我區樓宇調研報告

為配合區人大常委會主任會議聽取區政府關於我區樓宇經濟發展的情況彙報，日前，財經工委在黃幼鈞副主任的帶領下，對區發改局、區財政局、翠苑街道、古蕩街道等12個單位進行了走訪調研，並專程赴XX區考察交流，現就我區樓宇經濟的發展情況報告如下：

　　一、基本情況及評價

樓宇經濟是我區打造現代服務業強區、發展區域經濟的重要載體，近年來，區政府堅持以“國際化、高端化、特色化、集約化、標準化”為導向，按照“招商一批、管理一批、更新一批、建設一批、規劃一批”的思路，依託我區特有的人文社科、生態環境等資源優勢和現代服務業的產業優勢，做優做精“一核一帶三區”的空間佈局和產業佈局，全面推進樓宇經濟高端區的打造。我們認為，有以下幾個方面值得肯定：

（一）總量與規模不斷擴大。近年來，我區深入推進重點項目建設、“三退三進”、騰籠換鳳、“三改一拆”等工作，樓宇資源在黃龍國際商圈、文三路電子信息街區、城西等區域不斷擴容，同時通過招商引資、協税護税等工作，中介服務、文化創意、廣告設計、金融證券、房地產開發等優勢產業在樓宇中的集聚效應不斷放大。據統計，我區現有上規模（即總面積≧8000平方米或樓宇税收≧1000萬元）的商務樓宇近百幢，總面積近400萬平方米，入駐各類企業6000餘家。在去年成功打造12幢億元樓，40幢千萬元樓宇的基礎上，今年再接再厲，1-8月已打造億元樓9幢，千萬元樓35幢。

（二）特色與效益不斷提升。目前，黃龍國際商圈集聚了較多的跨國公司和中介服務業企業，文三路電子信息街區集聚了it業和貿易業企業，創新創意產業在之江、城西、三墩等區域快速發展，並形成了產業特色樓宇集羣和“中介服務樓”、“計量檢測樓”、“文創產業樓”等專業特色樓宇。1-8月，全區45幢重點監控樓宇區內企業貢獻税收35.93億元，其中地方財政收入21.16億元，税收屬地率達92%，平方税收2502元，特別是世貿中心以5.35億元的税收貢獻成為我區第一幢“5億元”樓宇，平方税收達到18759元。

（三）優勢與品牌不斷顯現。隨着現代服務業強區戰略的實施，城市化進程加快，優勢產業深度集聚，我區作為省委省政府駐地、休閒旅遊勝地以及眾多高校、科研院所集聚地，為樓宇經濟快速發展提供了得天獨厚的區位優勢、資源優勢和環境優勢，從而推動了樓宇經濟不斷邁向高端化。同時不斷創新管理模式，不斷推進“審批服務進樓宇”等特色工作，以歐美中心為代表的“黨建為核心、經濟為主體、服務為載體”的“三位一體”樓宇集羣管理服務新模式基本形成，我區樓宇經濟的優勢與品牌效應不斷凸顯，黃龍國際商圈、文三路電子信息街區在省市都具有較高知名度和影響力，之江文創園、蓮花商圈、西溪濕地影視等品牌也在進一步打響，今年，我區有12幢樓宇被評為市50佳商務樓宇，樓宇培育和發展走在了全市前列。

（四）潛力與後勁不斷增強。依託黃龍國際商圈的輻射帶動，以及文教商圈、城西商圈的日趨成熟，樓宇招商呈現良好勢頭，1-8月，引進現代服務業企業2562家，到位資金203.65億元，分別佔引進企業總數的94.54%和資金總額的93.67%，其中10億元以上項目3個，億元以上項目42個。同時，三墩區塊、蔣村新區、之江地區、西溪谷等區域新建在建樓宇項目儲備充足，現有在建樓宇項目48個，預計年度可投入使用的樓宇16個，招商面積達70萬方。加上現有的存量、空閒資源，我區樓宇可招商面積達到160餘萬方。

