中級經濟師《房地產專業知識》第一章複習重點

導語：在中級經濟師的考試中， 關於《房地產專業知識》的第一章相關內容大家都知道是什麼嗎?下面本站小編為大家整理了一些重要知識點，需要複習的小夥伴們一起來看看吧。

第一章 房地產經濟基本理論

1、房地產與其他財產、資產、商品等的最大不同是位置固定、不可移動。評判一宗房地產好壞的重要因素之一是其區位。

2、區位：通常是指某一事物與其他事物在窨方位和距離上的關係，具體可標示為一定的空間座標，區位還強調自然界的各種地理要素和人類經濟活動之間的相互聯繫和相互作用在空間位置上的反映。

3、區位的特徵：綜合性、確定性、層次性、歷史性。

4、按時客體的多樣性，區位分為自然區位和社會區位，自然區位又分為天文區位和自然地理區位，社會區位又分為經濟區位、文化區位、政府區位等。

5、北京位於北緯39。57/，東經116。79/是天文區位。

6、政治區位有兩面性，既可能是資源，又可能為負擔，經常提到的邊緣化，其重要內容是政治區位的邊緣化。

7、在特定的時間內，區位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。方位和距離決定區位的唯一性。

8、距離對區位的影響通常比方位更重要，主體和客體間的區位關係必須有距離因素。方位和距離規定了某宗房地產或某一區域的確切位置。

9、根據尺度大小，區位有下列四個層次：大位置、小位置、地址、微位置。

10、地理環境的變化引起區位的歷史變遷。區位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。

11、區位原本是房地產的外在因素，因房地產不可移動而內在化，成了房地產的重要組成部分。房地產區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關係，包括位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等方面。

12、房地產位置包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層。

13、為了更好的衡量和描述一宗房地產的交通，用“可及性”表達由“外”到“內”——“進來”的方便程度，用“便捷性”表達由“內”到“外”——“出去的方便程度”。

14、區位對價格的決定作用幾乎是房地產所獨有的。

15、農業區位理論的創始人是德國古典經濟學家杜能，他出版的《孤立國》一書，成為世界上第一部關於區位理論的古典名著。

“孤立國”理論的前提：是一個天然均質的大平原，在孤立國內只有一個城市，且位於平原中央，周圍是農村和農業用地;城市是農產品的唯一銷售市場，農村則靠該城市供給工業品;孤立國內唯一的交通工具是馬車，它是唯一的交通工具;農產品的運費與其重量及從產地到市場的距離成正比;農業經營者以獲取最大利潤為目的，並根據市場供求關係調整其經營品種。

杜能認為：某個農業經營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤(P)，將由農業生產成本(E)、農產品的市場價格(V)和把農產品從產地運到市場的費用(T)三個因素決定，它們之間的關係為：P=V-(E+T)，V、E是常數，V與E之差也是常數，上式可寫成P+E=V-E=K。

“孤立國”中的唯一城市是各地農產品的唯一銷售市場，農產品的市場價格都要由這個市場來決定。只有把運費支出壓縮為最小，才能實現利潤最大化。

根據區位經濟分析和區位地租理論，杜能在《孤立國》中提出六種耕作制度，每種耕作制度構成一個區域，每個區域都以城市為中心，圍繞城市呈同心圓狀分佈，這就是“杜能圈”。

杜能圈的六種耕作制度：第一圈為自由農作區，第二圈林業區，第三圈穀物輪作區，第四圈草田輪作區，第五圈三圊農作制區，第六圈畜牧業區。

“杜能圈”的修正模型：杜能根據市場價對“杜能圈”進行了修正，他假設當有一條通航河流可達中心城市時，若水運的費用只及馬車運費的1/10，於是一個距城100英里、位於河流邊上的農場，與一個同城市相距10英里、位於公路邊上的農場是等同的。還考慮了在孤立國內出現其他小城市的可能，大小城市就會在產品供應等方面展開競爭，結果根據實力和需要形成各自的市場範圍。

16、工業區位理論的'奠基人是德國經濟學家韋伯，其區位理論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，作為配置工業企業的理想區位。

