籤購房合同的注意事項
銷售陷阱
中國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理,一聽説哪個樓盤觀者如潮,那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理,開發商就給買房人設下了陷阱:
其一,以小利誘之,在拿到預售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。由於內部認購的商品房價格相對較低,對那些買房人自然有吸引力。在此過程中,買房人認為自己得到了便宜,開發商也藉此機會籌到了資金。然而,內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的,因此,一旦出了問題,購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣,買房人的投資就充滿了風險。
其二,製造假象,在房子數量、户型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關係到售樓進程的快慢,後者決定了售樓利潤的厚薄。開發商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一,並且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的户型和樓層先出手,這樣一方面可聲稱那些好的單元已經“名花有主”,另一方面還可以避免這些“醜女”到最後“待字閨中”。當然,這其中也要混雜一些好房型,否則會造成目標客户的流失。
在價格的制定上,則會根據前期所推單元的'銷售情況,對其餘單元的定價進行調整。一般而言,剛開始銷售(開盤)時,開發商往往一般總會把價格定得低一些,以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客户,而一旦有客户來購房,那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到,只要銷控和銷售現場佈置以及廣告炒作成功,價格都會節節升高,甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。
其三,大力營造現場道具和售樓氣氛。為了製造一種銷售興旺的假象,開發商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現場做“托兒”,在銷售業績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標識代表已售單元?,讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺,從而引發客户的購買慾望。其四,設置訂金陷阱。我們經常會碰到這樣的情況,一旦客户看中某種户型、表現出一點點購房的意向,售樓人員就會告訴你説這個户型就只有一套了,如果不交付訂金別人就會買走,要求客户馬上交付訂金。如果客户説沒有帶夠訂金,售樓人員就會要求客户先交五百到一千元的“小訂”,簽訂認購協議書,然後要求客户次日交齊“大訂”。而一旦客户把“大訂”也交了,售樓人員也就完成了把客户套住的任務。因為,我們看到的認購協議書經常會有這樣的條款:“如果在約定的時間內未能簽約,所付訂金不予退還”。有許多客户在簽署認購協議書後,經過再三考慮不想購買已經認購的房子時,考慮到認購協議書約定不簽約就不退還訂金,為了避免訂金的損失,就會簽署自己並不願意籤的合同,從而給自己帶來更大的損失。
“五證”陷阱
一個合法正規的房地產開發商,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》?也叫建設工程開工證?、《商品房銷售?預售?許可證》;“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》,這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中,有些開發商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況,經常找藉口不出示這些文件的原件,要麼説正拿着相關文件在報批某項手續,要麼就説文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客户簽訂認購書或合同,而客户一旦交完訂金或購房款,再有什麼問題,開發商(售樓人員)便會即刻變臉,客户再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。
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