（五）服務與扶持不斷優化。區級層面制定了樓宇經濟“十二五”規劃及分年度實施計劃，建立了樓宇經濟工作領導小組、辦公室及服務中心，統籌全區樓宇經濟發展各項工作，同時健全各項工作機制，改革行政審批制度，開展“十進黃龍”、“三退三進”等專項活動，不斷加大協税護税和財政扶持力度，推動樓宇經濟快速集聚發展。各鎮街也不斷完善組織網絡，優化樓宇經濟協作招商、聯動管理、考核獎懲、激勵扶持等政策，探索樓宇社區、一站式代理代辦、地毯式樓宇排摸、網格化服務、“九員”服務進樓宇等舉措，不斷做大做優樓宇經濟。

　　二、存在的困難和問題

從調研的情況看，我區在推進樓宇經濟發展等方面還受到一些因素的影響和制約，需要政府及相關部門引起高度重視並認真加以解決，主要有以下幾個方面：

（一）資源性因素制約樓宇經濟的擴張。一是主城區的樓宇資源日益稀缺。我區各鎮街、園區雖然都有樓宇資源，但總體上呈現出“中心貧、周邊富”的格局。特別是主城區的部分老街道，樓宇資源日益貧乏。如北山街道樓宇以行政事業單位和居民樓居多，基本無純商業樓宇且無可開發資源，該街道的樓宇入住率已達到97%以上，可用於招商的樓宇面積僅3000餘平方米。西溪街道13幢重點樓宇的入住率在95%以上，部分樓宇甚至達到100%，空餘資源越來越少。二是區域環境制約城郊樓宇資源的利用。雖然三墩、轉塘、蔣村等區塊擁有不少樓宇項目，如三墩投入使用的樓宇有12個，在建樓宇10個，規劃樓宇23個，但受到地域環境、道路設施、人口集聚以及公建配套等影響，入駐樓宇的企業以低、小、散居多，樓宇的綜合利用效率較低。轉塘、蔣村等區域的樓宇也存在類似情況。三是商業樓宇的可控性較低。我區的商業樓宇業主大多為市場主體，政府實際掌握的資源十分稀少，對樓宇招商的控制力較低。商業樓宇項目主體或業主追求租金利益與政府需要高成長性企業、屬地企業的税收收入之間的矛盾始終存在。這些市場主體在運營過程中“重租輕税”的逐利本能，使之在“租金”與“閒置”的天平中選擇前者，進而影響到入駐樓宇企業的税收屬地率和貢獻率、產業導向以及經濟業態。

（二）競爭性因素制約樓宇經濟的發展。一是周邊城區的政策優勢較為明顯。由於財政管理體制、城市功能佈局等原因，周邊XX區的海創園、臨安的青山湖科技城、江干的錢江新城以及拱墅、濱江等區域在税負減免、財政補助等方面的`扶持政策優勢明顯，再加上土地供應和樓宇資源充足、租金差異等優勢，給我區樓宇招商帶來強勁壓力。另外，位於我區核心商圈的11.44平方公里高新XX區塊，XX區在不需承擔大量社會管理事務，並且能在科技扶持、房租補貼上給予更大優惠的基礎上，與我區競爭企業落户，優勢顯而易見。而我區現有的樓宇經濟扶持政策在扶持重點、形式以及支持力度上也有待進一步完善。二是企業流動門檻更低。如工商部門出台的深化改革優化服務促進創業創新的實施意見中，廢除了工業性企業設立和變更時必須當地政府批准、企業外遷時必須當地政府或者部門同意等規定，使得企業流動的約束力更小。有的企業為達到外遷的目的，甚至採用了直接註銷企業名稱的辦法，使得設置企業外遷的“攔水壩”失去了應有的作用。三是樓宇資源充分挖掘、有效利用尚待加強，協税護税責任共擔機制有待進一步健全完善。

