成都市農村房地產估價規範（全文）

為適應成都市農村房地產流轉中價值評估的需要，規範農村房地產估價行為，我局根據成都市統籌城鄉的相關規定，制定了《成都市農村房地產估價規範(試行)》，現印發給你們，請遵照執行。

特此通知。

成都市房產管理局

二〇〇九年九月十日

　成都市農村房地產估價規範(試行)

　　一、總 則

1.0.1 為規範成都市農村房地產估價行為，保障估價結果客觀、公正、合理，根據《中華人民共和國物權法》等法律法規和成都市統籌城鄉的有關規定，結合成都市農村房地產估價實際，制定本規範。

1.0.2 本規範適用於成都市農村集體建設用地上的房地產估價活動。

1.0.3 農村房地產估價應遵循規劃管制原則、城鄉統一市場原則，獨立、客觀、公正地進行。

1.0.4 農村房地產估價除應符合本規範外，還應符合國家有關標準、規範的規定。

　　二、術 語

2.0.1 農村房地產

是指農村集體建設用地、建築物、構築物及其他土地定着物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益。本規範所指的農村集體建設用地包含農村宅基地。

2.0.2 農村房屋集中區

是指依據土地利用總體規劃和土地整理專項規劃，通過拆院並院等土地整理方式，將原有零星分散的宅基地和其他集體建設用地復墾為耕地後，在集體建設用地上修建的符合城鄉規劃的農村房屋集中區域。包括新居工程、新型社區。

2.0.3 農村散居點房屋

是指零星宅基地及其他零星建設用地上的農村房屋。

2.0.4 川西林盤

是指在建築中結合川西農村居住風貌形態的基本元素，充分利用現有林盤景觀和環境，增強地域特色和反映成都市農村傳統文化內涵的農村房地產。一般屬於散居農村房地產。

2.0.5 集體建設用地使用權流轉

是指集體建設用地使用權初次流轉、再次流轉和抵押。初次流轉包括出讓、出租、作價(出資)入股，再次流轉包括轉讓、轉租等形式。

2.0.6 集體建設用地使用權出讓

是指集體土地所有者將集體建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向土地所有者支付土地出讓金的行為。

2.0.7 集體建設用地使用權轉讓

是指土地使用者將出讓取得的集體建設用地使用權再轉移的行為。

2.0.8 集體建設用地出租

是指集體土地所有者將集體建設用地出租給土地使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的集體建設用地出租合同，並按合同約定支付土地租金的行為。

2.0.9 集體建設用地轉租

是指將承租取得集體建設用地使用權再轉租的行為。

2.0.10 集體建設用地使用權作價(出資)入股

是指集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權收益金折成股份，由土地所有者持股並參與分紅的行為。

2.0.11 集體建設用地使用權抵押

是指抵押人以其合法的集體建設用地使用權以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

2.0.12 混凝土結構

是指由混凝土構件作為主要承重構件的結構，包括混凝土結構、鋼筋混凝土結構和預應力混凝土結構等。

2.0.13 砌體結構

是指由塊材和砂漿砌築而成的牆、柱作為建築物主要承重構件的結構，是磚砌體、砌塊結構的統稱。

2.0.14 生土結構房屋

是指由原生土、生土牆(土坯牆或夯土牆)作為主要承重構件的房屋。

2.0.15 石結構房屋

是指由石砌體作為主要承重構件的房屋。

2.0.16 木結構房屋

是指由木柱作為主要承重構件，生土牆(土坯牆或夯土牆)、砌體牆和石牆作為圍護牆的房屋。主要包括穿逗木構架、木柱木屋架、木柱木樑房屋。

2.0.17 輕鋼結構房屋

是指運用新型技術建成的以輕型鋼材為主要承重構件，在型鋼圍護中以其他材料填充作為圍護牆，屋蓋以鋼屋架混合木檁條加小青瓦等形式的房屋。

2.0.18 其他混合形式的農村房屋結構

是指竹-木結構、石結構—木屋架、生土結構—木屋架、砌體結構—混凝土板、石結構—混凝土板、砌體結構—鋼屋架、石結構—鋼屋架、石結構—石樓蓋等。

2.0.19 限制市場價格或價值

是指估價對象在不符合市場價值條件時形成的價格或價值。

2.0.20 集體建設用地基準地價

是指農村範圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分農村地價區段，政府組織調查、評估並公佈的各地價區段在某一時點的平均價格。