韋伯認為，工業企業自然應選擇在原料和製成品兩者的總運費為最小的地方，因此，運費的大小主要取決於運輸距離和貨物重量，即運費是運輸物的重量和距離的函數，亦即運費與運輸噸公里成正比關係。

他對工業用原料進行了分類：一是遍佈性原料;二是限地性原料。

原料指數=限地性原料總重量/製成品總重量。一般使用遍佈性原料的指數為0，純原料的指數為1，失重性原料的指數大於1，限地性原料加用遍佈性原料，其指數都可能大於1。只有在原料、燃料與市場之間找到最小運費點，才能找到工業的理想區位。

勞工成本是導致以運輸成本確定工業區位模式產生第一次變形的因素。工廠從舊址遷往新址，所需原料和製成品的追加運費小於節省的勞動力費用，就會遷移。勞工係數=勞工成本指數(即每單位產品之平均工資成本)/需運輸的總重量。

集聚因素是指促使工業向一定地區集中的因素，分為一般集聚因素和特殊集聚因素。主要通過以下兩方面對工業企業的經濟效益產生影響：生產或技術集聚，也稱純集聚，它對工業效益的影響一是企業規模擴大;二是企業間的協作，分工序列化。社會集聚，也稱偶然集聚，是由於企業外部因素引起的，一是由於大城市的吸引，交通便利以及礦產資源豐富使工業集中;二是一個企業選擇了與其他企業相鄰的位置，獲得額外利益。

韋伯認為，生產集聚是一般集聚因素，社會集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定內在因素，後者是集聚的偶然外在因素。

17、中心地理論，由德國地理學家克里斯塔勒在1933年發表的《德國南部的中心地》一書中提出的。

中心地：指區域內向其周圍地域的居民點居民提供各種商品和服務的中心城市或中心居民點。

中心地職能：由中心地提供的商品和服務，不包括中心地製造業方面的活動。

中心性：一箇中心地對周圍地區的影響程序，可用高、低、強、弱、一般、特殊等來形容和比較。

需求門檻：指某中心地能維持供應某種商品和服務所需的最低購買力和服務水平。

商品銷售範圍：指消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或者中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑。

由於新的中心地廠商的不斷進入，競爭的結果使得各個廠商經營某種商品的最大銷售範圍逐漸縮小，直到能維持最低收入水平的門檻範圍為止，每個中心地的市場區為圓形，各廠商的賀形範圍重疊區域，以無差別線劃分，圓形市場區被六邊形的市場所替代。

高級商服中心，提供從高級到低級的全部商品和服務;中級商服中心提供從中級到低級的全部商服活動;而低級商服中心只有低級的商品和服務。需求門檻和服務範圍也依次由高到低、由大變小。18、城市窨結構理論是在城市發展過程中，人們對土地利用的結果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和。

代表性的理論有：同心圓理論，扇形理論，多核心理論，中心商務區土地利用模式。

同心圓理論是伯吉斯總結出來的，城市各功能用地以中心區為核心，自內向外作環狀擴展，形成5個同心圓用地結構：第一環帶是中心商務區;第二環帶為過渡地帶;第三環帶是工人住宅區;第四環帶是高級住宅區;第五環帶為通勤人士住宅區。

弱點：忽略了交通道路、自然障礙物、土地利用的社會文化和區位偏好等方面的影響。1932年，巴布克考慮到交通軸線的輻身作用，將同心圓模式修正為星狀環形模式。

扇形理論是霍伊物於1939年創立的，該理論的核心是各類城市用地趨向於沿主要交通線路和沿自然障礙物最的方面由市中心向市郊呈扇形發展。由於特定交通線路的線性通達性和定向慣性的影響，各功能用地往往在其兩側形成，他還把市中心的通達性稱為基本通達性，把沿輻身狀交通主幹線所增加的通達性自然數為附加通達性。

多核心理論最先是麥肯齊於1933年提出的，然後又被哈里斯和烏爾曼於1954年加以發展。該理論強調城市土地利用過程中會出現多個商業中心，其中一個主要商業區為城市的核心，其餘為次核心，隨着城市規模的擴大，新的極核中心又會產生。多核心理論基於地租地價理論。

