商鋪租賃注意事項
一。調查商鋪的檔案
承租商鋪之前,應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查,確認以下幾個重大信息:
1、房屋的用途和土地用途,必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用,否則,將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。
2、房屋權利人,以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。
3、房屋是否已經存有租賃登記信息,若已經存有租賃登記信息的,導致新租賃合同無法辦理登記手續,從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人,也會影響新承租人順利辦出營業執照。
二。免租裝修期
商鋪租賃中,免租裝修期經常會出現在合同之中,主要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修,實際不能辦公、營業,此種情形下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規定的概念,因此,在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間,免除支付的具體費用,一般情形下,只免除租金,實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。
簽定合同發生的費用
三。租賃保證金
俗稱“押金”,主要用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高,因此建議押金應當適當高一些,以免不夠抵充上述費用,另外,還需要特別注意的是,承租人在承租過程中,不斷地拖付相關費用,押金抵扣不夠的情況下怎麼辦?可以在合同應當約定補足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相關費用後,承租人應當在合理期限內補足支付“押金”,如果經出租人通知後一定時間內補足的話,則出租人可以單方解約,並追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定,則可以有效整治承租人“老賴”行為。
四。税費承擔
按照法律、法規、規章及其他規範性文件規定,出租或轉租商鋪的,出租人或轉租人應當承擔以下税費:
1、出租:
營業税及附加租金5.55%
房產税租金12%
個人所得税所得部分20%(所得部分為租金扣除維修費用,維修費用每次不超過800元) 印花税租金(總額)0.1%(在第一次繳税時一次性繳納,按租期內所有總租金計算。) 土地使用税按房屋地段每平方米徵收,具體以代徵機關實際徵收為準。
2、轉租:
營業税及附加轉租收入5.55%
印花税印花税轉租租金(總額)0.1%
在實踐中,商鋪租賃税費德繳納比較多樣,上述標準只是法定徵收標準,不同區域或許存有不同的徵收方法,具體可在簽訂商鋪合同前諮詢實際代徵網點工作人員。
雖然上述税費德繳納主體為出租人或轉租人,但租賃合同中可以約定具體税金數額的承擔人,此時,無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的税費金額比較高,應當慎重考慮長期税費調整增加的費用後,再行約定具體承擔人,不要被某些代徵網點短期內較低的税率所迷惑。
簽定合同時要注意的重要內容
五。營業執照
承租商鋪的目的在於開展商業經意活動,而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞着營業執照的辦理來設置,主要涉及以下幾個方面:
1、原有租賃登記信息沒有註銷,從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記,從而導致無法及時辦理營業執照;
2、商鋪上原本已經註冊了營業執照,而該營業登記信息沒有註銷或者遷移,從而導致在同一個商鋪上無法再次註冊新的營業執照;
3、房屋類型不是商業用房,從而無法進行商業經營活動,而導致無法註冊營業執照;
4、涉及特種經營行業(娛樂、餐飲等)的,還需要經過公安、消防、衞生、環境等部門檢查合格,取得治安許可證、衞生許可證等證件後,方可取得營業執照;
5、因出租人材料缺失而導致無法註冊營業執照。
對於上述第1、2、3、5條情形,可在合同中設定為出租人義務,並給予出租人合理寬限期,超過一定期限還無法解除妨礙的,應當承擔相應的違約責任;上述第4條情形,可設定為無責任解約情形,以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。
六。裝修的處置
商鋪租賃中,往往需要花費大額資金用於鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進行,以及保障裝修利益,在合同中應當注意幾個問題:
1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別的改建、搭建的,應當明確約定清楚,對於廣告、店招位置也可約定清楚。
2、解除合同的違約責任,不僅僅考慮違約金部分,因為違約金常常會約定等同於押金,數額不高,往往不及承租人的裝修損失,因此,應當約定在此情形下,出租人除承擔違約金外,還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。
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