2.0.21 集體建設用地基準地價修正法

是指在政府確定並公佈了集體建設用地基準地價和修正體系的地區，根據估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價值的方法。

2.0.22 農村房屋質量缺陷損失估價

是指房地產估價機構對農村房屋質量缺陷損失進行分析、估算和判定的估價行為。

　　三、估價基本事項

3.1 估價基本事項的確定

房地產估價師在受理農村房地產估價項目時，首先應根據估價委託人的估價需要，結合有關規定和估價師的估價經驗，明確對估價結果有影響的基本事項。

明確估價基本事項時，應與委託人共同商議，在徵得委託人認可後，在房地產估價委託書和委託協議中予以明確。

3.2 估價目的

3.2.1 估價目的是房地產估價報告的期望用途，可通過了解未來提供的估價報告的用途來明確。明確估價目的有助於明確估價對象、估價時點和價值類型。

委託人不能夠明確提出估價目的時，估價師應當從專業角度提出建議，幫助委託人確定估價目的。

房地產估價師在估價報告中應對估價目的進行明確表述，不宜簡單將估價目的表述為“為了解房地產市場價值而評估估價對象的價值”。

3.2.2 集體建設用地使用權出讓價值評估

委託人為出讓人的，估價目的可表述為“為委託人依法出讓集體建設用地使用權確定出讓底價提供參考依據而評估估價對象的市場價值”。委託人為欲受讓人的，估價目的可表述為“為委託人擬取得集體建設用地使用權確定出價提供參考依據而評估估價對象的投資價值”。

3.2.3　農村房地產轉讓價值評估

估價目的視具體情況，可表述為“為委託人轉讓農村房地產確定要價提供參考依據而評估估價對象的市場價值”;“為委託人擬受讓農村房地產確定出價提供參考依據而評估估價對象的投資價值”;“為農村房地產轉讓雙方協商轉讓價格提供參考依據而評估估價對象的市場價值”。

3.2.4 農村房地產租賃價值評估

估價目的視具體情況，可表述為“為委託人出租農村房地產確定租金提供參考依據而評估估價對象的租賃市場價值”;“為委託人擬承租農村房地產確定租金提供參考依據而評估估價對象的租賃投資價值”;“為農村房地產租賃雙方協商租金提供參考依據而評估估價對象的租賃市場價值”。

3.2.5　農村房地產抵押價值評估

估價目的可表述為“為確定農村房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估估價對象的抵押價值”。

3.2.6　農村房地產作價(出資)入股估價

估價目的可表述為“為確定以農村房地產作價(出資)入股提供參考依據而評估估價對象的市場價值”。

3.2.7　農村房地產徵收補償估價

估價目的可表述為“為確定以農村房地產徵收補償金額提供參考依據而評估估價對象的市場價值”。

3.2.8 農村房地產聯營估價

估價目的可表述為“為委託人以農村房地產作為聯合經營條件提供參考依據而評估估價對象的市場價值”。

3.2.9　農村房地產聯建估價

估價目的可表述為“為委託人以農村房地產作為聯建條件提供參考依據而評估估價對象的市場價值”。

3.2.10　其他目的的農村房地產估價。

3.2.11　在估價報告中，房地產估價師以簡潔的語言不能對農村房地產估價目的進行準確表述的，應在估價報告中估價目的條文下，對估價目的提出的背景條件、委託人對估價報告的期望用途、估價對象特定的特徵、估價報告的使用者等方面對估價目的相關表述進行進一步的説明。

3.3 估價對象

3.3.1 房地產估價師應在委託人對期望進行估價的對象進行指定的基礎上，根據已經明確的估價目的，依據相關法律法規和政策的規定，在徵求委託人同意後對估價對象及其範圍予以確定。

