2015年房地產估價師《案例與分析》:假設開發法

假設開發法(hypothetical development method， residual method)：房地產估價方法之一，運用假設開發法評估待開發房地產的價值，具體有現金流量折現法和傳統方法，其在土地估價中又稱為剩餘法。

　　假設開發法(上)

　　一、大綱要求：

考試目的：

測試應考人員對假設開發法的基本原理、具體運用的掌握程度。

考試基本要求：

掌握：假設開發法的公式及其計算，現金流量折現法和傳統方法的概念、區別及優缺點。

熟悉：假設開發法的概念、理論依據、適用對象、適用條件、操作步驟。

瞭解：假設開發法的其他用途。

要點説明：

　　1.假設開發法的基本原理

假設開發法是預測估價對象未來開發完成後的價值，然後減去預測的未來開發成本、税費和利潤等來求取估價對象價值的方法。

假設開發法的理論依據是預期原理。

假設開發法適用的對象是具有開發或再開發潛力的房地產;適用的條件是房地產的法定開發利用前提明確。

運用假設開發法估價一般分為6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估算開發經營期;④預測開發完成後的房地產價值;⑤ 測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售税費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的税費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

　　2.假設開發法的公式

假設開發法最基本的公式為：待開發房地產價值=開發完成後的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售税費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的税費上述假設開發法最基本的`公式，按估價對象狀況可細化為適用於求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房價值的公式，按開發完成後的經營方式可細化為適用於開發完成後出售、出租、營業的公式。

3.現金流量折現法和傳統方法

根據考慮資金的時間價值的方式不同，假設開發法分為現金流量折現法和傳統方法。現金流量折現法是採用折現的方式來考慮資金的時間價值;傳統方法是採用計算利息的方式來考慮資金的時間價值。