商場運營管理計劃書

時間流逝得如此之快，又將迎來新的工作，新的挑戰，是時候開始制定計劃了。那麼你真正懂得怎麼寫好計劃嗎？下面是小編整理的商場運營管理計劃書，供大家參考借鑑，希望可以幫助到有需要的朋友。

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一、商場概況及商場經營單位簡介

1、商場概況

商場名稱：金陽客車站大商匯綜合商貿城（暫定名）

商場經營單位：貴陽大商匯投資管理有限公司（由貴州金興西南家電有限公司和貴陽市百貨行業、鋁塑、服裝等行業人士共同組建）。

商場負責人：劉雪蘭

商場經營內容：依託金陽臨時客車站，以餐飲、賓館、休閒、娛樂為配套，以服裝、鞋帽、百貨、鋁塑、日用品、化粧品、文化用品、五金家電為主的輻射周邊鄉鎮及全省的綜合性現代化商貿城。

商場規模：總佔地面積192780平方米，商場建築面積78793平方米。

商場經營總投資概算：1.2億元人民幣

2、商場經營單位概況

商場經營單位為貴陽大商匯投資管理有限公司，該公司由貴州金興西南家電有限公司和貴陽市百貨行業、鋁塑行業、服裝針織等行業主要人士共同出資組建而成。

二、商場背景及貴州市場分析

1、20xx年貴州省貴陽市經濟及批發市場微觀分析

在西部大開發的發展戰略中，貴州的經濟在過去的十幾年裏有了翻天覆地的發展。貴陽市作為貴州省的省會城市，是貴州省的政治、文化、經濟中心，它的健康穩定發展在全省的經濟發展中起着砥柱中流的作用。

迄今為止，貴陽市的家電、五金、文體、鋁塑、日用品等行業的批發和零售市場已近逐漸成熟，但是現有的經營場地大部分已經老化，而且佈局零星分散，設備設施不足，消防隱患突出，從而導致市場規劃極其混亂，已經不能滿足現有的經濟持續健康，嚴重製約全省經濟的進一步發展。

2、貴陽市批發市場的經營現狀

通過調查，貴陽市現有主要商品批發市場分散在市西路、浣沙橋、老客車站、次南門、相寶山、羅漢營、三橋、花香村等地，具體見下表：

這8個地方都位於貴陽市鬧市區內，缺乏足夠的停車場面積，經營環境早已經不能滿足消費者的要求。目前，隨着市場知名度的不斷擴大，市場經營户的迅速增加，經營户的經營規模和經營實力的急劇擴大，健康穩定的市場發展對經營場地、倉儲面積都有了新的要求。目前，經營場地面積和倉儲佔地面積甚小已經遠遠不能滿足經營户的要求。很多經銷商被迫將門面附近的寫字樓、住宅樓租下來當作倉庫使用，或者把倉庫租到十公里以外的東站、小河、三橋等地，這一方面在金錢和時間上大大提高了經營成本，另一方面商品運輸也給城市交通帶來了極大的壓力和不便。

以上還只是小部分的情況，大部分的商家在現有的經營場地根本就找不到合適的倉儲地方。這其中極其突出的例子就是市西路市場。據市西路的現有的經銷商所言，他們想要找一個足夠大小的門面都找不到，更不可能奢望找到合適大小的倉庫。找不到足夠大小門面的商家只能租用寫字樓或商務辦公室來作為銷售點。

由此可見，貴陽市現有的市場狀況使得各個商家無法擴大自身經營規模，使得交易時間及經濟效益大打折扣，從而嚴重侷限着貴陽市乃至整個貴州省的經濟發展為了瞭解問題的所在，我們也進行了外地市場探究和對比。據外地考察，外省有些縣級的批發市場的規模都比目前貴陽市單個批發市場的規模大，這也是為什麼近年來，遵義、銅仁、凱里、興義、都勻、水城的經銷商跑到外省較為臨近的批發市場採購商品。顯然，這嚴重影響了貴州省自身的市場經濟發展。

