2014年房地產估價師《案例分析》真題答案
一、單選:
1、區位
2、應充分考慮租約
3、規劃條件
4、2014-4-15
5、市場背景分析
6、三手房交易量
7、整體估價,折現到整個開發活動起始點 8、各期銷售時的市場價格分別折現到估價時點 9、銷售費用、銷售税費、購地税費
二、指錯題有幾處很明顯的錯誤:
1、缺附件
2、封面應該是“估價報告出具日期”
3、缺實地查勘期
4、估價方法和估價結果中,選擇的兩個估價方法不一致
5、不可預見費(1)+(2)*3%,計算得數錯了
6、成本利潤率取值基數錯,不應該有銷售税費
7、結果報告缺單價8、收益法總收益計算中缺少押金和租金利息收入
9、剩餘收益年限錯,應該是41年
10、收益法公式取每年淨收益不變無依據11、估價方法中缺少不選用方法的理由
12、建安費計算錯,不應該用總面積,應該把動力車間的面積減去還有一個是什麼來着,實在想不起來了
13、抵押估價遵循謹慎原則,應考慮租約,不能對已知事實做違背事實的假設。
14、年總收益計算錯誤 應該為 總收益*(1-1%-1%)而不是總收益*(1-1%)*(1-1%)
15、投資利息中,假定開發期間税費在開發期七年級次性投入錯誤
16、附屬工程費 計算結果錯誤 (我算了幾次都不對)
三、問答題:
甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的'使用權,土地用途為高檔住宅,樓面地價為3500元/㎡。甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當第一期40棟於1996年12月竣工時,因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委託乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/㎡。拍賣行在當月以此為依據拍賣,賣出6棟,平均價格為3860元/㎡,其餘14無人承接,退還給甲公司。
當1996年6月第二期工程竣工後,建成的別墅以5200元/㎡售出,甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低,而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/㎡,遠低於其投入的建設成本,很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問,乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些?
答:1.乙估價所可以從如下5個方面説明自己給出估價結論的理由。
一是從估價目的看,當時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務的情況進行評估測算的,需要考慮限期變現償債因素,而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格;
二是從估價時點看,拍賣時是1996年12月,而第二期工程在1999年6月竣工後出售,時點的不同相應房地產市場狀況也會不同;
三是從估價對象看,當時的估價對象是第一期別墅,建築具有單件生產的特點,第二期別墅當然與第一期別墅會有所不同,加之一期工程完工後,環境、配套、人氣、物業管理等因素相應改善,對第二期工程銷售產生有利影響;
四是應該説該兩期工程的售價主要受到房地產市場供求關係的影響,個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產價格的高低,而應以平均的社會一般水平成本衡量;五是從市場銷售結果看,拍賣底價為3800元/㎡,售出6棟的平均價格為3860元/㎡,比較吻合,尚有14棟沒有拍出,也從市場方面反映了估價結果的合理性。這是模擬題口答案,應該可以借鑑
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