2016房地產估價師案例分析預熱題

甲酒樓一年前重新裝修後出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

請問：

1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環節?

2.裝修補償應如何確定?

3.對已存在的租賃關係，估價時應如何處理?

估價程序上應特殊注意：

1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關係第三人見證工作。並在報告中作出相應説明。

2)估價機構應將分户初步估價結果向被拆遷人公示7日，並進行現場説明。

3)公示期滿後，估價機構將整體估價報告和分户估價報告提交委託人，並由委託人向被拆遷人轉交分户報告。

房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委託評估機構確定。

某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委託方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售税金和期望利潤，並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡.

請問：

1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　答案：

1)錯誤有：

①應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發週期，以此計算投資利息。

③利潤應是估價時點市場上的'客觀正常利潤水平。

2)還應將重置價格減去折舊：

①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

②可能存在的爛尾樓設計過時(落後)等各種原因產生的功能折舊。

③可能存在的由於市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