房產估價師考點：房地產投資的風險

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　　1.4.1房地產投資風險的基本概念

　　風險的定義

從房地產投資的角度來説，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段後，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。圖1—1所示的A、B、C三項投資，C的風險最大、B次之、A最小。

例如，物業l為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則 2003年該物業價值的標準方差為10%;物業2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為 800萬元的可能性為50%，則2003年該物業價值的標準方差為20%.因此可以推斷，物業2的投資風險大於物業1的投資風險。

當實際收益超出預期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低於預期收益時，我們就稱投資面臨着風險損失。後一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。

　　風險與不確定性

風險和不確定性有顯著區別。風險的定義前面已經説過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均

值收益偏離的程度。一般説來，標準方差越小，各種可能收益的分佈就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分佈就越分散，風險就越大。

但如果説某事件具有不確定性，則意味着對於可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。儘管有時人們會使用後悔值矩陣法或評分綜合評價法等。

　　風險分析的目的

風險分析是投資決策的重要環節，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

(1)預期收益率是多少，出現的可能性有多大?

(2)相對於目標收益或融資成本或機會投資收益來説，產生損失或超過目標收益的可能性有多大?

(3)預期收益的變動性和離散性如何?

由於風險分析的數學方法較為複雜，考慮到編寫本書的目的，本節僅對房地產投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。有關房地產開發過程中風險分析的方法，我們將在本書的第7章進行適當介紹。房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的複雜性四個方面。對具體風險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產投資的淨經營收益產生影響的因素。通常情況下，人們往往把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以由投資者控制的個別風險。

　　1.4.2系統風險

房地產投資首先面臨的是系統風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、週期風險、變現風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。

　　通貨膨脹風險

也稱購買力風險。是指投資完成後所收回的資金與初始投入的.資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。由於所有的投資均要求有一定的時間週期，尤其是房地產投資週期較長，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨着最嚴重的購買力風險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業，都面臨着由於商品或服務價格上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。由於通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，所以，按長期固定租金方式出租其所擁有物業的投資者，實際上承擔了本來應由租客承擔的風險。