房地產估價師2015年《案例與分析》模擬真題(帶答案)
案例一
某監理單位受業主委託,全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監理,並按GP—95—0202簽訂了監理合同。由於業主要縮短建設週期,採用了邊設計,邊施工。簽訂監理合同時,設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此,業主口頭提出監理單位3日內提交監理規劃,並要求對設計圖紙質量把關。
問題:
項目總監理工程師為了滿足業主的要求,擬訂了監理規劃編寫提綱如下:
a、收集有關資料;
b、分解監理合同內容;
c、確定監理組織;
d、確定機構人員;
e、設計要把關,按設計和施工兩部分編寫規劃;
f、圖紙不齊,按基礎、主體、裝修三階段編寫規劃。
你認為提綱中是否有不妥內容、為什麼?
答案:
① e不正確,設計階段的監理規劃不需要寫。
② 因為業主沒有委託設計監理,僅簽訂了施工階段工程監理的合同。施工圖紙質量把關的工作可以在施工階段監理規劃中寫。
③ f 不妥,不需要分階段編寫規劃。
④ 因為監理規劃是監理合同的.細化,施工圖紙是否完整對監理規劃的內容影響不大。
案例二
某商業樓建築面積為5000㎡,於2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構,耐用年限為60年。業主於2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓,用途為商業,土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委託房地產估價機構估價。
(問題1) 採用成本法估價,計算該建築物折舊時,確定建築物的剩餘經濟壽命應( )
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建築物耐用年限計算
C.按建築物耐用年限扣除建築物已使用年限計算
D.按建築物已使用年限計算
(問題2) 採用收益法估價時,下述觀點不正確的是( )
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩餘年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日
C.淨收益中應扣除建築物折舊額
D.應要求委託人提供該商業樓的經營收益和費用資料
(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據,此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委託人提交的估價結果應該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設在2005年9月1日,業主委託某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值,若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )
A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押,500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人,500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業主認為該500萬元屬於抵押物價值的新增部分,不屬於抵押範圍,若對抵押物拍賣,原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
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