3、貴陽市批發市場物流交通現狀

目前這八大批發市場位於貴陽市中心，由於近年來經濟的發展，貴陽市車輛數目俱增，市內貨車交通受限，大的卡車及貨車無法進入，甚至連小卡、輕卡也只能在早晨9點到下午4點進入。這種現狀迫使商户們到更遠的地點甚至貴陽周邊尋找中轉地點。這樣一來，廠家的貨物無法及時流入，經銷商的貨物也無法及時發出，嚴重阻礙了商品的流通，妨礙了商户的發展。

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一、本項目的招商目的：

根據鑫源服飾商城（以下簡稱：鑫源商城）市場定位及營銷要求，鑫源商城的招商主要是針對服飾批發與零售等業務展開，主要達到以下目的。

1、通過主動導向式招商完成項目“華北服飾批發基地”為主題的定位。

2、通過招商完成項目“一站式”的`服務理念。

3、通過招商的品牌導入來提升(鑫源商城) 項目投資價值。

4、通過招商形成鑫源商城項目的商流，最終來增強商户與投資者的投資信心。

5、通過行之有效的招商方式來推動鑫源商城項目的銷售。

二、項目概況：

本項目地處繁華中山路《新華集貿市場》，地理位置優勢明顯，其總佔地面積。

1、優勢所在

（1）商城內主通道寬x米、次通道寬x米，層高4米左右，寬敞明亮。

（2）東鄰南大街，改建後，街寬x米，快車道x米，人行道x米，南大街延長後，北通新華路，南接站前配套服務較其他市場完善，儲蓄、郵電、交通等設施是別家沒有的。

整改後的東臨南大街不僅使廣大的商户與消費者在交通行動得到了便利，而且還大大方便了批發商們的貨物進出。逐漸形成商業兼遊樂觀光的步行街在客流方面也屬於省城商業中的一大靚麗的風景線。

企業榮譽展示：

（1）是省政府商業聯合會唯一授權制定的“專業童裝批發商城”。

（2）鑫源服飾商城前身是鑫源童裝大市場，成立於1994年。該商城歷經過十幾年的風雨洗禮，現已具有了深厚童裝商業品牌文化的沉澱。

（3）管理團隊和管理模式。為適應新時期的市場發展需求，公司組建了全新的專業管理團隊，並且還逐漸引進了國外的先進商業管理模式。

（4）建築風格、商鋪格局的劃分等（國際商場、國際風格）。為商户提供電子商務平台，免費為商户及時發佈產品信息（高清晰的電子屏、數字電視、商城周邊還設計安裝了具有國際標準的翻版廣告牌。

（5）20xx年10月初，被首屆河北省經濟論壇評為：“二十大最有影響力商城、十大最有影響力市場”。當年12月初，正在改造中的鑫源商城被中國紡織工業協會、中國製衣雜誌命名為中國著名紡織服裝專業市場。

2、劣勢分析：

在眾多的商户中大部分沒有自己的經營主見和市場分析等，所以對於他們（商户、投資人）來説，我們如何轉變他們的商鋪投資觀點是最關鍵。

三、項目定位

1、形象定位

（1)品位商業地產（服裝商城或購物中心）——在設計上方面要形成商場或購物中心的概念，並且在創意上一定要有新的想法。

（2）服務概念——在如今的社會中，服務業的發展是一個城市建設的見證者。為此要在商業服務上，“服務”是眾多商家生存中的一個元素。在我們招商期間一定體現出全新的服務概念化。

2、功能定位

（1）自由空間、自由組合——框架結構設計

（2）投資潛力大——地處繁華地段，我們全力打造未來的專業化“兒童服飾商城或廣場”。

四、招商談判的特點

1、談判對象的廣泛性、多樣性和複雜性

在通常的商業地產招商與銷售中時間上很有限制，而具體的談判對象成交條件又是多樣的、多變化的。這就要求在招商工作中，招商顧問要圍繞本項目的招商範圍，廣泛收集信息，瞭解市場行情，並選擇適當的方式與廣大的商户與投資者要保持廣泛的聯繫和溝通。

