有關房地產策劃方案範文錦集8篇

為了確保事情或工作安全順利進行，時常需要預先制定一份周密的方案，方案具有可操作性和可行性的特點。方案應該怎麼制定呢？以下是小編幫大家整理的房地產策劃方案8篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房地產策劃方案 篇1

一、營銷概況：

房地產系不動產的商品概念，與其他商品有着本質截然不同的區別，不同於買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反覆斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜複雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，並非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創意理念：

房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富於競爭，且樂此不倦；

3、頭腦敏鋭，不拘傳統；

4、感性認識和理性認識相處融洽；

5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。

三、構思框架：

1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；

2）展現樓盤的綜合優勢；

3）體現樓盤和諧舒適生活；

4）直切消費羣生活心態。

四、實戰流程：

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住户需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道採光以及住户户型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脱穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

1）地理位置；

2）樓盤設施結構；

3）樓盤做工用料；

4）户型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

3、繪製效果圖：

根據開發商的條件和推廣需要，分別繪製整體效果圖、多層單體效果圖。繪製效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實範例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1）闡述樓盤的位置；

2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；

3）闡述樓盤交通條件；

4）闡述樓盤人口密度情況；

5）闡述樓盤的升值潛力；

6）闡述樓盤開發商的信譽；

7）闡述樓盤的背景；

8）闡述樓盤的舒適温馨；

9）闡述樓盤的實用率；

10）闡述樓盤的付數計劃；

11）闡述樓盤的品質；

12）闡述樓盤的深遠意義；

13）闡述樓盤的物業管理有什麼不同。

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段（預期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而儘快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。

第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。

第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住户來談論評估本樓盤並通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。

總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發佈，應依據具體情況靈活使用和調整。

6、廣告表現：

在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一週，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示範間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓雲集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕於耳。預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。

7、首期廣告內容及時間安排：

內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下：

①樓盤效果圖。

②樓盤售價表和匯款方式的確定與製作。

③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計製作。

④工地圍板的設計、繪製。

⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計製作。

⑥展銷場地道路指導牌的製作。

⑦展板（兩套，每套12張）的設計、製作和擺放。

⑧影視廣告創意構思及拍攝製作。

⑨報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。

⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。

五、勾勒賣點途徑。

1、確立行銷要求：

樓盤行銷觀念着重於消費者的分佈情形及需求層次，繼而設計規劃銷售策略主題。突顯出樓盤產品的價值，進而滿足購屋大眾獨有的品味與格調。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產品，下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。

①時代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會形態的變革與提升。

②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平。

③安全性：各項設備充實，設施完善，以強化生活安定性。

④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。

⑤舒適性：現代化的消費新空間，具有以符合人性需要為基礎的品質。

⑥選擇性：多樣化的產品提供多樣化選擇。

⑦自由性：使生活、休閒、購物緊密結合。

2、進行消費者背景分析：

①選購本樓盤的動機：

a、認同規劃設計之功能及附加價值優於其他的樓盤。

b、經過比較競爭後，認同本樓盤的價位。

c、想在此地長久居住者。

d、認為本區域有遠景，地段有發展潛力。

e、信賴業主的企業規模與財力潛力。

f、通貨膨脹壓力下的保值心態，使其萌發購買動機。

②排斥本樓盤的理由：

a、消費者本人經濟能力不足。

b、比較之後認為附近有理想的樓盤。

c、購買個體者較少，對後市看空。

③購買本樓盤的理由：

a、對本區域環境熟悉念舊者。

b、滿現居環境品質者。

3、設計完美的行銷動作：

①塑造產品的獨特的風格，突顯產品市場上的優勢與形象，使客户在選擇有獨特定位的產品之後，能肯定自己的品味和地位，而造成社會影響。

②強勢吸引廣大的自住型購屋客户，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。

③根據本區域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。

④慎選現場銷售人員與嚴格執行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產景氣時的高姿態予以收斂，換成不卑不亢的態度外。更要以耐心、親切、誠懇的説服技巧加上專業化素養，才能將如業主所願的銷售目標在短期之內順利實現。

⑤銷售人員應默契配合，充分準備，以使客户在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實現“訂屋便不退訂”，“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。

六、房地產營銷廣告推廣業務的策略：

1、引導期：

首先選搭大型户外看板，以獨特新穎的方案引起客户的好奇，引發其購買慾

①工地現場清理美化，搭設風格新穎清閒的接待總部（視情形需要，製作樣品屋）。

②合約書、預約單及各種記錄表製作完成。

③講習資料（material）編制完成。

④價格表完成。

⑤人員講習工作完成。

⑥刊登引導廣告。

⑦銷售人員進駐。

注意事項：

①對預約客户中有望客户做ds（直接拜訪）。

②現場業務銷售方向、方式若有不順者要即時修正。

③定期由業務主管召開銷售人員策劃會，振奮士氣。

④不定期舉行業務與企劃部門的動腦會議，對來人，來電及區域記錄表予以分析後，決定是否修正企劃策略。

⑤有關接待中心常發生故障或較為客户在意的設施，如燈光照明亮度，冷氣空調位置及冷暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。

⑥主控台位置及高度、廣播系統音域範圍及功能，控台、銷售區、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客户十分順暢地經過。

2、公開期及強銷期：

公開期（引導期之後7—15天）及強銷期（公開後第7天起）。

（1）正式公開推出前需吸引引導期有望客户與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，並施展現場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經名人蒞臨剪綵，提高客户購買信心。

（2）每日下班前25分鐘，現場銷售人員將每日應填之資料（material）填好繳回，由業務主管加以審查，於隔日交還每位銷售人員，並於隔日晨間會議進行講述對各種狀況及有望客户追蹤提出應變措施。

（3）每週週一由業務部，企劃部舉行策劃會議，講述本週廣告（20xx年母親節活動策劃方案）媒體策略、促銷活動（sp）項目與銷售策略及總結銷售成果，擬定派發宣傳單計劃。

（4）擬定派發宣傳單計劃表，排定督報人員表及（sp）活動人員編制調度表。

（5）於sp活動前3天，選定協助銷售人員及假客户等，並預先安排講習或演練。

（6）若於週六、週日或節日sp活動，則需要提前一天召集銷售管理人員協助銷售人員講習，使其全面瞭解當日活動策略、進行方式及如何配合。

（7）每逢週六、週日或節目sp活動期間，善用3—5組假客户，應注意銷售區和主控台之自然呼應，每成交一户，便由主控台主管播板，隨即公司現場人員均一起鼓掌，外區人員燃放鞭炮，現場張貼恭賀紅紙，使現場氣氛達到最高點。

（8）週六、週日下班前由業務主管或總經理召開業務總結會，對本日來人來電數、成交户數、客户反映、活動優缺點進行總結與獎懲。

（9）實施責任户數業績法，每位銷售成員自定銷售目標或由公司規定責任户數，並於每週一作統計，完成目標人員公司立即頒發獎金，以資鼓勵。

（10）隨時掌握補足、成交、簽約户數、金額、日期，若有未依訂單上註明日期前來辦理補足或簽約手續者，立即催其辦理補足或簽約。

（11）客户來工作銷售現場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯繫電話，以便於休息時間或廣告期間實施ds（直銷）、出外追蹤拜訪客户，並於每日下班前由業務主管總結追蹤成果，檢查是否達到預期銷售目標。

（12）每逢週日，節日或sp期間，公司為配合銷售，應每隔一段時間打電話至現場做假洽訂（電話線若為兩條，則輪流打）以刺激現場銷售氣氛。

3、持續期（最後衝刺階段）：

（1）正式公開強勢銷售一段時日後，客户對本案之認識程度應不淺，銷售人員應配合廣告，重點追蹤以期達到成交目的。

（2）利用已購客户介紹客户，使之成為活動廣告。並事先告之：若介紹成功公司將提成一定數額的“介紹獎金”作為鼓勵。

（3）回頭客户積極把握，其成交機會極大。

（4）退訂户仍再追蹤，實際瞭解問題所在。

（5）銷售成果決定於是否在最後一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實地的執行本方案，房地產營銷將會立竿見影，成就頗豐。