3.3.2 明確農村房地產估價對象的內容，包括明確估價對象的實物狀況、權益狀況和區位狀況等。

1 農村房地產估價對象實物狀況，對估價對象範圍的確定和界定，包括：土地、建築物、構築物、地上附着物、基礎設施、位置、四至、高度、深度等。

明確是否包含農村道路、橋樑、隧道、碼頭、亭台、牌坊、煙囱、碉堡、墓穴、假山、農村水利設施、龍門、沼氣池、牲畜圍欄圈、水塔、排水溝、水井、曬壩、圍牆、堡坎、地窖等構築物和附屬物。

2 農村房地產估價對象權益狀況，估價師首先明確估價對象的現實法定權益狀況，在此基礎上結合估價目的進一步明確是評估估價對象在現實法定權益下的市場價值還是在設定權益下的市場價值。

3 農村房地產估價對象區位狀況，估價師要明確估價對象的位置、交通、環境景觀、外部配套基礎設施等，根據農村房屋集中區、散居點房屋和川西林盤等房地產的不同特點進行了解和表述。

3.4 估價時點

農村房地產的估價時點應根據已經明確的估價目的來推定。

估價時點為現在的，原則上為完成估價對象實地查看之日，但估價委託合同另有約定的除外。估價時點與實地查看之日不一致的，應在“估價假設和限制條件”中對估價對象在估價時點的狀況進行假設，並在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

3.5 估價的價值類型和估價對象的價值定義

3.5.1 估價對象的價值類型由估價目的和估價前提決定。

3.5.2 價值類型包含市場價值和限制市場價值兩種。農村房地產估價的價值類型有市場價值、快速變現價值、謹慎價值、清算價值、投資價值等。

3.5.3 估價師應根據估價對象的具體情況和選擇的價值類型，結合估價目的和估價的假設與限制條件等，對估價對象的價值定義進行準確的表述。

3.5.4 價值定義應説明價值類型和價值內涵，在表述中應當對估價對象用途、估價對象權利狀況、估價對象土地的開發利用程度及開發強度、估價對象實物狀況、估價對象權益是否受到限制、農村房地產流轉主體和流轉對象是否受到限制等進行描述。估價師在對估價對象實地查看和已收集的資料進行綜合分析後，應針對不同的估價對象進行不同的價值定義表述。

　　四、估價方法

4.1 估價方法選用

4.1.1 農村房地產估價可運用市場法、收益法、成本法、假設開發法、農村基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。

4.1.2 應根據估價對象和估價目的，進行估價方法適用性分析。對於理論上適用的估價方法，一般應選用;不選用的，應在估價報告中充分説明理由。

4.1.3 對農村房地產的估價，在市場依據充分，能採用市場法估價的，應當優先選用市場法估價;

4.1.4 收益性的農村房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。對證載法定用途為住宅但是實際用途為商業經營的農村住宅，也可以選用收益法進行測算。

4.1.5 具有投資開發或再開發潛力的農村房地產的估價，可以選用假設開發法作為其中的一種估價方法。

4.1.6 在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可採用成本法作為主要的估價方法。

4.1.7 採用成本法估價時，對集體建設用地使用權的估價，可採用基準地價係數修正法進行估價。

4.2 市場法

4.2.l 運用市場法估價應按下列步驟進行:

1 蒐集交易實例;

2 選取可比實例;

3 建立價格可比基礎;

4 進行交易情況、交易主體狀況修正;

5 進行交易日期修正;

6 進行區域因素修正;

7 進行個別因素修正;

8 求出比準價格。

4.2.2 運用市場法估價，應準確蒐集交易實例，掌握正常市場價格行情。蒐集交易實例應包括下列內容：

1 交易雙方情況及交易目的;

2 交易實例房地產狀況;

3 成交價格;

4 成交日期;

5 付款方式;

6 交易主體的情況。

4.2.3 根據估價對象狀況和估價目的，應從蒐集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求：

1 是估價對象的類似房地產;

2 成交日期與估價時點相近，原則上不超過一年;

3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

4 農村房屋集中區房地產和農村散居點房地產的交易案例不宜交叉作為可比實例。

4.2.4 選取可比實例後，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一表達方式和內涵。換算處理應包括下列內容：

