2017房地產估價師理論與方法鞏固試題

1. 臨接同一道路的其他土地的價格，是以宗地價格為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實為房地產狀況修正。 ( )

2. 房地產價格在短期內通常有上下波動，在短期內可以看出其變動規律和發展趨勢。( )

3. 收益法是建立在貨幣具有時間價值的觀念上的。貨幣的時間價值是指現在的錢比過去的錢有更高的價值。 ( )

4. 在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由賣方繳納的税費構成。 ( )

5. 在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應採用該價格所對應的日期時的市場匯價。在通常情況下，是採用成交日期時的市場匯價。 ( )

6. 城市規劃規定了某宗土地的用途、建築高度、容積率、建築密度等，那麼，對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規定為前提。 ( )

7. 投資者評估的房地產的投資價值，或者説消費者對房地產的評價，小於或等於該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現的基本條件。 ( )

8. 同一估價機構、在同一城市、同一估價目的.、同一時期，對不同位置、檔次的房地產的估價結果應有一個合理的價格差。 ( )

9. 在可比實例的成交日期至估價時點期間，無論房地產價格為上漲、下跌或平穩發展，都必須進行交易日期修正。 ( )

10. 實際觀察法不是直接以建築物的有關年限(特別是實際經過年數)來求取建築物的折舊，而是注重建築物的實際損耗程度。 ( )

11. 出租型房地產是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業廠房、倉庫和土地等，其淨收益是根據銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產税和租賃代理費等後的餘額。 ( )

12. 移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即採用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，藉以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢。 ( )

13. 假設開發法適用於具有投資開發或再開發潛力的房地產估價，如待開發的土地、在建工程、舊房、現房、期房等。 ( )

14. 傳統方法對開發完成後的價值等的估算，是根據估價時的房地產市場狀況作出的，基本上是靜止在估價作業期時的數額;而在現金流量折現法中，是模擬開發過程，預測它們在未來發生時所發生的數額。 ( )

15.房地產數量有限性的本質，還不在於土地總量有限和不能增加。相對於人類的需要來講，土地的數量目前還是豐富的，關鍵在於獨一無二性造成的房地產供給不能集中於一處。

1.× 2.× 3.× 4.× 5.√ 6.√ 7.× 8.√ 9.× 10.√ 11.×

12.√ 13. × 14.√ 15.×