房地產策劃方案 篇2

一、開盤背景

1、近幾個月，全國樓市普遍升温，局部城市呈房價爆發狀態，可以這樣説，國內樓市已經全面復甦。作為三線城市的六安，由於樓市多年來已持續個性發展，受外部影響不大。但接下來預計可能會受到外部影響較大，會隨着外部樓市變化後形成蝴蝶效應。

2、六安城南板塊經近年開發經營後，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開盤後，着力提升了該區域房價。以此為區域房價風向標，説明六安消費者對區域價格已基本認同，區域價格提升時機已經成熟。

3、本項目由於開發節奏原因，一、二期中均出現項目中最佳位置的房源。即項目最佳房源已提前進入市場。從獲得最佳開發效益目標來看，這是不利的。

4、二期預約以來，截止目前，約已有70餘組客户小訂，計二期180餘套的佔35%，若按140套計(可售房源)，則為50%左右。至8月5日開盤尚有2個星期，預計小訂客户數可達100套左右。但存在部分客户所訂房屋過於集中，若改進入大訂可能會減少30%左右的客户。

二、推盤策略

針對本期開盤的條件背景，我們現制訂具有針對性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得最佳的開發效益。

1、價位策略

建議後面部分二期房源，以求掌握市場主動權和獲得最佳開發效益，若匆忙傾盤推出，對追求最佳效益不利，亦不利於後續推廣。然後就是何時推出後面的精品房源，具體看二期首推情況、價格拉昇效益，但不遲於三期開盤。如遇特殊情況，價格持續上升，樓市趨熱，且開發資金回籠，則可經營三期推盤。銷控應是本期推盤的主要策略之一。

2、價格策略

無論從大、小環境看，樓市回升在近年內難以逆轉。由於一期為求人氣，售價相對迎合市場，走勢平淡。但二期價格必須拉昇，在迎合市場基礎上，取得主動性。我們應堅信：在目前背景下，此房子不愁賣。因此，我們建議本期銷售均價為2400元/平方米，除掉折扣及優惠後，銷售價格實際應確保2350元/平方米左右。具體價格拉昇雙方已經商量確認。這樣提價幅度的理由如下：

a、大市趨上，影響消費心理;

b、華府一期高開，已確立區域房價標杆;

c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分;

d、本期為園區最佳位置，物有所值

3、效益目標

二期價位目標應與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時，更要強調效益，即經濟效益。我們必須具有這樣的共識：二期價位不單獨追求效益，即使市場稍顯遲緩，我們的效益目標也不變化。操盤須耐心，耐心即機會，機會即效益。應該看到，這種機會已經開始形成。

三、開盤活動方案

1、活動目的

為正式上市擴大市場影響力;

將產品正式推向市場，樹立企業與產品的新形象;

以產品本身的特色擴大品牌知名度，吸引更多市場目光;

為產品後續內容的推出作前期醖釀，加快口碑傳播，爭取更多關注。

2、活動意義

吸引客户，形成良好的市場口碑效應一個項目的前期客户來源，除了廣告等媒體吸引過來的外區客户之外，很大的一部分來自區域客户和通過區域居民對項目傳播而來的客户。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時，還應在項目正式開始銷售前後對針對區域客户進行推廣活動。

達到傳播目的,雖然本項目前期形象整體推進良好，但本項目建築外立面出來後，還未能很好的傳遞給客户及各界領導、相關單位。舉行具有規模和個性的開盤儀式，可以迅速達到向公眾傳播的效果。

成交客户,通過展示企業開發實力等相關活動的襯托，前期積累和潛在需求的客户在良好企業行為和高品質物業的召感下認可物業品質，增加社會親和力，在強化立身投資和升值潛力意識的同時，進一步擴大和提高了企業與樓盤知名度;加深社會公眾印象，促進銷售的良性發展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購房者。

3、活動時間

20xx年8月5日8：00～12：00

4、活動地點

現場銷售部和銷售門前空地

房地產策劃方案 篇3

一、活動時間

感恩節當天。

二、活動地點

各園園內。

三、參加人員

班級內教師、班級內家長，幼兒。

四、活動意義

通過節日增進幼兒對世界文化、各國風俗的瞭解。培養幼兒以一種感恩的心態對待身邊的人和事物。瞭解感恩節的來歷和習俗。

五、活動準備

感恩節相關資料蒐集、藍絲帶意義、感恩節社會課相關課程準備、藍絲帶若干、關於感恩節音樂（園內循環播放）、相機、園內LED屏（HappyThanksGivingDay）、寶貝任務、班級內感恩牆、園內感恩牆、書寫祝福的卡片（心形或自己選擇）。

六、活動安排

晨間園內播放感恩節相關音樂。晨間接待環節園內中層以上工作人員在園門口接待老師，給予老師節日的祝福和深深的擁抱。班級內教師在晨間接待環節為寶寶送上節日祝福。x月x日當天進行關於感恩節社會教學課程，根據不同幼兒年齡瞭解感恩節的由來和相關意義。班級內進行“藍絲帶活動”。利用午間休息時間園內組織教師以小型工會活動形式展開“感恩節”活動。

七、班級內活動流程

x月x日教師帶領幼兒製作書寫感謝語言的卡片，在離園時間為幼兒發放，並告知家長在家中幫助幼兒完成書寫祝福感謝的語言。在感恩節活動中送給自己心中想感謝的人。x月x日當天班級內教師根據時間安排開展以“感恩節”為主題的社會教學活動。教學活動尾聲時，教師帶領幼兒裝飾班級內感恩牆，幼兒將自己書寫的卡片親自放在感恩牆上。（提前班級內可以進行分享。）教學活動結束後，教師利用各種方式講解藍絲帶的意義和“藍絲帶活動”的活動方法。

活動方法：教師運用語言講解藍絲帶的意義。（背景音樂）教師為幼兒展示藍絲帶，並講解如何系藍絲帶。幼兒在為同伴系藍絲帶時要説“謝謝”。教師為幼兒分發藍絲帶。鼓勵幼兒為身邊的老師送去感謝與祝福。幼兒在班級內進行為同伴送上藍絲帶活動。（一位幼兒可以為多個同伴系藍絲帶，同時一位幼兒可以獲得多個夥伴贈送的藍絲帶。）

教師可以帶領幼兒走出教室為其他班級教師或後勤老師繫上藍絲帶，表示祝福和祝願。感恩節當天離園時間為每位幼兒發放藍絲帶，並提示幼兒將藍絲帶送給家中自己心目中最感謝的人，並説出感謝的語言。（配合寶貝任務，家長和幼兒一起分享感恩節的感受）。為家長髮放寶貝任務，在家中同幼兒一起分享感恩節活動的感受。形成文字資料，次日帶回班級交給班級教師。當天活動結束後，教師在家園聯繫冊中書寫幼兒活動當天的表現及活動感受。

八、園內教師感恩節活動流程

由園內工會主席帶領老師們利用休息時間進行活動。主持人為活動致辭，講解感恩節的意義。利用語言烘托氣氛。為老師們分發書寫感謝語言的卡片。老師們分別寫出自己心中最想感謝的人和最想告訴他（她）的話。（背景音樂）將卡片分別展示在感恩牆上。（背景音樂）在主持人的引導下，老師們分別以擁抱等形式感謝身邊的人，感謝每一位對自己幫助和付出的人。主持人在温情的氣氛中結束工會活動。