（三）管理性因素制約樓宇經濟的提質。一是產業特色還不夠鮮明。目前，很多樓宇沒有明確的功能定位和產業佈局，特色集聚程度相對較低。單幢樓宇中進出口、貨運代理、設計、廣告、建築等多種行業、產業、業態無序分佈，同業企業數超七成的樓宇寥寥無幾。另外，還有不少樓宇項目屬於商務辦公和單身公寓並存，且單身公寓的面積至少佔樓宇總面積的30%以上，也使得這部分樓宇失去了建設特色樓宇的基礎。二是品牌品質還不夠響亮。我區的黃龍國際商圈雖然經過幾年來的潛心打造形成了較大的品牌度和影響力，但商圈樓宇中總部企業與外資企業的比重不高，企業總體檔次不高，而且黃龍商圈外圍的道路、停車泊位無法滿足現有的交通流量需求，周邊生活配套和環境也有許多提升空間，與國際商圈的目標還存在一定的差距。其他商圈在品牌知名度、產業特色以及樓宇宣傳等方面的力度也有待提高。另外，我區不少建於20世紀90年代的樓宇在硬件設施、軟件配套、管理模式上還需進一步改善，部分樓宇的電梯等候時間較長、餐飲服務欠缺、停車泊位緊張、物管水平較低等問題也應引起重視。三是樓宇管理還不夠精細。雖然各鎮街都想方設法建立了一系列樓宇服務和管理機制，加大了樓宇排摸力度，完善了樓宇的基礎信息台賬，對樓宇入駐企業信息、收税情況、歸屬地、樓宇空置情況實施動態管理，但從區級層面來看，全區的樓宇經濟信息平台還未建立，招商落户、企業外遷、樓宇資源使用、空置情況等信息未實現對接共享，樓宇資源統籌利用水平還有待於進一步提高。

　　三、工作建議

結合調研中發現的問題和平時掌握的情況，我們就進一步深入推進樓宇經濟發展，打造樓宇經濟高端區，提出以下幾點建議：

（一）做精樓宇經濟的品牌。一是要明確目標定位。要堅持以五化為導向，全力打造樓宇經濟高端區目標不動搖，着力在培育樓宇的高端化、品牌化、特色化上下功夫，形成重點樓宇、一般樓宇和特色樓宇三級樓宇發展梯隊，為現代服務業發展承接更多的空間資源和集聚優勢。二是要強化規劃引導。要堅持高品質規劃，統一佈局樓宇經濟功能區塊，加強對樓宇項目在選址定點、樓宇設計、產業佈局、物業管理等方面的規劃引導，合理搭配不同類型、功能樓宇的比例，同時要加快公建設施的建設以及餐飲、消費等商業商務配套的完善，形成更多的高品質樓宇經濟發展載體。三是要注重對外宣傳。要高度重視樓宇經濟的品牌和商譽，突出對政策、樓宇、入駐企業的宣傳推介力度，要通過樓宇經濟扶持政策的宣傳，讓公眾和商家瞭解我區發展樓宇經濟的優勢和決心；通過對在建和建成樓宇的形象宣傳，讓我區各個商務樓宇的功能特色更加鮮明，更有影響；通過對入駐企業的宣傳，構建樓宇產業的生態鏈，吸引上下游產業項目的入駐，壯大產業規模，提升樓宇知名度。四是形成工作合力。要全面整合各鎮街、工商、税收、招商等信息資源，建立全區樓宇經濟信息服務平台，對樓宇資源現狀分佈、功能定位、經營主體、物管公司，入駐企業的產業結構、經營業態、税收歸屬、平方税收，以及企業進出變動情況等信息實行動態監管，定期分析樓宇經濟的發展態勢。

（二）做足樓宇資源的增量。一是新增樓宇要快建優用。對48個在建樓宇項目要突出重點，落實責任，盯目標、盯進度、盯節點、盯成效，統籌推進項目建設，力爭項目早建成、早投入、早見效。二是現有樓宇要提檔升級。要以“三退三進”、“三改一拆”為契機，大力推進現有樓宇、老舊樓宇、舊廠房、專業市場的改造提升工作，進一步擴容樓宇資源空間。要紮實推進古蕩科技園區、駱家莊工業園區、西斗門等地塊的改造項目，積極培育樓宇增量空間，為樓宇經濟打造新增長極。要採取多種形式，引導業主對樓宇的房屋立面、配套設施、內部環境進行有機更新，提升樓宇的檔次和品質。三是社會樓宇要整合利用。要切實加強與社會樓宇業主的密切聯繫，跟蹤項目建設進程和樓宇招商情況，充分挖掘，為我所用。要主動排摸主城區高校、行政事業單位的樓宇資源，加強對政策、合作模式的研究探索，爭取有所突破。要充分整合全區的樓宇資源，加大區級層面的統籌協調力度，高效利用好有限的樓宇資源。

