价格鉴证师理论与实务辅导:土地使用权
导语:土地使用权价格鉴证的市场法,是将价格鉴证标的与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已经进行交易的类似土地的已知价格,修正得出标的价格的方法。
土地使用权价格鉴证的市场法适用条件
适用条件是:市场有足够多的交易案例
应用市场法对土地使用权进行价格鉴证,在对交易案例进行修正时,需要修正的因素包括四种:交易情况、交易日期、区域因素和个别因素
熟悉:土地使用权价格鉴证的市场法的操作步骤
1、收集交易资料,确定比较案例
收集资料:
应用市场法对土地使用权进行价格鉴证,需要收集的交易资料包括:交易价格;交易日期;交易状态;交易双方;成交情况;地上附属物;周围环境。
确定案例:
选取的供比较交易案例应该与标的具有相关性和替代性,交易案例应符合下列条件:
(1)与标的用途相同
(2)与标的交易类型相同
(3)为正常交易
(4)与标的.所处区域相近,个别条件相近
(5)交易时间与标的基准日接近
2.修正交易情况,剔出案例价格中的特殊交易因素
(1)有一定利害关系的主体之间的交易
(2)交易时的特别动机,比如急于出售
(3)买方或卖方不了解市场行情
(4)其他
3、修正交易日,使之接近基准日
4、修正区域因素
需要考虑的因素:繁华程度、交通状况、基础设施、环境质量
5.修正个别因素
包括:使用年限、容积率、临界宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质
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