2017房地產估價師《案例與分析》真題訓練及答案（單選題）

　　單選題

(一)

1.某臨街五層住宅樓，一梯兩户，共10套住宅，每套建築面積相同，經主題業主協商一致並報相關部門批註，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩餘租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現業主欲轉讓其位於樓頂的一套住宅，委託房地產估價機構進行估價，房地產估價機構接受委託進行了市場調查，瞭解到該地區無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.【題幹】本次住宅轉讓估價的估價對象範圍應為(　)。

【選項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權

【答案】B

【解析】業主轉讓其位於頂層的一套住宅，轉讓估價時，估價對象範圍包括該住宅及歸屬於該住宅的廣告位的收益權，該住宅樓共10套，歸屬於該層住宅的是1/10的廣告位的收益權。

【考點】

2.【題幹】該估價項目最適宜採用的估價技術思路為(　)。

【選項】

A.採用比較法、收益法評估住宅的市場價值

B.採用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.採用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值

D.採用比較法、收益法評估住宅市場價值後，考慮廣告位的增值影響

【答案】C

【解析】該區域無廣告位的類似住宅租售實例較多，採用比較法、收益法評估住宅的市場價值，該廣告位現已出租，用收益法評估相應廣告位的收益權價值。

【考點】

3.【題幹】採用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為(　)。

【選項】

A.按市場租金評估該廣告位收益價值

B.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

D.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

【答案】B

【解析】評估有租約限制的房地產價值，評估出租****益價值，租金期間應採用租賃合同約定的租金，即實際租金;租賃期間屆滿後應採用市場租金。

【考點】

4.【題幹】對該套住宅進行房地產抵押估價，則估價對象範圍應為(　)。

【選項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權

【答案】A

【解析】抵押價值評估時，估價對象為該頂層住宅，歸屬於該住宅的廣告位的收益權不能單獨使用、也不可以獨立變現，不屬於抵押估價的'範圍。

【考點】

(二)

某房地產估價機構接受委託，為徵收補償需要而評估一處位於市區的平方價值。該房屋登記建築面積為200m2，帶有院落，建有圍牆，院內有一口水井。徵收決定公告後，業主在院內自行搭建了20m2的簡易房。

5.【題幹】本次估價的對象應包括(　)。

【選項】

A.土地使用權、平房、簡易房、水井

B.土地使用權、平房、水井

C.土地使用權、平房、水井、圍牆

D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍牆

【答案】C

【解析】徵收估價對象範圍包括合法的被徵收建築物及佔用範圍內的建設用地使用權和其他不動產，不包括違法建築和超過批准期限的臨時建築。被徵收的房屋價值評估不得遺漏、虛構評估對象。

【考點】

6.【題幹】本估價項目最適宜採用的估計技術思路為(　)。

【選項】

A.採用批量估價方法進行評估

B.採用標準價調整法進行評估

C.選用適宜估價方法進行個案評估

D.採用假設開發法進行個案評估

【答案】C

【解析】該平房有院落屬於個案，應選用適宜估價方法進行個案評估。

【考點】

7.【題幹】採用比較估價時，適宜選為可比實例的是(　)。

【選項】

A.周邊帶院落的類似平房

B.周邊不帶院落的類似平房

C.周邊新建商品住宅

D.周邊成套二手住宅

【答案】A

【解析】選取可比實例的要求之一是可比實例房地產應與估價對象房地產相似，具體應滿足下列要求：與估價對象區位相近、與估價對象用途相同、與估價對象權利性質相同、與估價對象檔次相同、與估價對象規模相當。本題中，估價對象是帶有院落的平房，因此應選擇周圍帶院落的類似平房作為可比實例。

【考點】

(三)

甲公司擁有總建築面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區，土地性質為出讓工業用地。廠區圍牆內建有5棟建築物，其中，一棟辦公用房，建築面積為2000m2;兩棟生產車間，建築面積均為1500m2;鍋爐房和門衞房各一棟，建築面積分別為200m2、30m2。11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。10月甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租後經甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉讓該廠區。

8.【題幹】若甲公司抵押貸款時以整體房地產作為抵押物，最適宜採用的估價方法為(　)。

【選項】

A.比較法和收益法

B.成本法和假設開發法

C.比較法和成本法

D.收益法和成本法

【答案】D

【解析】工業房地產估價時採用較多的是成本法;甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價，因此以整體房地產作為抵押物時，最適宜採用的估價方法為收益法和成本法。

【考點】

9.【題幹】若甲公司抵押貸款時以部分房地產作為抵押物，最適宜作為抵押物的是(　)。

【選項】

A.5棟共計5230m2的建築物

B.10000m2土地使用權

C.鍋爐房和門衞房的建築物及其分攤的土地使用權

D.生產車間的建築物及其分攤的土地使用權

【答案】D

【解析】以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押。

10.【題幹】甲公司轉讓該廠區時，評估其轉讓價值的內涵為(　)。

【選項】

A.土地使用權價值及全部建築價值

B.全部房地產價值-房地產因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產權的全部房地產價值-承租****益損失-貨款餘額

D.合法產權的全部房地產價值-承租人租金損失-貸款餘額

【答案】C

【解析】轉讓價值=合法產權下的全部房地產價值-承租****益損失-貸款餘額