加快發展我區樓宇經濟的調研報告

樓宇經濟是隨着經濟社會發展和城市化的快速推進而出現的一種新興都市特色經濟體。主動順XX市化需求，大力發展樓宇經濟，破除土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經濟增長方式的有效方法之一。實踐證明，樓宇經濟對城區經濟發展具有重要的作用。XX區作為温州現代化的核心區域，隨着城市東擴和基礎設施的不斷完善，增強了城市集聚和輻射能力，為產業結構調整和發展樓宇經濟奠定了良好的基礎，而土地要素的制約更要求我們把發展服務業為主導的現代經濟體系放在突出位置。今年以來，區政協經濟組委員把加快我區樓宇經濟發展作為重點調研課題，在調研視察、學習考察的基礎上，形成了《關於加快發展我區樓宇經濟的調研報告》，其主要內容如下：

一、我區樓宇經濟發展現狀

近幾年來，在區委、區政府的高度重視和各街鎮（功能區）、部門的大力推動下，我區樓宇經濟從無到有，從小到大，從分散到集中，規模和效益不斷擴大，呈現出良好的發展態勢。

（一）基本情況

我區共有各類樓宇資源150多幢，其中純商務樓宇45幢，總面積約113萬平方米，入駐企業1051家，從業人員14406人次，工商註冊總資本達146億元。其中税收超億元樓宇4幢（2012年曾經達到6幢），超千萬元的重點樓宇24幢，共創税13.67億元，税源歸XX區支配的為4.48億元。目前全區重點跟蹤的已建樓宇項目37個，包括已形成規模的財富中心大廈、華盟廣場、國信大廈、發展大廈、中通大廈以及重點關注的恆隆商務廣場、工人文化宮大廈、華躍大廈等招商類樓宇項目。在建項目4個，包括鹿城廣場（樓宇商業面積約18萬方）、置信廣場（樓宇商業面積約8.5萬方）等；計劃建設項目20多個，主要包括濱江cbd區域的城市綜合體（開發用地面積23.7萬方，建築面積77.9萬方）。

（二）建立了一個相對成熟的樓宇工作協調機制

一是建立XX區樓宇經濟聯席會議制度。區發改、經貿、財政、建設、國税、地税、工商、規劃等有關部門組成聯席小組，各街道辦事處也相應成立了協調機構，聯席小組定期或不定期召開樓宇經濟工作協調會，進行溝通信息，商討制定樓宇政策，協調解決發展中遇到的困難和問題。二是注重對我區樓宇經濟發展的引導。區委區政府多次組織開展樓宇經濟發展調研考察活動，借鑑杭州等地有關樓宇經濟發展的先進經驗，拓寬視野，精心謀劃樓宇經濟發展思路。三是推廣樓宇綜合服務中心。目前我區的税收“億元樓”和“千萬元樓”基本上已建立樓宇綜合服務中心，實行“一樓六員八人”，為樓宇業主和入駐企業提供及時、有效的政策諮詢、證照代辦等全方位服務。

（三）制定出台了一系列扶持發展政策

2007年以來，我區先後制定出台《XX區樓宇經濟工作實施意見》、《XX區關於發展樓宇經濟的獎勵暫行辦法》、《XX區樓宇經濟發展產業導向目錄》和2011年新出台的《XX區扶持現代商貿流通業與樓宇經濟發展專項資金管理暫行辦法》、《XX區星級商務樓宇評定工作實施意見》等一些列政策文件，對樓宇開發、招商、企業入駐和樓宇管理等方面給予跟蹤服務和進行財政專項資金扶持，有力的推進我區樓宇經濟發展。2013年創建了樓宇服務中心樓宇信息庫，全面反映全區45幢樓宇信息情況，為樓宇招商和入駐企業提供優質服務打下基礎。

（四）有力推進了一批重點樓宇項目

近年來，我區通過積極幫助招商主體拓寬引資渠道，加強跟蹤服務，幫助辦理工商證照、税收申報等手續，加強協調，為入駐企業解決實際遇到的問題和困難，努力推進了財富中心大廈、萬鷹國際服飾創意園、華盟廣場、恆隆商務廣場等一批重點樓宇項目，促使企業落户我區。為我區樓宇經濟的長期可持續發展打好客觀基礎，定位好發展模式。