中心商務區商務區土地利用模式：

中心商務高度指標(CBHI)=中心商務區建築面積總和/總建築基底面積，中心商務強度指標(CBII)=中心商務用地建築面積總和/總建築面積×100%，把CBHI>1，CBII>50%的區域界空為CBD。把CBD的土地利用空間結構分為4個圈層：零售業集中區、多層建築集中區、辦公區、商服活動區。

19、供求理論是市場運行的基礎理論，也是房地產市場運行和價格變動的核心理論。房地產市場的波動，房地產價格水平的高低及其變動，從經濟學上講，是由房地產的供給和需求這兩種力量共同作用的結果，其中，待租售的房地產形成了市場的供給面，房地產的消費者形成了市場的需求面。

20、房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所願意並縣能夠(或承租)的數量。其形成條件有兩個：一是消費者願意購買，即有購買慾望;二是消費者能夠購買，即有支付能力。在確定某種房地產的需求時，通常只考慮對其有支付能力支持的需要。

21、房地產市場需求是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產所願意並且能夠購買的數量，即市場需求是所有的消費者需求的總和。

22、決定房地產需求量的因素：除了隨機因素，經常起作用的因素有該種房地產的價格水平;消費者的收入水平;消費者的偏好;相關物品的價格水平;消費者對未來的預期限。

23、由於需求量與價格負相關的這種關係非常普遍，經濟學家稱之為需求規律。在預期價格漲落的情況下，是“買漲不買落”。

24、需求規律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。19世紀英國人吉芬發現，在1854年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現象在當時被稱為“吉芬難題”，這類特殊物品以後也因此被稱為吉芬物品。

25、對正常商品來説，消費的收入與需求成正比;對低檔商品來説，消費收入與需求成反比。

26、與某種房地產相關的特品，指該種房地產的替代品和互補品。

27、房地產需求曲線是一條向右下方傾斜的需求曲線，如果在每一價格水平下需求量都增加了，需求曲線就會向右位移;反之，需求曲線就會向左位移。

28、房地產供給是指房地產開發商和擁有者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所願意並且能夠提供出售的數量。形成供給的兩個條件：房地產開發商和擁有者願意供給;房地產開發商和擁有者有能力供給。

29、房地產市場供給是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有房地產開發商和擁有者對某種房地產所願意並且能夠提供出售的數量，即市場供給是所有房地產開發商和擁有者供給的總和。

30、潛在供給量=存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產產量+其他種類房地產轉換為該種房地產產量+新開發量。

31、決定房地產供給量的因素：除了隨機因素，經常起作用的有該種房地產的價格水平;該種房地產的開發建設成本;該種房地產的開發技術水平;房地產開發商對未來的預期。

32、供給量與價格正相關的關係稱為供給規律。

33、房地產供給曲線是一條向右上方傾斜的曲線。價格上升，供給增加;價格下降，供給減少。

34、需求曲線與供給曲線相交於一點，這一點就是均衡點，在均衡點上所對應的價格和數量是消費者和房地產開發商或擁有者都願意接受的價格和數量的組合。

35、房地產均衡價格是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格。

36、均衡價格理論是價格原理的核心內容，它表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由於某種因素或者某些因素的影響而脱離了均衡價格，則必須會出現過剩或短缺，導致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，並最終趨向於均衡價格。

37、房地產價格與房地產需求正相關，與房地產供給負相關。供給不變，需求增加，則價格上升，反之減少;需求不變，供給增加，則價格下降，反之上升。

38、房地產供求與價格關係的特殊性：全國房地產總的供求狀況;本地區房地產總的供求狀況;全國同類房地產的供求狀況;本地區同類房地產的供求狀況。

39、決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區同類房地產的供求狀況。

40、狹義的地租是指使用土地所獲得的超額報酬或收益;廣義的地租是指超額的利潤、工資、利息及利用各種生產要素所獲得的超額報酬收益。地租的本質是超額報酬或收益。