2017房地產估價師理論與方法提分試題

學習對每個人的重要性大家都知道，我們都知道學習代表未來，成績代表過去，學習成就人生，學習改變命運，學習可以致富，這些話語其實一點都不誇張。應屆畢業生考試網小編為大家編輯整理了房地產估價師《理論與方法》提分試題，希望對大家有所幫助。

1.某房地產在2006年3月的價格為2009元/m2，現要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)112.7和118.3(均以上個月為基數100)，則該房地產2006年9月的價格為(　)元/m2。

A.2700.8

B.2800.1

C.2800.8

D.2817.7

答案：D

2.某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，餘款在一年後一次性付清。該房地產公攤面積為建築面積的10%，套內建築面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建築面積計算的實際單價為(　)元/m2。

A.2593

B.2619

C.2727

D.2862

答案：A

3.某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的税費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的税費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的税費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的税費改由賣方負擔，並在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整後買方應付給賣方的價格約為(　)元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

答案：D

4.在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)其中可比實例的房地產狀況優於標準房地產狀況，得102分;

估價對象的房地產狀況劣於標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正係數為(　)。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

答案：A

5.下列各類房地產中，特別適用於成本法估價的是(　)。

A.某標準廠房

B.某酒廠廠房

C.某待出讓土地

D.某寫字樓

答案：B

6.某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息佔直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發後的地價為(　)元/m2。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

答案：D

7.某宗房地產建築物建成於1991年10月1日，經濟壽命為60年。後於1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建築物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為(　)萬元。

A.4091

B.4182

C.4250

D.5000

答案：B

8.某幢寫字樓，建築物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經過年數為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為(　)萬元。

A.400

B.628

C.656

D.700

答案：C

9.某企業擁有一辦公樓，建成於1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建築物剩餘尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建築物折舊時，經濟壽命應取為(　)年。

A.45

B.50

C.52

D.55

答案：C

10.某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成後的建築面積為17500m2，年淨收益為350萬元。目前該項目己建設2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產報酬率為7%，則評估該項目續建完成時的總價值為(　)萬元。

A.375

B.3942.03

C.3966.10

D.476985

答案：D

11.根據合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。在被拆遷房屋的性質不能協商一致時，應當向( )申請確認。

A.當地拆遷管理部門

B.當地國土部門

C.當地行政主管部門

D.城市規劃行政主管部門

12.購買某類房地產，通常抵押貸款佔70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產的資本化率為( )。

A.6.0%

B.6.9%

C.8.8%

D.9.0%

13.某宗房地產預計未來第一年的.有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此後每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產的報酬率為7%。該宗房地產的收益價格為( )萬元。

A.650

B.687

C.585

D.630

14.某開發商通過出讓方式取得某宗土地使用權。價格為1000元/m2，容積率為3。後經批准容積率擴大至3.6，此時開發商應補交地價為( )元/m2。

A.100

B.200

C.300

D.600

15.城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域範圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段。調查評估出的各地價區段在某一時點的( )。

A.基準價格

B.平均價格

C.正常價格

D.市場價格

16.某8年前建成交付使用的建築物，建築面積120m2，單位建築面積的重置價格為800元/m2，建築物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建築物的現值是( )元。

A.76 800

B.79 104

C.77 952

D.81 562

17.某建築物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘後認為該建築物建築設計過時和維護保養差造成功能折舊和物質折舊高於正常建築物，判斷其有效經過年數為18年，剩餘經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建築物的成新率為( )。

A.43.8%

B.50%

C.56.8%

D.70%

18.某寫字樓由於市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，從而不便於商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩餘年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發生( )萬元的貶值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40

19.某商場建成3年後補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建築物的自然壽命為50年，在這種情況下，建築物的經濟壽命應為( )年。

A.40

B.43

C.47

D.50

20.下列關於農地徵收費用的表述中，不正確的是( )。

A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

B.徵地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C.新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定

D.地上附着物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

B BCCBC