1 統一付款方式;

2 統一採用單價;

3 統一幣種和貨幣單位;

4 統一面積內涵和麪積單位。

注：1 統一付款方式應統一為在成交日期時一次總付清;

2不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公佈的成交日期的市場匯率中間價計算。

4.2.5 有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：

1 有利害關係人之間的交易;

2 急於出售或購買情況下的交易;

3 受債權債務關係影響的交易;

4 交易雙方或一方對市場行情缺乏瞭解的交易;

5 交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易;

6 相鄰房地產的合併交易;

7 特殊方式的交易;

8 交易税費非正常負擔的交易;

9 其它非正常的交易。

但上述情形中，能夠確定差異，並可修正為正常交易價格的案例，可選為可比實例。

4.2.6 交易情況修正，進行交易情況修正應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。

4.2.7 交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。交易日期修正宜採用類似農村房地產的價格變動率或指數進行調整。在無類似農村房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地農村房地產價格的變動情況和趨勢做出判斷，由估價機構編制當地農村房地產交易價格指數表，進行相應的調整。

4.2. 8 區域因素修正，應將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為估價對象外部環境狀況下的價格。農村房屋集中區房地產和農村散居點房地產的區域因素應該單獨進行修正。

區域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環境、景觀，公共配套設施完備程度，農村基礎設施配套完善程度，水、電、氣、視、汛、網絡、無線電信訊號的覆蓋程度等農村建設用地規劃限制中影響農村房地產價格的因素。區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行區域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區域因素逐項進行比較，找出由於區域因素優劣所造成的價格差異進行調整。

4.2.9 進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。

有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，農村規劃管制條件，土地使用權年限、土地建設強度等;有關建築物、構築物方面的個別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面佈置，工程質量，建築材料，容積率，建築結構等。

個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途和估價目的確定。對估價對象和可比實例的構築物狀況和建築結構狀況等農村房地產個體差異較大的個別因素的比較和分析，應當詳細列出比較因素表和修正係數表進行逐項修正。進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由於個別因素優劣所造成的價格差異進行調整。

4.2.10 交易情況、交易主體、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可採用百分率法、差額法或迴歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。

4.2.11 選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之後，應根據具體情況計算求出一個綜合結果，作為比準價格。

4.2.12 其他估價方法中有關參數的求取也可用市場法的原理和技術求取。

4.3 收益法

4.3.1　運用收益法估價應按下列步驟進行：

1 蒐集有關收入和費用的資料;

2 估算潛在毛收入;

3 估算有效毛收入;

4 估算運營費用;

5 估算淨收益;

6 選用適當的資本化率;

7 選用適宜的.計算公式求出收益價格。

注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、淨收益均以年度計。

4.3.2 租賃收入中應扣除法律法規規定應該上交國家或者農村集體經濟組織的收益。

4.3.3 對於單獨土地和單獨建築物的估價，應分別根據農村土地使用權相應用途的法定使用權年限和建築物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，淨收益中不應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷。

4.3.4 對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限長於或等於土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，淨收益中不應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷。對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限短於使用權年限時，可採用下列方式之一處理：1先根據建築物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，淨收益中不應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷;然後再加上土地使用權年限超出建築物耐用年限的土地剩餘使用年限價值的折現值。2將未來可獲收益的年限設定為無限年，選用無限年的收益法計算公式，淨收益中應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷。

4.3.5 集體建設用地最高使用權年限有合同的按合同約定，沒有合同約定的可以參照城市土地使用權年限。

宅基地無使用權年限限制。

4.4 成本法

4.4.1 運用成本法估價應按下列步驟進行：

1 蒐集有關成本、税費、投資利潤等資料;

2 估算重置價格;

3 估算折舊;

4 求出積算價格。

4.4.2 重置價格，應是重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象所需的各項必要成本費用和應納税金、正常投資利潤之和，其構成包括下列內容：

1 土地取得費用;

2 開發成本;

3 管理費用;

4 投資利息;

5 投資利潤;

6 報建税費。

注：投資利潤應以土地取得費用與開發成本之和為基礎，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。