2、談判條件的原則性與靈活性

商業地產項目招商顧問的目標要具體的體現在談判條件上，條件（優惠政策、）是具有一定的伸縮餘地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標和最終目的。

3、談判口徑的一致性

我們的招商工作人員在這次商城招商談判中，雙方談判的形式可以以口頭溝通的方式或可選用書面(市場宣傳招商資料)的談判形式，與對方進行更深層次的溝通。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關能力。

五、關於商源的選擇原則

根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：

1、堅持平等互利的原則

2、平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。

3、堅持信用原則

信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信於對方，以體現真誠合作的精神。

4、堅持相容原則

相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。

六、招商談判的準備

所謂招商談判的準備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的準備工作，主要包括：招商宣傳是招商成功的先導，招商宣傳資料是宣傳的重要環節，也關係到鑫源市場的整體形象，市場宣傳資料所突出如下關鍵點：

1、通過鑽石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。

2、通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。

3、招商顧問和投資者以及即將入住商户的選擇關係鑫源商城的成與敗，在招商過程中，有必要對每個商户進行分級、分類評價，預測他們的投資經營的前景，作為招商的指導。

4、第一，需要保證商城內的配套設施的完整性。

5、第二，需要保證商城內的品種多樣性與專業性。

七、招商工作人員的分配

一般來説，第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才的技能鎖定和對團隊的整體規劃。本人在經過幾年實踐中得到的經驗考慮，從企業的長遠發展角度看，招商應配備以下幾方面人才：

1、招商經理1人，需對本企業所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），，具出色談判技巧和人格魅力。

2、招商顧問若干，分別負責商城招商的工作：招商顧問應具備一定的招商運作經驗，具備説服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

3、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員視情況而定。

八、應加強招商人員的培訓

一個優秀的合唱想要在參加演出時得到觀眾的掌聲，僅僅靠一個隊員的個人能力是遠遠達不到的，必須加強團隊的磨合和訓練。同樣，招商隊伍組建之後，也必須進行培訓。

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一、公司簡介

新鄉市盛潤房地產開發公司於xxxx年8月成立，註冊資金1000萬，是一家集房地產開發，娛樂業、石油業為主，以房地產為龍頭的企業，下設天潤苑娛樂有限公司，開發的項目有黃崗別墅區、化工路營住房，盛潤城市印象（3萬多㎡），近期的新項目有亞太廣場（6萬多㎡），已經開發好的面積有4萬多㎡。

二、盛潤廣場簡介

新鄉盛潤廣場是經xxxx年新鄉市規劃委員會第一次會議研究同意，由新鄉市盛潤房地產開發公司開發，武漢亞大商業策劃管理公司進行策劃、籌備、招商，集購物、生活休閒、娛樂多功能一站式的購物中心。周邊高檔社區、政府機關單位、銀行、證券彙集，經商氛圍異常濃厚。扼守市規劃向東南發展的咽喉之地，升值潛力巨大。

三、功能、設備配置介紹

1、廣場地址：新鄉市主幹道人民路中段，

2、廣場功能：擬定為商住綜合大樓，

3、廣場具備的條件：廣場建築面積16000平方米，是新鄉市重點項目工程，也是人民路上的標誌性建築，在人民路中段南側建設的一幢高層（A座16層，B座12層）的綜合樓，北退人民路紅線10米，東退地界6米，西距高層營住樓16米，該樓為全框架結構東西，東西總長49054米，南北進深63。24米，地下室為停車場及設備間，一至四層為營業，建築面積11937016平方米，A座五至十六層住宅樓住於綜合樓北端，東西長49054米，南北進深19044米，高4809米，建築面積11533066平方米；B座五層至十二層住宅樓位於綜合樓南端，東西長4905米，南北進深12064米，高40。6米，住宅建築面積4881。03平方米，外飾要求一至四層為深駝色面磚，四層以上部分為牙白色面磚配以黃色，蘭色外幹牆漆。我公司將臨街負一層、一層、二層、三層、四層對外招租，（每層2000平方米—3000平方米）。每層貨載 KG，擬定商場配置扶梯6部、觀光電梯1部、廣場設計停車位約3000平方米等設施。

