房產估價師考點：房地產投資的形式與利弊

房地產投資有哪些形式和利弊呢，下面是小編yjbys為您準備的關於房產估價師考點：房地產投資的形式與利弊，歡迎學習參考!

　　1.3.1房地產投資的形式

房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發投資和麪向建成物業的置業投資兩種形式。開發投資的投資者主要是賺取開發利潤，風險較大但回報亦豐厚;置業投資的投資者則從長期投資的角度出發，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產經營管理工作。間接房地產投資的具體投資形式包括：購買房地產開發、投資企業的債券、股票，購買房地產投資信託公司(REITs)的股份或房地產抵押支持證券(MBS)等。

　　1.3.2房地產直接投資

　　房地產開發投資

所謂房地產開發投資，是指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然後將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，並通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤的過程。房地產開發投資通常屬於短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發投資者將建成後的房地產用於出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經營(如商場、酒店等)時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

　　房地產置業投資

房地產置業投資，是指面向現有運行中的房地產資產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房(市場上的增量房地產)，也可以是舊有物業(市場上的存量房地產)。

房地產置業投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要即自用;二是作為投資將購入的物業出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不願意繼續持有該項物業資產時，可以將其轉售給另外的置業投資者，並獲取轉售收益。

　　1.3.3房地產間接投資

　　房地產企業債券和股票投資

為了降低融資成本，越來越多的大型房地產投資企業希望通過資本市場直接融資，以支持其開發投資計劃。例如，北京首都創業集團1999年5月28日成功發行了 5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業債券，用於陽春光華、盛世家園等6個優質普通住宅項目的開發，不僅解決了開發項目資金短缺的問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產的機會;北京天鴻寶業、深圳金地、華潤北京置地等則通過公司上市，解決了房地產開發所需的資本金投人問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。