九、活動延伸

感恩節活動當天園內中層或班級教師進行拍照留念。感恩節活動後在園內進行小型活動照片展。

十、活動要求

活動當天所有寶寶參與。根據幼兒年齡特點進行教學活動和藍絲帶活動，針對年齡較小幼兒教師可以進行協助。活動當天園內中層到各班級進送去祝福。

房地產策劃方案 篇4

一、 活動概述

活動背景：

1、熱今後我們要更好的為國人們建造我們自己的房子。

2、慶祝我公司在20xx年取得的優異的業績讓員工感受我公司的文化理念和管理理念，展望20xx年的工作。

活動時間：

20xx年xx月xx日下午14：00-22：00

活動地點：

xx酒店

參會人數：

公司xx名全體職工，xx位特別嘉賓

年會基調：

和諧、歡快、大氣

二、活動主題

同心同行，共創未來

三、活動口號

集體的努力，大家的榮譽

四、活動流程時間安排

1、14：00準時進入會場，14：30分會議準時開始。

2、14：00開場舞，主持人宣佈大會的開始，致《開幕詞》。

3、15：00-15：30首先請總經理做陳述報告，總要概括我公司去年所取得的業績。

4、15：30-16：30請各部門負責人做年終陳述。

5、16：30-17：00由副總經歷宣讀XX年優秀員工名單，優秀員工上台領獎。優秀員工發表獲獎感言。

6、17：00-18：25聯歡文藝匯演，首先由領導表演，員工代表表演員工自己準備的節目。17：25-17：30所有演員上台齊唱《xx》

7、18：00-19：00互動遊戲：

（1）三七令

用具：無

人數：無限制

方法：多人蔘加，從1-99報數，但有人數到含有3、7的數字或3、7的倍數時，不許報數，要拍下一個人的後腦勺，下一個人繼續報數。如果有人報錯數或拍錯人則罰酒。

興奮點：沒有人會不出錯，雖然是很簡單的算術。

（2）開火車

用具：無

人數：兩人以上，多多益善

方法：在開始之前，每個人説出一個地名，代表自己。但是地點不能重複。遊戲開始後，假設你來自北京，而另一個人來自上海，你就要説：開呀開呀開火車，北京的火車就要開。大家一起問：往哪開？你説：上海開。那代表上海的那個人就要馬上反應接着説：上海的火車就要開。然後大家一起問：往哪開？再由這個人選擇另外的遊戲對象，説：往某某地方開。如果對方稍有遲疑，沒有反應過來就輸了。

興奮點：可以增進人與人的感情，而且可以利用讓他或她開火車的機會傳情達意、眉目傳情。

8、19：0019：30歡樂大抽獎，凡是在公司就職滿滿三個月的員工均可參加歡樂大抽獎活動

獎項設置：

特等獎：一名，xx。

一等獎：兩名，xx。

二等獎：五名，xx。

三等獎：十名，xx。

紀念獎：五十名，xx。

9、19：30主持人宣佈此次大會結束。

10、19：30-20：00自由活動時間。

11、20：00-22：00首先由董事長講話，展望XX年工作，激勵員工在XX年能做的更好，大家新年快樂。用餐期間公司領導及員工到個桌敬酒，同事之間交流溝通，增進彼此之間的距離。

房地產策劃方案 篇5

【摘 要】隨着我國經濟的發展，我國的房地產行業也在高速蓬勃的發展。新形勢下，房地產市場跌宕起伏，國家宏觀調控政策頻頻出台，房地產市場進入激烈競爭的時代，房地產前期策劃及房地產營銷策劃手段也是推陳出新，各個開發商為了促進房地產產品的銷售，在策劃方案上也是費盡心機。雖然我國的房地產業正在逐步走向理性和規範，但是我國的房地產策劃還處在初級階段。從我國目前的房地產策劃理論與實踐來看，一方面，開發商不重視營銷策劃，或雖重視但缺乏系統的理論方法來指導工作實踐；另一方面，一些策劃人不懂得什麼是真正的策劃，策劃行為隨意性強二科學性弱。總體開來，房地產策劃存在一些比較明顯的問題，需要房地產企業引起足夠的重視，從市場實際出發作出策劃方案，從各方面提高策劃能力，這樣才能在市場競爭中立於不敗之地。

【關鍵詞】營銷策劃 市場導向創新

一、 房地產營銷策劃的發展歷程

我國房地產業起步比較晚，市場營銷觀念應用於房地產行業也是近二十年才慢慢產生的。回顧我國的房地產市場的發展情況，我們可以發現，房地產營銷策劃的觀念也是經歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發展過程。

20世紀90年代初，是深圳房地產業學習香港房地產業發展的時期，也正是深圳房地產商的黃金時代，市場上住宅的供給有多大，就會有多大的市場需求，根本無需營銷，也不用進行營銷策劃相關工作。1992年以後，房地產市場發展壯大起來，企業之間的競爭日趨激烈，好的房子也不一定能夠順利賣出去，於是產生了房地產營銷策劃大師。1997年以來，隨着住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產品供應增加，進入所謂的“概念地產”時代，形形色色的概念被創造出來，賣房子就是賣概念。1999年以後，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細化營銷”、“全程營銷”等的概念。

新形勢下，房地產營銷策劃又賦予了更廣闊的內涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項目形態、確定目標消費者羣；根據目標消費者羣的總體需求願望設定項目的建築風格、户型大小、價格區間、基礎設施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據項目獨具特色的整體品質制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項目銷售後期策劃：在項目銷售尾盤期，結合住宅項目的實際情況，為難銷户型創造出引人注目的賣點。

總體來看，我國房地產營銷策劃理論和實務發展十分迅速，首先得歸功於國外營銷理論的發展，營銷理論的豐富和發展給我們國內的房地產營銷策劃理論奠定了堅實的基礎。其次，國內房地產業迅速發展的現實，造成房地產商強大的競爭壓力，房地產營銷策劃工作成為必要的營銷手段。第三，國內眾多營銷策劃人士的努力實踐，使房地產營銷理論逐步趨於完善和成熟，他們在實踐中創造出許多經典樓盤營銷案例的同時，還不斷在理論上加以總結，提出富有創造性的營銷策劃理論，如概念策劃模式、賣點羣策劃模式、房地產全程策劃模式等。這些新興觀念的產生，為房地產業營銷策劃理論賦予了豐富的內涵，同時，對房地產業的發展也起到了非常重要的作用。

二、 房地產營銷策劃

房地產策劃的內容：通過這一個多月房地產前期策劃課程和我們自己做的房地產策劃作業，我略認識了房地產策劃的內容及過程。

我們調研了已建成在售的樓盤，通過調查研究在售樓盤的策劃並結合老師在課堂上講的理論，使我可以將策劃理論知識掌握的更好更加直觀的認識房地產。對於，房地產我一直都認為它只是居住建築，老師在第一節課時就指出了我的錯誤認識讓我知道房地產的包含的範圍很廣泛不單單只是住宅建築，還包括公共建築、商業建築等等。通過老師的上課讓我意識到了房地產建設項目的成功，取決於對項目的良好決策和後續組織的實施，因此，良好的決策對整個項目的成敗起着至關重要的作用。無疑，做好項目開發前期的策劃工作，為項目開發提供科學的決策支持，是項目開發成功的重要因素。同時，也認識到房地產前期策劃的重要性，首先前期策劃，可以使開發企業及時掌握市場狀況、消費者需求、競爭對手，從而預測市場趨勢，為企業確定未來發展方向、獲取潛在市場份額提供可靠依據。同時，前期策劃可以輔助開發企業在開發前期對風險與收益作出評估，制定精確的開發戰略。其次，前期策劃預測市場、掌握市場情況，使企業在激烈的市場競爭中實現良好的經營，進一步提升競爭力，使企業利潤達到最大化。