（三）做強樓宇經濟的特色。一是要注重特色產業的招引。要注重發揮信息、資源、項目、成果“四共享”及區、部門、鎮街“三聯動”機制，堅持量質並舉、資税並重的思路，充分結合樓宇的產業定位和業態佈局，擇優招引能量大、效益好、體現城市集聚功能的境內外大公司、大企業，區域性總部和銷售中心、研發中心，不斷提升招商績效，提高樓宇的入駐率、註冊率和貢獻率。二是注重特色樓宇的培育。要以商務商貿、文化創意、電子信息、科技研發等產業作為主力業態，重點培育一批金融服務型、中介服務型、科技研發型、現代傳媒等特色樓宇。要加大“騰籠換鳳”、“三退三進”工作力度，通過產業選擇和引優汰劣，引導樓宇產業有機更新，突出上下游企業和同類企業的集聚，打造並打響特色樓宇的品牌。三是注重特色商圈的打造。要堅持以樓興商、以商促樓的思路，加快推進樓宇與商務區、城市綜合體、高校的整合，進一步做大做強以黃龍國際商圈為核心的高端樓宇商圈，以文三路電子信息街區為核心的電商、信息產業集羣，以西溪谷-西溪濕地為核心的總部經濟圈，以美院象山校區為核心的創意設計產業圈，以浙大紫金港為核心的創業創新圈，促進樓宇與商業商務的融合互動，打造特色樓宇集羣和商圈。要全面提升黃龍國際商圈的功能品質，加大精品樓宇的招商推介，引導國內外優質物業公司實施管理，緩解周邊交通壓力，完善商業商務區步行系統，深化企業對口服務，進一步吸引中介服務、金融服務等優勢企業集聚，實現黃龍國際商圈高端化、專業化、國際化發展。

（四）做優樓宇經濟的管理。一是要優化政策。區政府層面要結合我區樓宇經濟發展的實際，主動借鑑兄弟城區的先進經驗和做法，進一步研究並完善我區促進樓宇經濟發展的扶持意見，突出對優勢產業的支持力度。設立樓宇經濟發展專項資金，專門用於產業扶持、房租貼補、樓宇更新、業主和物管獎勵等。鎮街層面要建立健全對村社、樓宇業主、物管公司的考核激勵機制，形成“樓宇業主（相關村社）、物業公司、入駐企業”三方聯動的考核獎勵扶持體系，激發各方積極性。二是要強化樓宇精細管理。要探索樓宇管理的新途徑，推進“樓宇社區”建設，實現經濟服務、民生保障、城市管理、綜合治理、黨羣建設“五進樓宇”，搭建涵蓋政策宣傳、企業登記、民政事務、勞動保障、非公黨建、羣團組織等多方面服務內容的綜合平台，為樓宇企業、企業員工提供主動化、個性化的服務。要進一步完善發展樓宇經濟考核辦法，明確各鎮街、部門在保障樓宇經濟發展中的目標任務和職責分工，建立量化指標評價體系，+並與年終目標責任制考核掛鈎。三是加大協税護税工作力度。要儘快理順區內企業鎮街間流轉的税收和屬地管理問題，及時出台相關制度，形成協税護税一致對外的工作機制，減少鎮街間的內耗。要完善協税護税審核流程和企業外遷考核獎懲，築牢“攔水壩”，減少和防止税源收入較好的企業外流。要密切關注在我區納税的異地發展企業，切實解決企業在發展中的問題，穩住並留住税源，同時加強與外遷企業的聯繫和溝通，努力爭取外遷企業“回巢”發展。