四、投資前景分析

1、廣場的位置：盛潤廣場雄居主幹道人民路中段，道路寬敞，交通便利，臨市區最高地勢－龜背廣場，西北接駁火車站和各大商場的龐大人流、物流，東邊人民公園、體育中心近在咫尺，休閒、娛樂、經濟，一觸即發，適逢市規劃向東南發展，預計在不短時間內，這裏將代替僅一街之隔的商業繁華的平原大道，此處尚未有一家有規模的商場，但周邊的配套商業網點正在形成，如酒樓、攝影、上島咖啡、華聯超市、美容美髮，小型步行街、小吃類等。沿盛潤廣場商住樓往東，大片的住宅樓正在建設之中，此處多為高級住宅區，應有很好的發展前景。

2、廣場的周邊環境：盛潤廣場座落於商業、文化、行政、簇擁的繁華地段，商業氛圍異常濃厚，周邊財政局、區委、區政府，眾多行政機關單位雲集，輝龍花園、金桂園、蓮花園、富達花園、富達大酒店等均屬於高檔社區不勝枚舉，這裏文化氛圍良好，居民消費檔次高，生活品味高，是新鄉市最適合做社區購物中心的地段，另外醫院、學校、銀行、證券公司遙相呼應，道路寬敞，出行方便，能夠吸引四區八縣的消費羣體，是居家經商的理想之地，也是有實力、有先進管理水平的商家擴大商業網點、打造至尊旺鋪的黃金寶地，盛潤廣場的原址被稱為“龜背仙地”集天時、地利、人和為一體，是商家雲集的風水寶地，可望在不久的將來，盛潤廣場必將成為決定全域經濟發展的新的商業中心。

3、盛潤廣場裝飾經營配套情況：盛潤廣場是有着A級資質證書的中國建設技術集團有限公司設計而成，以歐式風格為主體，創造出一種個性化、色彩很強的一種建築風格，體現出現代生活的快節奏、簡約和前衞，大廈的商場部分全部由玻璃幕牆加以深駝色大理石石材而成，顯示出大廈的莊重、沉穩，塔樓是橫向窗配以高級象牙色外牆塗料組成，體現大廈優雅、高貴、莊重的特點。

4、兩棟塔樓全部由高檔住宅組成，負一層至四層商場部分（面臨人民路），為商場的總出路口，為解決商場內人氣、人流互動，特設一部進口垂直電梯，兩部扶梯，使顧客在商場內的消費真正做到步隨電梯，出梯選購的觀景式消費。

5、物業管理及消防：盛潤廣場配以專業的物業管理公司，為商户經商解決後顧之憂，專業的經營管理公司為商場出謀劃策，始終把握商機、商脈，商場內的硬件配套由紅外線監控、自動噴淋系統，每層的消火栓自救1至3個小時。

五、合作意向及方式：

盛潤廣場具有較好的地理位置和環境，而周邊尚未有大型品牌的綜合商業中心，是各界商家和集團經商的理想之地。考慮社區的消費市場和集團購買的能力，公司擬定對外招租重點：

1、廣場作為大型一體式購物中心，誠招具有知名度，擁有暢通的物流渠道，有合理實效的市場佈局，有品牌的商貿集團公司；

2、其他方面的經營意向可面談。

六、招租形式：

為配合廣場的初步定位和統一經營管理，公司擬定將地下一樓、地上一樓至四樓開放式商鋪，整體招租。

七、附件