在上第一次房地產課時，老師告訴我們，為了是我們可以將這門課程學好，她將我們分成幾個小組，讓我們去共同完成她佈置的作業。老師剛將作

業佈置下來，作為組長的我決定我們這組選擇離我們學校不遠的一個正在銷售的藍鼎·海棠灣作為我們的調研對象。

我們先去了海棠灣的售樓部看了海棠灣的小區沙盤，那裏的銷售人員給我們介紹海棠灣的六種户型，將每個户型的通風采光、户型面積、户型的所在位置、户型的價格等都給我們講的非常詳細。同時，她還向我們詳細的講述海棠灣的周邊的配套設施及交通情況，讓我們對海棠灣有了初步的認識瞭解。為了更加的熟悉海棠灣，我們還去了海棠灣周邊小區，作為海棠灣的競爭對手，它們的優勢和劣勢所在，來分析海棠灣的競爭力。

在第一階段報告中，我們就海棠灣的地理環境、經濟環境、人文環境等對其進行分析，從宏觀、中觀及微觀角度分別進行調查與分析。同時，針對海棠灣還進行了具體SWOT分析，瞭解海棠灣的優勢、劣勢、機遇與挑戰的所在，SWOT分析讓策劃的思路可以更加清晰，海棠灣應該揚長避短，抓住機遇，做好隨時面對挑戰的準備。最後，我們對海棠灣的競爭對手進行調研分析，主要針對它們的優點及不足。面對眾多的市場競爭對手，海棠灣該如何取勝？由於海棠灣的用地面積不大，在眾多大面積開發樓盤中並不佔優勢，因此，海棠灣並不適合和它們採取相同的開發和銷售策劃模式，海棠灣只有最大化的利用自身交通便捷的優勢及避開競爭對手的鋒芒，將競爭對手的劣勢變成自己的優勢，開發出差異化產品，來吸引消費者。

有了第一階段的'對海棠灣的初步認識，第二階段我們主要針對海棠灣的市場進行調查和分析。藍鼎集團投資開發海棠灣的目的無外乎為了賺錢和讓更多的人認識藍鼎，海棠灣是藍鼎進入合肥房地產業的敲門磚和探路者。所以，海棠灣需要更多的消費者，我們對消費者的心理和行為兩方面進行了調查分析。通過對消費者的調查和分析，來發現一些潛在消費者，從而策劃方案來抓住這些消費者，提升海棠灣的競爭實力。同時，為STP戰略提供有力的依據，STP戰略決定海棠灣的目標市場選擇和市場定位。

我們做STP戰略時，從市場細分、目標市場選擇和市場定位三個方面對海棠灣進行分析。我們將目前的市場細分為低端市場、中低端市場、中端市場、中高端市場及高端市場五個市場等級。通過結合海棠灣的實際情況、目前消費者對這五種市場的看法和選擇趨勢及海棠灣競爭對手開發市場的選擇，來確定海棠灣的目標市場。目標市場的選擇決定海棠灣的市場定位，最終我們結合消費者的問卷調查結果，以及海棠灣的環境優勢，來確定海棠灣開發高端市場。

針對第二階段的市場定位，第三階段我們主要對海棠灣的交通、建築、小區景觀等進行了分析。海棠灣市場定位在高端市場，就意味着海棠灣的交通要便利和合理；建築設計的要高端、大氣、有檔次；小區的綠化率要高，小區環境要舒適。我們將海棠灣的交通分為外部交通和內部交通兩塊進行分析，外部交通又從公交、駕車等方式到達各個商業圈及到達各個車站的時間進行分析。外部交通的便捷可以使海棠灣對一些上班族有很大的吸引力，同時，便捷的外部交通會使海棠灣有很大的升值空間，可以吸引許多的投資者。海棠灣內部交通採取人車分流的形式，人車分流減少了車流噪音對小區居民生活的干擾，同時可以更好的保障居民的人身安全。

海棠灣採用目前最流行的現代古典主義建築風格，建築將古典主義建築風格簡化，建築立面沒有過多的繁複的建築裝飾，使建築簡潔大方。同時，建築使用橙黃色真石漆外立面，配合深灰色調局部點綴，彰顯王室高貴典範，勾勒出令人賞心悦目、富有韻律的城市輪廓。為了與小區建築風格相配合，海棠灣的小區景觀設計採用英倫景觀風格，小區種植大量海棠、多種植物、創造大片水域、建造多處居民休息廣場等綠化景觀，使小區綠化率達到40%以上，給居民提供舒適的生活環境。同時，將此打造成海棠灣的優勢，海棠灣的可以吸引更多追求生活品質的消費者。

前面的三個階段主要注重海棠灣的優勢、市場和產品，第四階段我們主要針對海棠灣的營銷策劃、廣告策劃和物業進行調研和分析。對於海棠灣的營銷策劃，可以説是貫穿了房地產策劃的整個策劃過程，而營銷策劃也是房地產策劃的核心所在。海棠灣營銷手法並不是很新穎，比較保守傳統，缺乏創意，同時，海棠灣的宣傳力度不大，這讓海棠灣的知名度很小，並不利於海棠灣的銷售。海棠灣主要是通過售樓部沙盤、和各種户型模型及傳統的宣傳單的形式進行對外宣傳，這些方法都比較傳統，沒有創意，根本辦法吸引更多的消費者。與其周邊的宣傳力度較大的樓盤相比，缺乏競爭力，不利於海棠灣的銷售。

房地產策劃方案 篇6

一、活動背景

"五一黃金週"歷來是各商家的一個重要銷售時節，特別是冰箱、空調等夏季需求性較大的家電產品，同時也是樓市的一個旺點。為把握五一銷售時機，建議聯合市內較大、綜合實力較強的家電經銷商共同開展五一促銷活動（天天潤也可以考慮）。整合家電與房產兩大主力時尚資源，以豐富的產品面及較大的廣告號召力、較強的現場煸動力促進雙方產品的市場認知度、促進雙方產品的銷售。

同時活動較之於平面廣告更能加強產品的市場印象，能增進與消費者的互動，更好的調動起消費者對樓盤關注的積極性與購買慾。聯合造勢既可減少廣告投入，又能提高市民對活動的關注度，是雙贏之舉。

