會計核算工作的問題

今年以來，房地產行業受國際金融危機等因素的影響銷售量、價格逐漸下滑，虧損面不斷擴大，引起了全社會的普遍關注。為了加強企業管理，提高財務會計管理水平，避免企業不必要損失，筆者結合近幾年來税收工作實踐，對房地產行業的會計核算及納税等方面應注意的問題作簡要分析，並提出相關建議供參考。

房地產業企業在會計核算與税收方面應注意以下幾個問題。

（一）收入方面：

1.在收入的確認上，會計準則與税收法規存在差異，主要表現在：（1）預售銷售：企業取得房地產預售許可證後，便可上市預售，取得的價款屬於暫收款、預收款性質，不確認收入。待開發產品竣工驗收並辦理移交手續後，方可確認收入，將“預收賬款”轉為“主營業務收入”。而税法上將預收款列為“預售收入”，按規定的預計毛利率預交所得税。（2）按揭銷售：銀行將按揭款轉到開發商賬户時會計再確認收入實現。而税法規定首付款於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

2.銷售閣樓、停車位、地下室等附屬設施應計收入；收取的客户放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、政府獎勵、先租後售的租金等應入賬；收取採光費、宣傳費、上房費等費用應計收入。

3.將開發產品用於本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵，對外投資以及分配給股東或投資者等，應申報納税；舊城改造，補償給搬遷户的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入應合併收入。

4.產品完工後，預售款應及時結轉收入。

（二）成本費用方面：

1.取得違規發票不能入賬。如：取得舊版作廢發票；塗改、自行填開發票；取得第三方發票；取得開具內容不實發票。

2.應按“工程結算單據”列支開發成本，不能以合同金額、預計金額列支，或以白條入帳。

3.不應混淆成本核算對象，提前列支成本。如：將下期成本提前列支；有償轉讓或自用的配套設施未單獨核算成本，直接計入主營業務成本。不能將未竣工成本計入已竣工成本之中，或將後期項目成本計入前期項目成本之中。

4.成本劃分應清晰，配比結轉成本。應按規定計算期間費用和開發產品成本；不應將未竣工驗收產品成本併入營業成本；不應由各期分擔的土地成本（含土地附屬成本）提前一次性列支；獨立核算的`配套設施，應分攤建築安裝工程費、土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用。

5.不能擴大期間費用列支範圍及標準，減少計税所得額。預售收入不能作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計算基數，列管理費用；開發產品完工前的借款利息，不應一次性計入當期損益。

6.企業收到預收賬款時結轉收入，但成本還無法準確核算，不應暫估多轉銷售成本。

7.應按開發的產品對象設置各類明細核算科目。自購工程物資、設備直接投入工程，應設材料、設備帳，並建立出入庫手續。

8.由於房屋開發的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，注意應在最後工程辦理竣工結算後，企業財務再根據工程價款結算單對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品的成本。

（三）房地產企業目前兩大主體税種在税金計算上有別於其他行業，一是營業税的計税依據確定及税款繳納。房地產企業採取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產，月末按預收帳款貸方發生額的5%交納營業税及附加，對出租開發產品的出租收入，按5%交納營業税，同時按規定交納城建税和教育費附加或房產税。二是企業所得税的計税依據確定及税款繳納。根據國税發【2006】31號文規定，採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的成本利潤率計算出預計營業利潤額，再併入當期應納税所得統一計算繳納企業所得税，待開發產品完工時再進行結算調整。

以上易出現的涉税問題，究其原因有多方面，綜合分析有以下幾個方面：一是部分房地產企業的財務會計人員對房地產開發經營相關法規、運作規律、經營方式、特點掌握得不到位，影響了會計核算的正確性、及時性。二是房地產有關政策（包括財税政策）變動頻繁，企業財務人員對房地產開發企業的企業會計和税法之間的差異存在一些盲點和誤區。三是房地產企業核算複雜，環節繁多，自身具有的項目連續滾動開發的特點，易使企業延遲項目決算期，導致其成本、利潤難以理清，容易出現違規問題。

筆者針對房地產業財務核算與税收繳納工作提出以下幾條建議。

（一）進一步規範企業財務核算的標準及財務管理制度。房地產開發企業對可售面積的單位預算造價的計算，應邀主管税務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，控制成本結轉的隨意性；規範企業資金收支渠道，杜絕多頭開户；必須保存完整的合同、協議、工程結算髮票、預收賬款收據等財務資料；邀請税務機關定期納税輔導、幫助，做好財務資料管理規範工作。

(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票規範管理，建立健全其領、用、存制度，以備税務部門檢查。

(三)嚴格執行預收款預繳制度，保證税款及時繳納。嚴格執行國税發［2006］31號通知規定，對當期取得的預售收入，先按預計計税毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業税金及附加後再計入當期應納税所得額，待開發產品結算計税成本後再行調整。確保税款的及時足額入庫。

(四)房地產企業主要負責人和有關辦税人員應加強與税務部門聯繫、溝通，學習掌握有關税收法律、行政法規的規定，做到真正懂法、知法、遵法、守法，依法誠信納税。

(五）抓住税務部門部署的企業自查自糾機會，積極開展自查自糾工作，避免不必要損失