2015年房地產估價師《案例與分析》真題及答案
案例1:
某管道工程建設項目,在施工過程中未經監理工程師事先同意,施工單位根據業主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現場後,經監理人員檢驗發現,鋼管質量存在下列問題:
1、施工單位未能提交產品合格證、質量保證書和檢測證明材料;
2、鋼管外觀粗糙、標識不清,並且存在鏽斑。
3、施工單位已經取樣送檢,經具有實驗資質的單位試驗質量合格,並出具了試驗報告。
問題:
1、對上述問題應如何處理?
2、如果管材不合格進行退場等損失如何處理?
【參考答案】:
1、由於該批鋼管是由施工單位採購的,經監理工程師檢驗發現該批鋼管外觀不良,標識不清,且無產品合格證等資料。故監理工程師應書面通知施工單位不得將該批鋼管用於本工程項目,並抄送業主備案。
2、監理工程師應要求施工單位提交該批鋼管的產品合格證、質量保證書、材質化驗單、技術指標報告和生產廠家生產許可證等資料,以備監理工程師對生產廠家和材質保證等方面進行書面資料的審查。
案例2:
某建築物為28層框架剪力牆結構樓房,於2003年建成並投入使用,現對2層進行估價,2層套型設計較為合理,朝向為南,工程質量優,目前保養維護較好,有專業物業管理公司維護和管理,其外牆貼有白色條形磚,客廳卧室內牆面刷白色塗料,頂棚木條飾頂,有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。
問題:
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什麼?
2、寫出估價技術路線。
【參考答案】:
1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價,因為該房地產是在遵循合法原則的前提下,根據估價對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線:蒐集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正,求出比準價格。②收益法技術路線:蒐集有關資料,估算潛在毛收入,估算有效毛收入;估算運營費用;估算淨收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。
案例3:
甲、乙合作投資開發一房地產項目,雙方各出資1000萬元,經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完,銷售費用也已預提。項目的總建築面積10000m2,售價3000元/m2,銷售税費為售價的7%。銷售過程中,乙拿出一套建築面積100m2的房屋送給朋友,向甲提出先掛賬,雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成,實際銷售費用與預提的.銷售費用相符,實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元,現因乙拿走一套價值30萬元的房屋,故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元,故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元,自己應分得1368.55萬元。
問題:
若不考慮所得税因素,誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什麼?
【參考答案】:
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元,乙應分得1367.1萬元。
3.因為,如果乙拿走的房屋用於銷售,共可回收價款2790萬元,雙方可各分得1395萬元;由於送禮是乙的個人行為,不應讓甲的收入受到影響,甲仍應獲得1395萬元,乙尚可獲得1367.1萬元。
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