商品購銷合同的注意事項

　　一、弄清楚籤合同的人

　　(一)買受人——購房人

看房選房，可能是情侶或是兩口子一起進行，也可能是兒子女兒為父母挑選，也可能是父母為子女早作打算，也可能是親戚朋友陪同。但是，簽訂《商品房買賣合同》的時候，《商品房買賣合同》上面填寫的“買受人”卻必須明確，因為這一欄填寫名字的人將要為這份合同承擔責任。當然，也只有這個人才可以享有對房屋的權利。

“買受人”一欄填寫名字的人：

1.將要成為房屋產權證上記載的所有人。

2.需要交付首付，申請借款。

3.遇有對方違約時，追究對方的責任。

4.一旦違反合同約定，承擔違約責任。

5.在取得產權證之前，合同可以證明房產是屬於他的財產。

　　(二)出賣人——開發商

開發商是樓盤的開發者，也是樓盤的大產權人，購房人購買了房屋之後，才能夠從開發商手中分割獲得“小產權”二因此，只有同開發商簽約，您才能夠順利地接收房屋並獲得產權。

那麼，如何確定與您簽約的就是開發商呢?

第一，籤合同前，請您首先審查商品房買賣合同上的“出賣人”與《商品房預售許可證》上記載的.銷售單位是否一致，《商品房預售許可證》上記載的銷售單位就是樓盤的開發商。

第二，您還可以查驗營業執照正本或是上網查一下“出賣人”一欄填寫的營業執照註冊號、企業資質證書號和法定代表人是否屬實。

第三，您還可以核對商品房買賣合同上的“出賣人”與《國有土地使用權證》上記載的土地使用權人是否相同。

第四，如果是現房，您還可以核對商品房買賣合同上的“出賣人”與《房屋所有權證》上記載的所有權人是否一致。

　　(三)代理人

看房、選房、簽約到交房的過程中，您經常會遇到開發商的“代理人”，比如，開發商會把銷售事務委託給專門的銷售公司或房地產經紀機構進行，面對這些代理人，您應該注意：

1.弄清楚您要跟誰簽約

只有開發商才有權利、也有能力把房屋轉讓給您，因此您應該與開發商簽約。具體説來就是看《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫的單位是否為開發商，即是否為預售許可證上記載的售房單位。

2.謹慎對待代理人簽約

按照《中華人民共和國民法通則》的規定，代理人應該在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。只有這樣，被代理人才對代理人的代理行為承擔民事責任。

如果《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫的單位不是開發商，而是銷售公司或房地產經紀機構，在簽約付款時請一定要三思而後行，以避免“付了錢、簽了約，開發商卻説從未簽訂過這份合同”的情況發生。

3.查驗房地產經紀機構資質

開發商通常會委託房地產經紀機構作代理人，部分地區對房地產經紀機構進行年度資質審查，並頒發《房地產經紀機構資質證書》。房地產經紀機構資質劃分級別，通常一級經紀機構的註冊資本比較雄厚，從業人員要求較高。二、三級經紀機構則條件逐漸降低。因此通過《房地產經紀機構資質證書》上級別的記載可以初步判斷房地產經紀機構的實力。

同時還應注意查驗《房地產經紀機構資質證書》是否經過年檢。

4.要求查看《授權委託書》

代理人或代理機構沒有委託書或超越委託書的授權委託範圍簽訂合同，只有經過開發商的追認，開發商才承擔民事責任。否則，開發商不承擔責任。

開發商有時也會委託銷售公司作為《商品房買賣合同》的出賣人與購房者籤合同，此時最關鍵的問題是在合同中明確：一旦房屋出現問題由誰來負責，應由開發商對房產最終負責。

一旦遇到開發商委託代理人或代理機構進行銷售，購房人一定要看清委託書中開發商委託的權限範圍。如果出賣人授權代理人或代理機構代表開發商簽字，購房人一定要仔細審查一下授權書的正本，同時要求將該授權書作為合同的附件。

5.索要開發商簽字蓋章的收款憑證

交付前款之後，一定要索要收款憑證，並且一定要索要由開發商簽字蓋章的收款憑證，以證明前款已經為開發商所收取，以免發生代理人把房款“私吞”的情況。

　　(四)投資商、發展商和承建商

他們經常在廣告、宣傳材料上出現，但是他們都沒有權利簽訂商品房買賣合同。

　　二、廣告、沙盤、樓書、樣板間與商品房買賣合同

很多購房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的廣告、沙盤和樓書所展現出來的“夢幻”狀態，但是，即使不考慮開發商的刻意誇張和銷售人員的信口承諾，通過電腦特技、色彩誇張、調整比例等方法而“炮製”出來的“夢幻”房屋與實際交付的房屋之間的差距往往也很大。因此