二、活動目的

1、與消費者零距離交流、擴大各自產品的市場影響力；

2、以優惠的措施，促進各自產品的銷售；

三、活動對象

1、活動區域固定居民

2、觀光旅遊人士

3、各自的目標消費羣

四、活動時間

4月28日——5月3日（可根據活動效果、天氣另行調整時間）

五、活動地點

以人口較為集中，有一定購買力的區域作為選擇標準，暫定：天天潤、

六、活動內容

1、歌舞演出

2、有獎問答

3、發放宣傳單

4、樓盤/產品諮詢

七、促銷措施

樓盤促銷

1、多層單位的特價房先到先得。

2、多層單位非特價房活動期間購買，除享受二千、三千的優惠額度外，贈送指定空調或冰箱一台；但不再享受任何折扣優惠。

3、活動期間購買商鋪的客户除正常折扣外，獲贈指定空調或冰箱一台；但不再享受任何金額優惠。

4、來活動現場中答者，可獲得禮品傘一支。

5、項目已購老客户在五一當天可至售樓部現場領取禮品一份，禮品暫定為 。

八、活動流程（每天上下午各一場、共兩場輪流演出）

1、9：00主持人開場白

2、9：05節目

3、9：15樓盤項目/家電產品介紹 4、9：25節目 5、9：45有獎問答 6、10：00節目

7、10：15發放宣傳單及諮詢

九、現場佈置

1、展板2塊，規格2。4*1。2，鐵架焊制可摺疊收放 2、易拉寶一個 3、音響一對含無線話筒

4、拱門1——2個（雙方各提供一個）紅地毯 5、諮詢台1—2張、椅子6張 6、宣傳摺頁、資料袋若干 7、禮品傘200支

8、冰箱、空調若干台（經銷商提供） 9、家電類宣傳展板由經銷商製作安排 10、帳篷4頂（經銷商提供）

十、廣告宣傳

1、活動短信：5萬條

2、電視流字1周

3、宣傳單頁（各自制作、發佈）

4、户外廣告牌（長年效應）

十一、活動費用

1、活動短信：5萬條*x元/條=x元（各出50%）

2、電視流字1周*x元/天=x元（各出50%）

3、演員費用：約x元/天。人*x人*5天=x元（經銷商）

4、場地費用：x元/天。地* 5天=x元（開發商）

5、拱門審批：x元/天* 5天=x元（經銷商）

6、綬帶：4條* 30元/條=x元（經銷商）

7、地毯、枱布：約x元（開發商）

8、展板：x元/個* 2個=x元（開發商、含噴繪）

9、汽車租賃：250元* 5天=1250元（各出50%）

10、户外廣告噴繪約x元（開發商）

11、其他費用共計x元

十二、廣告文案

（一）短信、遊字文案

商訊：小金口金寶山莊/創業家園/xx項目攜手本土實力家電經銷商xx/xx家電超市4月28日——5月3日在天天潤、xx等地巡迴展示促銷活動，買房送家電，更有額外優惠與贈品，敬請關注！諮詢電話：22xxx085、xxxxxxx

（二）展板文案

展板一：

一湖泓水、一座公園、一種非凡的生活境界 翠海華庭：88位成功人士選擇的花園洋房！ 5大優勢標杆井岡人居新時代

規模超大：xxxxxxxxxxxxxxxxxx

配套一流：xxxxxxxxxxxxxxxxxx

環境優美：xxxxxxxxxxxxxxxxxx

品質超凡：xxxxxxxxxxxxxxxxxx

專業物管：xxxxxxxxxxxxxxxxxx

房地產策劃方案 篇7

一、 前言

就該項目推廣思路細則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循“準確、合理、領先、系統及可操性”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得“滿堂紅”。

二、市場分析

1.1寫字樓宏觀市場分析

在房地產開發四大產品(住宅、商鋪、寫字樓、廠房)中，寫字樓的各項綜合指標最能反映一個國家和地區的經濟活力狀況及走勢。因此，購買(或租用)寫字樓的客户羣最理性，寫字樓開發的利潤較高，同時風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發展狀況，在92、93年房地產一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物業“世貿中心”就曾賣到16000元/M2。但伴隨着寫字樓的過度開發和國家宏觀調控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以96年以後的廣州寫字樓市場為例，環市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相當高。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至20xx年，隨着中國即將加入世貿步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升温，儘管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40%。20xx年以後，隨着中國正式加入世貿組織和國家經濟進一步好轉，國外機構和國內企業對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經濟中心和內地在地理交通上佔有重要地位的區域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。

1.2武漢寫字樓現狀分析

要分析武漢寫字樓市場，首先得認識武漢。武漢作為湖北省省會，位於中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業經濟活躍。

武漢寫字樓主要集中在商務區漢口區，高檔寫字樓售價基本在6000-8000元/ M2之間，租價基本在40-70元/ M2·月之間，，管理費基本在10-15元/ M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90%左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40%以下。

武漢所處地理及發展狀況，在中國加入世貿成為現實和在武漢在西部大開發中所肩負的使命，註定武漢在今後的發展中將充滿着機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內各類企業搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今後兩年肯定會機會不少。

2、主要競爭對手分析

2.1同質同檔寫字樓競爭對手分析(見附表1)

因中商廣場項目大、檔次高，因此，其市場應在武昌區的基礎上吸納其它區尤其是漢口區寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對本案有莫大幫助。

2.2武昌區寫字樓競爭對手個案分析

在武昌區與本案爭奪客源的主要為亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為25%，而亞貿廣場B座入住率達100%，江天大廈入住率為80%，以中商廣場在武昌區的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。因此，中商廣場面臨着原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿廣場。

亞貿廣場經濟指標

名稱：亞洲貿易廣場

地點：武昌區武珞路628號

開發商：亞洲貿易廣場股份有限公司

總佔地面積：12000 M2

總建築面積：120000 M2，其中A座建面36000 M2

規劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成

層高：A座28層 B座32層

功能：底樓—美食城、肯德基、停車場

一樓—五樓為商場

A座8-17層原規劃為四星級賓館，現定位為寫字樓

A座18-28層為高檔寫字樓

B座為高檔寫字樓

租售方式：出售、出租、以租代售三種形式

售價：均價4800元/M2，整體購買還有優惠，並有一定的投

資優惠政策

租價：均價70元/M2，大面積出租可優惠(以此價位出租，其實是引導客户選擇購買方式的採用的策略)

以租代售：120元/ M2·月，五年期滿，產權歸客户，但每年租金需每年第一個月付清(選擇此種方式的客户也不會多，以100M2面積計算，首期付出了20%的款項後，五年共付70萬元，而採用按揭形式購買僅需480000元，相當於五年分期的70%)

管理費：5.5元/ M2·月

入住率：B座100% A座尚未入住

配套：具備購物、休閒、餐飲、娛樂等各項設施，具體為裙

樓大型商場(全市第四)，200泊位停車場、新加坡美

食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡

球館、美髮美容中心等。

實用率：69%

外立面裝飾：裙樓玻璃幕牆，塔樓以白色條磚為主，配淺 藍色玻璃

內部設施：中央空調、IDD電話、互聯網、消防監控系統、A

座共6部電梯

內部裝修：寫字樓無天花、水泥地面

優惠政策：

三、 項目分析

1、項目理解

項目名稱：中商廣場

地點：武昌區中南路

佔地面積：6700M2

建築面積：

規劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成

樓高：180米

樓層：A座49層 B座38層(均含地下二層)

功能：地下一、二層為停車場

地上1-6層為購物中心

地上7-9層為飲食娛樂、休閒、健身中心

地上10-49層為寫字樓

實用率：62%

室內交通：寫字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯，2部

專用消防電梯，另設步梯通道3條，寬1.2 米

室外交通：46條公交線路在此設站，緊鄰長途客運站、武昌

火車站、到武漢客運港和天河機場均有直達車

智能化：中商廣場具備5A功能，即自動化管理系統(BAS)、

自動化監控及保安系統(ACS)、消防自動化系統

(FAS)、通訊自動化系統(CAS)、辦公自動化系統

(OAS)

空調設施：美國特靈牌製冷機組及中央空調系統，另有新風

增氧系統

消防設施：消防自動報警聯動系統，房間及過道設有手動報

警閥，多層次消防安全保護，主樓第10、23、36

層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，並設 2部

直升全程消防專用電梯

供電設施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小

時供電，另設進口人防應急柴油機發電機組，以

供主要設備的緊急啟動

停車場：地下兩層共180多個泊車位，保安、監控和收費系

統由電腦控制，全天候服務

外裝飾：裙樓為鋁塑複合板，主樓以米黃色進口面磚和綠色

玻璃相間的幕牆、條點窗磚面裝飾

內裝修：豪華大堂，高檔進口石材貼面鋪地，公共走道採用

高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衞生間全套

裝修。寫字間均裝天花，地面鋪地毯

租售方式：可售、可租

售價：均價7000元/M2

月租價：35元/M2起，升高一層加1元/M2，均價約為55元/M2

開發商：中商集團中江房地產開發有限公司

物業管理：中江物業管理有限公司

物業顧問：香港屋宇物業管理有限公司

建築商：武漢建工集團

2、過往推廣策劃

2.1過往市場定位：5A智能大廈

2.2過往目標客户羣定位：IT行業

2.3過往銷售價格：7000元/M2

3、項目機會及優勢分析

3.1中國年底加入世貿國外資本的湧入促進整個寫字樓市道好轉，本項目作為寫字樓同樣受惠。

3.2 國家開始西部大開發，武漢是通往所有西部開發的中間點，水、陸、空交通發達，作為內地最大城市的武漢商機增多，因此，伴隨西部開發的不斷深入，武漢的寫字樓市道會有所好轉。

