和嘗試。下面本站小編為大家整理的房地產估價師案例分析專項複習試題，希望大家喜歡。

　　房地產估價師案例分析專項複習試題

問答題：

(一)某建築物為28層框架剪力牆結構樓房，於2003年建成並投入使用，現對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質量優，目前保養維護較好，有專業物業管理公司維護和管理，其外牆貼有白色條形磚，客廳卧室內牆面刷白色塗料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。

問題：

1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什麼?

2、寫出估價技術路線。

(二)某企業購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

請説明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

(三)甲、乙合作投資開發一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建築面積10000m2，售價3000元/m2，銷售税費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建築面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。

若不考慮所得税因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什麼?

參考答案：

(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。

2、①市場法技術路線：蒐集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術路線：蒐集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算淨收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。

(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的'抵押價值，應是擬抵押的房地產在委託估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額後的餘額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。

2.具體地説，商業裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論採用什麼方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售税費、開發成本、報酬率(資本化率)等。

(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。

3.因為，如果乙拿走的房屋用於銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由於送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

　　房地產估價師風險提示説明

1.有關事項説明

根據本次估價過程的勘察、詢證、查證和調查等工作所得，有關事項特此説明如下：

1998年，原產權人廣州市××房地產實業發展有限公司以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權，並於同年辦理了報建手續，於1999年7月取得《建設工程施工許可證》，2005年完成了樁基礎和主體結構分部驗收後停工至今，廣州××房地產有限公司取得了估價對象產權後於2007年8月將估價對象由××大廈更名為××大廈，2008年10月通過驗收並取得了《建設工程規劃驗收合格證》，其土地使用年限住宅剩餘58.2年，商業剩餘28.2年，建築物目前正在裝飾裝修改造中，尚未交付使用。於估價時點，估價對象為毛坯狀態，尚需對過道、窗户、室外綠化等公共部分進行修復，本次估價評估所對應狀態為估價時點狀態，未考慮不可確知的後續裝修改造的影響。

2.房地產市場變化情況

目前，受全球金融危機、國外經濟增速放緩，甚至出現整體經濟衰退的影響，我國整體經濟增速已放緩，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，國家各部委相繼出台相關政策，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。房地產市場價格下行風險仍然存在，預計對估價對象今後的市場價格有一定影響。特請報告使用人注意。

　　房地產估價師住房公積金複習資料

住房公積金的提取是有限制條件的，這與繳存住房公積金的長期性和互助性直接關聯。職工提取住房公積金有兩類情況：

(1)職工住房消費提取

1)職工購買、建造、翻建、大修自住住房時的提取;

2)償還購房貸款本息時的提取;

3)房租超出家庭工資收入規定比例時的提取;

4)職工享受城鎮最低生活保障、與單位終止勞動關係未再就業、部分或者全部喪失勞動能力以及遇到其他突發事件，造成家庭生活困難的。

(2)職工喪失繳存條件的提取

職工與單位建立勞動關係是繳存住房公積金的前提當繳存條件喪失時，即在以下任一情況下，職工可以提取其住房公積金，同時註銷該職工住房公積金賬户：

1)離、退休;

2)完全喪失勞動能力並與單位終止勞動關係;3)出境定居;

4)職工死亡或者被宣告死亡的。

職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬户內的存儲餘額;無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬户的存儲餘額納入住房公積金的增值收益。

職工提取時由單位審核，管理中心核准，由受委託銀行辦理支付手續。單位不為職工出具提取證明的，職工可以憑規定的有效證明材料，直接到管理中心或受委託銀行申請提取公積金。

(三)住房公積金的使用

住房公積金的使用包括職工個人對其住房公積金的使用和管理中心對歸集的住房公積金的運作兩個方面。

(1)職工個人住房公積金使用，指職工個人在住房公積金繳存期間，依法使用住房公積金的行為。

(2)管理中心住房公積金運作，指管理中心以歸集的住房公積金為基礎，在保證職工提取的前提下，依法運用住房公積金的行為。