2016房地產估價師考試案例分析練習題

某房地產估價機構接受委託，評估一棟於5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告後，委託人發現估價報告中收益法所採角的年淨收益與委託人提供的財務報表中該商場近三年平均的年淨利潤不同，收益年限也與該商場建築物的剩餘經濟壽命不同，成本法所採用的成本也與委託人提供的成本數據不同。請你分析説明房地產估價師這樣傲的理由。

問題：

1.(1)估價中的房地產年淨收益與財務報表中的淨利潤含義不同;

(2)收益指房地產對應淨收益，即房地產對商場出租或經營收益的'貢獻部分;

(3)淨利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商業利潤等;

2.收益年限既要考慮建築物剩餘經濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短於建築物壽命終止年);

3.估價採用的成本應為估價時點的社會平均(客觀)成本(或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本。