3.3 中商廣場為武昌第一高樓，作為武昌區地標性建築，具備較強的吸客能力

3.4中商廣場為武漢上市公司中商集團開發，中商具備品牌優勢，中商品牌可供挖掘和利用

3.5中商廣場地處武昌區主幹道內環路中南路，交通發達，周邊

眾多金融機構和政府機關，緊鄰省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、

儒雅之風油然而生，地理優勢無可替代。

3.6中商廣場原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，

又無靈活優惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優勢，充

分整合中商廣場現有資源，對中商廣場重新包裝，制定靈活

優惠的租售政策，通過經驗豐富、訓練有素的銷售人員推介，軟件方面可塑性相當大。

3.7中商廣場為5A智能型甲級寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必

備功能和發展趨勢，中商廣場具備作為智能型大廈的基本功能。

3.8 中商廣場租售價格能根據市場作適當調整，從高於競爭對

手30%的率下降到20%左右，即從7000元/M2調整為5600

元/M2，價格漸趨合理，同時説明中商廣場領導層能尊重市場、靈活應變。

3.9 中商廣場內外裝飾裝修在區域範圍內首屈一指，寫字間裝有天花，地面鋪設地毯，為競爭對手所沒有，進一步拉近了與

競爭對手的價格距離，同時提高了樓盤的附加值。

3.10中商廣場為現樓，對於那些對期樓缺乏信心的投資客及急於

租場辦公的企業來説，有信心和時間上的優勢。

4、項目問題及劣勢分析

4.1中國加入世貿的腳步聲雖然越來越臨近，但尚未正式加入，

因此，外商在國內相當部份僅是停留在市場調查方面，尋根據點尚需時日

4.2中商廣場雖然在小區域內有地頭優勢，但武昌區畢竟是文教

科研區，真正的商務區在漢口。因此，縮小了客户羣的範圍。

4.3在區域範圍內武珞路上有多個競爭樓盤，檔次雖略低，但以

其價格優勢吸引了部分客源，中商廣場在價位上偏高，雖經調整漸趨合理，但價格比較來講仍無任何優勢。

4.4中商廣場雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現代感，作為

地標性建築外觀給人第一感覺是用落後的磁磚組成。因此，

要想樹立中商廣場領袖地位僅憑高度尚顯證據不足。

4.5中商廣場為現樓，現樓有現樓的優勢，同時也有其不利的一面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進一步炒作和想象的空間，對愛炒期樓的投資客已無空間。

4.6中商廣場實用率僅為62%，為同區域最低，且配套設施不完善。

4.7中商廣場已作過宣傳推廣，儘管原因很多，但從業績來講，

應視為不成功，因此，要重新包裝項目和做好項目，需付出雙倍的努力。

四、項目介入市場身份設定

根據以上市場分析及項目分析，本項目介入市場身份設定如下：

1、市場形象定位

中商廣場從營銷的角度看，處於從零開始的狀況，由於之前並未作大規模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優勢盡最大可能表現出來，敝司建議首先將項目重新包裝定位，以下是敝司通過對武漢房地產市場的調查及對該項目詳細分析得出的思考：

項目形象定位為：武漢市內環線商務區標誌性智能大廈

原因：該項目有足夠的質素支持上述定位

支持點：

1. 1該項目位於武昌區內環線中南路上，中南路為武昌的商務中

心和武漢金融一條街，也是武漢商務區之一，以此淡化人們

心目中武昌區作為武漢市文教科研區的思維定勢，同時強化

位於武漢政治中心區，這是其成為標誌性建築物業地段上的獨性。

1.2該項目是內環線武昌區段最高建築，高度為180米，這是中商

廣場成為標誌性建築最大的支持點，即唯一性。

1.3中商廣場擁有5A級智能系統，即自動化管理系統、自動化監

控及保安系統、消防自動化系統、通訊自動化系統、辦公自動

化系統，是其與其它項目與眾不同之處，即權威性。

2、項目市場推廣定位

根據上述市場定位，我們可以看出，本項目在區域範圍內所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。

項目推廣定位：領袖風範、商貴首選

2.1理由：由於項目的主要目標客户為經濟狀況良好的大中型企

業和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客户

羣體的特性，突出尊貴感。

2.2領袖風範，表達的是在區域範圍內本項目的“龍頭”地位，

以樓盤第一高度、5A級智能系統等設施質素及香港屋宇物管

公司管理模式等優勢而傲視羣雄而商貴首選的是入住本項目

的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對於真的“梟雄”會獲

得他們的認同，而對於離“梟雄”尚有一段距離的中型企業

主來説也會以入主中商廣場辦公而自豪。

3、目標客户羣定位

3.1從企業性質定位

境外跨國企業，尤其是知名國際企業

國內中大型國有企業

國內有實力的私營企業

3.2從企業類型定位

房地產開發公司、金融證券公司、保險公司、IT企業高科技術企業。

3.3從目標客户的來源定位

對現有辦公環境不滿意和企業發展壯大了，需要換一間更能體現身份和檔次的企業;

現有租户15%，即現租户之60%轉為買寫字樓。不過要使現有租户60%轉為購買即需要有一套比較優惠的措施。(優惠方案在推廣策略裏面詳述);

投資客50%，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現的方案。(具體方案在促銷策略裏面詳述);

自用型買家35%，對於那些經營平穩發展的企業，此方案較為吸引。

但首期款不能太重，貸款期不能太短。(具體方案在促銷策略裏面詳述)

4、項目價格定位

4.1 售價：均價5600元/M2，雖然此價格仍為武昌區寫字樓最高

價，但與寫字樓質素相比，此價位應能為目標客户羣所接受，

此價位應該是中商廣場的價格突破點

4.2租價：起租35元/M2，層差1元/M2，即均租約55元/M2，

另管理費12.5元/M2(含空調費)

五、項目包裝

1、 售樓部、租賃部包裝設計建議(見附圖)

原則：體現中商廣場的檔次與風格

體現一種大氣、豪氣

2、 中商廣場寫字樓樣板間設計建議(見附圖)

3、 中商廣場大門前升旗設計(見附圖)

4、 更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開發公司中商集團的簡稱，但作為標誌性建築，如用公司名稱，一般來講不會大氣，像廣州幾乎所有甲級寫字樓均未用公司名稱作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商、外商區分之感。因此，建議“中商廣場”改為“中南廣場”，理由除上述四點外，尚有三點：一是中南也同樣可理解為是中南商業股份有限公司的簡稱，與中商並不矛盾;二是中南位於中南路上，中南路在武昌可以説是“路王”，同時也是內環路主幹道;三是中南有中南地區之地域概念，包容性更大。

六、推廣策略

1、 本項目推廣四大障礙點

1. 1區位概念上的障礙。本項目位於武昌區，一提武昌，人們很自然認為它是一個文教科研區，似乎與寫字樓關聯不大，從而降低了對本項目的認同感。同時，人們總是拿它與同區域亞貿比，所以總是在圈圈裏跳不出來。

1. 2價格劣勢上的障礙。對於投資客來講，最關心的是價格和升值空間以及投資回報問題，對樓盤質素的考慮不在首位。因此，很難吸引投資客。

1. 3項目自身質素的障礙。本項目走的是甲級寫字樓，5A智能大廈。但本身質素未全部到位。例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現代感，從而與競爭對手沒有一個相當明顯的差距。

1. 4付款方式的障礙。在項目價位無優勢，質素無明顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應是造成本項目前期不成功的主因。