二、我區樓宇經濟發展存在的問題及原因分析

在調研考察中，我們也清醒地認識到，我區商務樓宇剛剛起步，樓宇經濟尚處於起步階段，與其他中心城區和先進城市樓宇經濟發展水平相比，在發展規模、功能配套、發展層次等方面還有較大差距，主要表現為：

一是特色化專業化程度不高。我區商務樓宇產權分散，管理主體多元，有業主自行管理、有物業管理、有分層業主受聘管理等，直接導致樓宇企業入駐率低、產業層次低、關聯度低，現有樓宇結構難以形成特色的具有品牌效應和集羣效應的樓宇，不能適應區委、區政府提出的高端化、集聚化、項目化發展服務業經濟的目標定位和主攻方向。

二是基礎設施陳舊、發展受滯約。與發展高標準樓宇經濟的要求相比，我區商務樓硬件嚴重滯後，配套環境亟待改善，部分商務樓在開發時功能定位不明確，特別是交通、停車、電梯、市容衞生無法滿足入駐企業的需求影響着樓宇經濟的發展；商務樓宇的職能化、自動化、信息化水平及物業管理能力不高，影響整體商務樓宇的檔次，難以吸引具有產業引領的企業入駐。

三是税收佔比不高影響發展能動性。樓宇經濟對於地方財政增長的貢獻直接關係到地區發展樓宇經濟的積極性，即抓“税源經濟”的關鍵點。目前，我市實行的是市與區條塊結合的税收徵管模式，將一些上規模、有實力、盈利能力強的企業税收歸口市級管理，而為這些企業提供樓宇資源、公共服務資源的義務則由我區承擔，形成了財權與事權的不一致，一定程度上影響了我區發展樓宇經濟的積極性和開展工作的靈活性。從我區45座在運營的樓宇看，税收貢獻比重較低，去年樓宇經濟共創税13.67億元，税源歸XX區支配的為4.48億元，僅佔30%左右，樓宇經濟作為培植税源經濟的作用還沒有充分發揮出來。

四是招商氛圍不濃，與主城區地位不匹配。一方面，我區樓宇經濟的氛圍尚未正式形成，各部門對充分挖掘樓宇資源、加快發展樓宇經濟的重要性、緊迫性的認識還不到位，對樓宇經濟在推進經濟轉型、發展高新技術產業和現代服務業、培育“總部經濟”、“税源經濟”中的作用認識模糊，認為樓宇經濟只是辦公樓的出租或銷售，是“出租經濟”“房產經濟”。另一方面，街鎮作為樓宇經濟的主戰場，由於要應對大量的社會管理事物，對發展樓宇經濟的精力投入不足。

五是政策獎勵不夠到位。樓宇經濟的發展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。儘管我區已出台了《XX區扶持現代商貿流通業與樓宇經濟發展專項資金管理暫行辦法》等相關扶持政策，因其扶持面不廣，力度不高，尤其是對引導樓宇經濟有序集聚發展，推進樓宇招商，調動發展樓宇經濟積極性和入駐企業創税獎勵等方面的政策較為欠缺。如獎勵資金的發放手續繁瑣，受益條件不明確，發放時限過長，有的長達2年，個別街鎮還無端干涉獎勵資金的使用，獎勵機制的槓桿作用受制約。特別是與杭州、寧波、上海等地相比，財政扶持力度明顯較弱且政策制定導向性不足，對於吸引優質企業入駐樓宇，發揮產業集羣效應的`力度不夠。目前，我區正處發展樓宇經濟的新機遇，需要借鑑其他先進地區的做法，進一步制訂完善自身的政策措施對順利開展我區樓宇經濟工作尤為重要。

三、加快我區發展樓宇經濟的對策建議

樓宇經濟以商務樓宇為主要載體，金融、貿易、中介服務業等現代服務業高度空間集聚，產生巨大的經濟效益，而金融、貿易等核心產業的發展也離不開相關服務產業的發展提供支持，如信息產業、住宿餐飲、教育文體、公共管理等產業，這就必然會對城市經濟發展起到聯動效應，帶動相關產業聯動發展。加快我區樓宇經濟發展，要立足我區實際，用前瞻的眼光，宏觀的視野，開放的思維研究和確立樓宇經濟發展戰略，找準發展定位，使樓宇經濟成為我區經濟發展的有效載體和重要經濟形態，成為提升我區綜合經濟實力的強大支撐。