1.5 目標客户定位不準。項目原目標客户定位為IT行業，雖有一定道理，面太狹窄。

2、 本項目推廣五大突破口

2. 1區位突破，改變人們的思維定式。區位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿捆在一起，而是提內環線，因為內環線可説是武漢的商務中心，而本項目位於內環線中南路上，。即稱位於內環線商務區。這樣提，同時又與亞貿進行了區隔，為説明價格比其高提供了有力證據。

2.2價格突破、調價、調至5600元/M2，縮小與同區域競爭樓盤

價格差，同時又與內環線同質樓盤比有價格優。

2.3項目質素提升，硬件方面除部分包裝及可裝修寫字間計已基

本定型。因此，只有從軟件方面強調其與眾不同，如知名物

管公司管理，星級服務，可為買家免費提供舉行企業和產品

展示會的場所等。

2.4付款方式的突破，價格上的不佔優，註定該項目要做成功必

須調整付款方式，使付款輕鬆，付款時間延長。因此，採取

五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以

此增強投資客的信心和減輕付款上的負擔。

2.5 目標客户原定為IT行業，IT行業雖發展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項目容量大，僅消化IT行業當然吃不飽，因此要把目標客户羣擴充為各種經濟實力強的企業，如房地產公司、保險公司等。

3、 設計logo、統一標識

4、 項目包裝(前面已述，略)

5、 宣傳主題

5.1中心上的中心(強調區位)

5.2東方之顛 世紀基業(強調氣勢)

5.3上流品味 領袖風範(強調地位)

5.4商貴雲集 商賈首選(強調客户羣層次)

5.5口首付、口風險、五年返租 震撼江城(強調付款輕鬆及高回報率)

5.6首付一萬幾，月供一千幾，租不如買(強調購買的輕鬆和價值)

6、 媒體廣告(見附頁)

7、 媒體計劃(略)

七、營銷策略

二、 營銷節奏及分區銷售建議

A座為10—50層為寫字樓(其中第10、23、36層為安全層)，即共38層寫字樓，面積約40000M2。

B座10—38層為寫字樓，(其中第10、23、36層為安全層)，即共26層，面積約26000M2。

分區銷售：建議A、B兩座，高、中、低三個不同樓層，第一階段推廣時，均拿出部分銷售，其中以B座略為多拿一些，底層略為多拿一些。以儘量銷售略差的寫字間。

2、 價格策略

2.1 價格均價建議不高於5600元/M2

2.2 價格根據樓層、方向、景觀、間隔制定價差

2.3 拿出數套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低於亞貿廣場均價的價格銷售，以吸引更多客户。

2.4 價格擬定實行“低開中走”策略，先以較低價入市，再根據銷售情況調整價格。如銷售情況好，則微升。

3、 付款方式策略

3.1 付款原則上要求儘量減少首期款，增大免息分期成數和年限，提供儘可能長的貸款年限。

營銷節奏共分五個階段：籌備期，內部認購期(主要針對現租户)公開銷售期，強銷期和續銷期。

3.2投資祕笈主體內容

3.2.1因本項目與周邊競爭對手相比，價格偏高。因此，唯有給予客户靈活輕鬆的付款方式和在投資回報上給予客户以較高回報和較低風險，方是本項目從市場突圍的突破口。因此，建議採用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報率10%的返租方案，針對具體客户實施如下。

3.2.2針對中商廣場現有租户，實行“租轉售”策略，所謂“租轉售”即本項目現租客户如欲購買所租寫字樓，可優先購買，且有額外優惠(免二年物業管理費)。這項工作應走在所有營銷工作的前面，因為如果把現租户解決了，則對外界具有強大的號召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果説某幢大廈所有租户都轉成為買家，對外界將是怎樣的震撼。因此，在市場不明朗的情況下，對現有租户實行“租轉售“策略，這是對承租客户和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實施舉例如下：

例：現有一客户租用中商廣場寫字樓100M2，租期二年，租金為平均租金約55元/M2，管理費為12.5元/M2，現實行“租轉售”， 售價為5600元/M2，同時給予贈送兩年物業管理費的優惠政策，則計算如下：

該寫字樓原銷售總價為：100 M237000元/M2=700000元

該寫字樓現銷售總價為：100 M235600元/M2=560000元

免該客户物管費金額為：100 M2312.5元/ M231232=30000元

該客户如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客户付款方式如下：

首期五成分五年付清，每年第一個月付清當年款額10%，即56800元

該客户貸款額為：56000350%=28000元

該客户每月供款額為：(280000y10000)3129S38≈3623元(以

住房貸款利率計算)

該客户租寫字樓每月所交租金為：5500元

每月供款額與每月所交租金比為：5500-3623=1877元

從以上可以看出，該客户買樓，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元，一年少交22524元，減去每年所交的10%即56000元，客户一年僅多交33476元，五年多交167380元，八年後就可擁有該寫字樓。

3.3針對投資客實行“我先租樓，你再買樓”策略，即五年返租，具體為客户如欲購買中商廣場寫字樓，由發展商與購買客户簽定五年還租合同，發展商在五年內於(從簽定買賣合同後計算)每年第一個月將當月租金逐漸返給購樓者，年回報率為10%，五年回報率為50%。同樣，該客户可採取五成八年銀行按貸方式付款。

例：現有一客户採取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓100M2，售價為5600元/M2

具體計算為：100M2*5600元/ M2=560000元

該客户每年交給發展商金額為：560000*10%=56000元

(第一個月交清)

該客户五年交給發展商金額為：56000*5=280000元

每年還返該客户金額為：560000*10%=56000元

每年逐月返還客户金額為：56000÷12=4667元

五年還返該客户金額為：56000*5=280000元

該客户五年內交給發展商金額實際為：280000-280000=0元

該客户貸款金額為：560000÷2=280000元

該客户月供金額為：(280000÷10000)*129.38=3623元

還返該客户的金額與該客户月供比為：4667-3623=1044元

五年內還返該客户的月平均租金為：

(560000÷12)÷100≈47元/ M2

該寫字樓正常出租價格為：55元/M2

發展商每年除還返外尚可額外贏利：(55-47)*100*12=9600元

發展商五年內除還返外尚可額外贏利：9600*5=48000元

3.4 針對自用型買家(尚未租樓)任其選擇以上二種

八、促銷策略

1、直銷

1.1在營銷活動中，有兩種情況適合採用直銷，一種是目標客户

為普羅大眾，面相當廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，

保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低;一種是目

標客户為某一特定羣體，目標相對比較明確，如某些渡假村

銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。

1.2直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發。

1.3直銷對象：中商廣場已租客户、其它寫字樓客户、金融單位、

證券公司、保險公司、企事業單位、富有的私營企業主。

1.4直銷人員：敝司銷售人員、大學生、禮儀(形象)小姐。

2、 DM郵寄

2.1對於距離比較遠的客户和未作過任何聯繫的客户，在上門拜

訪前先實行DM郵寄，拜訪。

2.2 DM對象：其它寫字樓客户，外省外市有意在武漢租寫字樓

的客户，證券金融單位、保險公司、企事業單位。

2.3 DM郵寄內容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資祕笈。

2.4 DM郵寄時間：於正式公開推廣前一星期左右。

3、 優惠政策

3. 1企業產品展示會，在人流比較集中，環境比較優雅的地方舉 行企業形象和產品展示會，是很多企業樂此不彼的好事。因此，在推廣期內，我們會選擇國內或國際知名企業免費在中商廣場舉行企業產品展示會。

3.2租或買寫字樓獲x人x日遊

限在10月10日前租用或購買的客户，其中租單間的客户獲二人三日遊，大面積租和買的客户獲三人五日遊。

旅遊地點三日遊可選擇張家界、黃山等地。五日遊可選擇雲南昆明、四川九寨溝等地方。

二人三日遊金額控制在5000之內，三人五日遊控制在10000之內。

3.3凡大面積租用和購買中商廣場的客户，產品可優先進入中商

購物中心和採購目錄;可優先進入中商購物中心設點經營;

進入中商購物中心的客户可降低保底額和提成此例。

房地產策劃方案 篇8

活動目的（效果預期）：

1、建立品牌認知度，讓購房者簡單選房。

2、透過開盤活動集中放量，將前期意向客户轉化為現實購買力。

3、現場銷售氛圍的營造，提高現場樓盤銷售業績，提高客户成交比例。

4、迅速聚集人氣，在保證最大限度成交量的同時，透過細節把控、品牌形象展示，樹立客户口碑。

5、項目的宣傳造勢，擴大項目知名度，擴大市場影響力，較大幅度的提升市場美譽度。為今後二期、三期的推廣、銷售打下堅實的基礎。

　開盤資料組成：

銷售現場簽約組織+氛圍佈置物料準備+外場演藝+明星活動

房地產項目開盤流程

1、8：30-9：00領導嘉賓到場，由禮儀人員引領為其佩帶胸花，並引領至休息區休息。

2、9：00-9：05外場大鼓熱場，9點鑼鼓準時響起，由禮儀人員將領導從休息區邀請至舞台前嘉賓席就坐，準備正式開始。

3、9：05-9：10主持人致辭，開場音樂響起，主持人上台介紹活動主題、資料，並簡短對項目做介紹；而後依次介紹到場的公司領導。

4、9：10-9：15公司領導致辭，主持人邀請政府領導上台講話，由禮儀人員引導領導上台及下場就坐。

5、9：15-9：25明星上場，主持人邀請明星出場、上台致辭。後由禮儀人員引導下場就坐。

6、9：25-9：30剪彩儀式，主持人邀請政府領導、公司領導以及明星為項目開盤剪綵，禮儀引導剪綵嘉賓上台，由領導用剪刀剪斷花球之間的紅綢，與此同時，禮炮齊鳴，煙花四起。

7、9：30-9：35舞獅表演，舞獅上台表演。

8、9：35-9：40點睛，納福，舞獅表演後，兩頭祥獅卧於舞台中間，此時主持人邀請兩位領導上台為祥獅點睛。祥獅點睛後，完成採青表演。並由這兩位領導上台為其納福。（納福：當祥獅在採到青後，從其嘴裏將吐出由祝福文字的紅色條幅，這時由領導將該條幅從祥獅口中取下並展示與觀眾面前，納福結束）。

9、9：40-10：00明星現場互動，邀請明星與項目領導上場。由項目領導為明星贈送禮品後退場。由主持人對其進行訪談、並邀請3名觀眾上場與明星進行現場互動遊戲。並準備宣紙與毛墨邀請其現場書法展示、為項目開盤書寫文字。

10、10：00開盤儀式結束，主持人宣佈開盤儀式結束、領導退場、明星進入休息室內休息。準備植樹活動。現場選房正式開始。

11、10：00-12：00節目表演，電聲小提琴演奏、舞蹈表演、男高音歌手演唱、魔術表演、變臉表演、穿插多次有獎問答及互動遊戲。

12、12：00-01：00午餐，背景音樂播放。

13、01：00-15：30節目表演，歌手演唱、樂隊演出、薩克斯演奏、太級劍舞、雜技表演、拉丁舞表演、穿插多次有獎問答及互動遊戲。

14、15：30背景音樂播放。

樓盤開盤活動策劃思路

開盤慶典

策劃思路：強調氛圍、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功

本次開盤其實就是針對前期意向客户聚集能量的一次有效釋放，透過精心的現場佈置與豐富的節目演出和互動活動，充分營造當天開盤活動的氛圍。將潛在客户羣充分的挖掘出來，讓客户更具信心，更滿意地購買公園壹號的房子，使之到達最大化的成交量，為開盤當日以及今後的營銷計劃起到推波助瀾的作用。

　活動概述：

活動主題：成都XXXXX一期開盤活動；活動時間：20xx年X月X日

參加人員：誠意客户及其他人員、公司領導及工作人員、各媒體記者、演藝嘉賓

活動形式：開盤儀式、現場選房、助興演出、明星見面現場活動

主辦：四川XXXX房地產開發有限公司

前期準備工作

為保證開盤活動的有序開展，在開盤前一日，準備工作務必完備，各種因素思考周全，以期到達最佳效果。以下相關設施需落實到位，對整個流程進行完整性檢查。

1、整體工作以銷售開盤當天工作為重心，採取一個總指揮三條線路（三個區域）進行分工協作的模式，其它管理及後勤人員進行多方配合。

2、相關人人員邀請領導、嘉賓參加（包括市領導、區領導、建築公司負責人、新聞媒體電視台、日報記者等)

3、其他準備工作，如領導發言稿、主持人串聯詞導視系統、相關印刷品、水果等食物、桌椅擺放；認購區（銷售部擺放竹藤椅10套）選房等候區（擺放竹藤椅50套）休息區擺放竹藤椅500套、嘉賓席20套；在銷售部外、形象展示噴繪、餐枱、舞台搭建、音響、噴繪、絎架、升空氣球；當天用的鞭炮、彩煙、禮炮、紅花彩帶等用品；需與我公司提前交流，做到奠基儀式當天分工有序。

4、挑選出適合本次活動主持人，要求主持人形象好、經驗豐富、能HOID住全場且能説會道，主持開盤活動儀式。

5、邀請警察及城管部門在開盤當天維持秩序；現場停車區提前劃分，方便客户及嘉賓出入；瞭解當天的天氣狀況，準備雨具。

　相關人員工作分工

1、工作人員各就各位，相關領導到迎接貴賓，保證貴賓車隊行駛安全；禮儀小姐依次為嘉賓佩戴紅花。

2、物業、財務、銷售、管理、配合等各人員按照各自分工崗位到位；三大分工區域人員到位的檢查，以及總體指揮系統的檢查；各崗位人員熟悉操作本崗流程，等待開盤。停車場區域保安組織客户停車，由指定停車區開始沿公路輔道停放汽車。

3、舉行開盤儀式，由公司領導致辭剪綵。在其等待區域將安排一系列活動以供等待客户打發時光。

4、開始按流程進行客户選房，客户在等候區等待時，安排工作人員提醒客户準備前期的VIP卡、入會費收據、身份證原件等資料。

5、外場工作人員負責升空氣球的維護、所有導視系統的維護，負責外場的督導及協調、內場的秩序及清潔。在外圍區域服務中，在乾果擺台處擺放乾果、飲料等。（隨時注意食品存量，不足時應及時補充。）

6、演藝明星接待、安排見面會及現場互動。

7、午餐發放及活動流程跟進，在發放過程中，由保安協同向現場參觀客户進行發放，注意秩序的維護。預留工作人員的午餐，並向各個崗位的工作人員發放，工作人員可進行輪流用午餐。根據天氣狀況，若下雨，需向客户發放雨傘。同時活動出口處擺放收集箱，向離開的客户收回傘。

　促銷活動優惠政策

用折扣優惠和禮品派送充分引爆市場，在充分消化客户的前提下，運用價格策略於實行價格上漲，實為有升暗降，以促進銷售。為使客户更加滿意，讓開盤順工作利進行，優惠細則如下。

　開盤優惠活動

1、針對前期已排號認籌客户：給於按揭2%、一次性付款4%的優惠政策。

2、未排號客户(新客户)：按揭優惠1%、一次性付款3%的優惠政策。

3、對於排號前三十名到場籤合同的客户無論其付款方式均給於3%的優惠

4、老客户帶新客户送老客户一年物管費;一次性付款的客户無論是否排號均送電動車一輛。

5、售房現場開展抓金幣活動，所抓金幣總面值能夠直接充抵房款。抓金幣活動僅限購買三房客户，每户限抓兩次）