（一）調整樓宇結構 突出特色品牌。要強化樓宇產業定位，着力拓展產業立體發展，努力形成自己鮮明的品牌特色。一是要找準特色定位。結合我區產業特色，科學規劃選址定點、樓宇設計、產業佈局、物業管理等各個方面。統一佈局樓宇經濟功能區塊，明確樓宇的特色功能定位。全力打造樓宇經濟高端區，促進創意、軟件、金融、電子商務等同類業態相對集聚。二是要培育特色樓宇。以商務商貿、文化創意、電子信息、科技研發等產業作為主力業態，重點培育一批特色樓宇。深入推進“退二進三”城市有機更新，引導樓宇產業有機更新。打造並打響特色樓宇。

（二）盤活存量改善基礎設施。要加大樓宇資源的整合盤活力度，為樓宇的持續發展建構優質平台。一是要做足增量。統籌推進在建項目建設，力爭新增樓宇快建優用。全面開展老久樓宇、舊廠房、專業市場改造提升工作，進一步擴容樓宇資源空間。積極探索合作模式，充分挖掘行政事業單位的樓宇資源，高效利用好有限的樓宇資源。二是要做活存量。切實改造提升停車、電梯配置和內部裝修等物業品質，努力解決部分樓宇沒有“買點”的尷尬。鼓勵企業依據樓宇定位和市場需求。採取自籌、聯營、入股等籌措資金，對樓宇的房屋立面、配套設施、內部環境進行有機更新，提升樓宇的檔次和品質。着力改善樓宇周邊市容環境、交通設施和停車狀況，完善餐飲、購物、休閒、娛樂等配套服務設施，為樓宇經濟發展提供基礎條件。三是進一步擴大樓宇經濟容量。將商住樓納入樓宇經濟管理，有效引導商住樓宇的健康發展。

（三）推進體制創新，加大政策扶持力度。立足於調動開發商、入駐企業和所在地政府的積極性。一是理順税源結構，打破市屬、區屬企業界限，實行屬地統一徵收、統一監管，分税種或按比例分成的財政管理體制和分級入庫的屬地徵收辦法。二是出台樓宇經濟專門政策，進一步發揮政策的扶持激勵作用。政策要有力度，對樓宇建設、企業入駐等方面進行全面支持，特別是要加大對入駐企業和自主經營自建樓宇開發企業的扶持獎勵力度。政策要有門檻，可通過設置相關前置條件，按照開發面積或投入情況給予重獎重補，吸引有實力的開發企業，開發建設高檔商務樓宇。對入駐區內樓宇的總部型企業，根據其税收貢獻，通過“以獎代補”、“一企一策”等方式給予有力的財税扶持，以吸引更多樓宇經濟相關企業在我區集聚。培養品牌樓宇，對樓宇出租率高、企業註冊率高，樓宇納税額高和物業管理好、經濟質態優等特色樓宇的相關工作主體予以獎勵。政策要能調動積極性，要進一步通過政策激勵，調動街道積極性，以形成樓宇經濟發展的良性循環。

（四）明確優惠政策，促進招商引資。一是創新招商機制，着力引進能量大、效益好、體現城市集聚、服務功能的境內外大公司。二是整合現有的優惠政策，積極推介宣傳，充分展現我區發展樓宇經濟的優勢。強化在建和建成樓宇的形象宣傳，擴大我區功能特色的影響力。強化樓宇信息化、品牌化、標準化管理。三是加強督察促進優惠政策確實落地，能讓樓宇物業及時有效改進硬軟件設施，以便留駐現有入駐企業和吸引更多的企業入駐，確保入駐率。

（五）健全管理服務機制優化服務環境。一是要優化服務。積極探索樓宇管理的新途徑，積極搭建涵蓋政策宣傳、企業登記、民政事務、勞動保障等綜合服務平台，及時為樓宇企業、企業員工提供主動化、個性化的服務。優化招商引資全程服務機制，簡化投資項目審批代辦流程，切實改善經濟發展的軟環境。建立完整、動態的樓宇經濟信息資料庫，對樓宇經濟發展狀況實施動態化、網絡化管理。二是要優化機制。建立以街道為責任主體，税務、工商等職能部門密切協作的監管體系。建立全區樓宇經濟信息服務平台，對樓宇資源現狀分佈、功能定位、經營主體、物管公司，入駐企業的產業結構、經營業態、税收歸屬，以及企業進出變動情況等信息實行動態監管。關於加快發展我區樓宇經濟的調研報告