城區住宅區的調研報告

一、基本情況

因鎮歷史、地理位置的特殊性，目前鎮居民的住房主要有五類：

一是第一批公房，建設時間約為1970年至1980年初，建築巷3棟，建築公司1棟、工藝美術廠11棟、石油公司2棟，這批住房基本上不是成套住房，無廚房、衞生間。住户也多是外來務工人員或城市貧困户，住户60餘户，居民300人左右。房齡40年左右。

二是福利房，建設時間為1985年至1990年初，這批福利房是政府或單位自建分配給幹部職工，其中包括部分成套公房，房改時也屬個人產權。目前共有121棟，1675户，5362人。房齡30年左右，部分參與房改的公房房齡40年以上。

三是單位集資房，建設時間1990年至井寧合併前，這批住房是沒有享受福利房的幹部職工，自行籌資建設的住房，目前共有61棟，1058户，3684人。房齡20年左右。

四是安置房，是井寧合併後建設開發拆遷安置建設的。主要集中在北嶺小區、北苑小區、七星苑、小區，它們分別由國土局、建設局、房產局等單位牽頭開發建設的。共有19棟，507户，1243人。

五是商品房（公寓）是由開發商投資建設的。新開發的商品房因年限短，管理相對規範，目前情況良好，這部分房主大部分是外地人，以投資或避暑為目的購買的商品房。其中本市常住人口所佔比例極小。此外新村原住民在統一規劃下自行建設了73棟商住房,常住居民約300人。

城區常住人口約4000户13000餘人，其中居住在福利房中的居民所佔比重最大，約為38%，其次居住在原單位集資房中的居民約為26%，約有10%的居民住在安置房中，約20%左右的居民住在商品房或公寓中，還有少部分居民住在自建房和第一批公房內。從我們調查的'情況來看，目前城區的住房條件確實不容樂觀，六成以上的居民居住在老舊的住宅區內，這個現實狀況是改善人民羣眾生活條件亟待破解的難題。

二、存在的問題

目前居民居住的公房、福利房、集資房、安置房及部分商品房因建設年代久遠或管理不規範導致諸多問題。

（一）基礎設施差。老舊住宅區建設時規劃設計標準低，整體佈局不合理，零散不成規模，主要表現在：一是普遍無綠化或面積極少。二是無體育健身和文化活動場所。三是有些住房無柴火間或車庫，很多居民將雜物擺放在樓道里、樓房邊或空地上。四是道路老化破損嚴重，沒有路燈和庭院燈。五是上下水管網嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞導致污水橫溢。

（二）居民結構組成複雜，管理難度大。因市址下遷，原來居住在的幹部職工都遷往新城區居住，原住房大部分轉讓或出租。當前居住在的居民大部分是從事與旅遊相關行業的人羣，如管理局的幹部職工、個體户、導遊、務工人員等，常住户較下遷前發生了巨大的變化，因住户複雜多樣，增加了管理難度。

（三）長期無人管理、監管。居民區衞生、基礎設施長期無人清潔、維護，私搭亂建、養雞、種菜、亂堆放的現象較為普遍，綜合環境越來越差。此外很多居民將柴火棚出租給務工或外來流動人員，大部分出租的柴火棚面積小且無衞生間、廚房，為增加使用功能和麪積，私搭亂建的現象突出，加上私自安裝電線、明火做飯等，在影響綜合環境的同時造成治安、消防安全隱患和地質災害隱患（有些柴火棚處在山腳下）。

（四）物業公司運營、介入難。因住户的承受能力以及對服務要求的差異性，現有物業公司的小區每户每月10元都難以收齊，公寓住户從2008年以來物業費分文未交，物業公司難以運轉。此外，房地產項目開發完成後，應由開發單位按一定標準提供物業管理啟動資金，由於啟動資金無法落實，加上相關職能單位在房地產項目開發完成後沒有按有關規定要求成立物業公司或引進物業公司（如公寓等），住房出售完後就不管不問。安置房也存在同樣的問題，如北苑、北嶺、七星苑等，它們分別由國土局、建設局、房產局等單位開發建設的，安置任務完成後，後續的管理工作也沒有跟上。包括新村建設完成後，也沒有建立長效的管理機制。

三、對策建議

目前居民住宅區存在的諸多難題，從解決居民最關心的現實問題的出發，加大對老舊住宅區的治理，徹底改善居住環境，讓居民羣眾生活在一個美好、安全、舒適的環境中，建議做好以下幾方面的工作。

（一）第一批公房因建設時間長，現已特別破舊，不少房屋漏雨、地基下沉等，加上功能單一不成套，給居民生活帶來不便。這些居民普遍收入較低，無力解決這一難題，建議對特別老舊的居民區實施重建。有些老舊的房屋破爛不堪甚至已成危房，單純的改造提升無實際意義，建議對這部分住宅區重新規劃、建設，加快推動工藝美術廠棚户區改造，使這部分居民的住房條件儘快得到改善。

（二）福利房、集資房所佔比重最大，福利房經房改後歸個人所有，集資房也屬個人產權，這部分住房已有20至40年的房齡，房屋陸續出現質量問題，且沒有集中零散的分佈在城區的小街小巷裏，即使整治改造後，也沒有條件引起物業公司入駐。這部分住房只有政府投資進行改造後，增加專項財政預算，指定或委託責任單位、企業進行管理。

（三）城區的拆遷安置房主要集中在，這些住宅區樓房相對集中、封閉，且年限較短，具有較好的條件，經整治改造後，制定優惠政策引導物業公司入駐。

安置房拆遷安置時沒有繳納房屋維修基金，福利房、單位集資房在辦理房產證時只繳納了少量的房屋維修基金，難以通過房屋維修基金的途徑解決問題。建議政府設立維修基金，專門解決住宅區下水管道堵塞、化糞池堵塞、房屋漏雨等基礎設破損問題，且指定職能單位負責維修，避免因資金難以落實導致問題久拖不決。

（四）進一步規範房地產、物業公司的管理，使有物業小區能健康長期的運營下去。新開發的商品房項目如等目前都有物業公司進行管理，房產局作為物業公司的主管部門，需要加強行業管理，使物業公司規範經營，按要求提供物業服務。同時嚴格執行有關規定，新開發建設的房地產項目完成後必須成立、引進物業公司,並且交納保證金。

（五）實施廉租房項目，目前城區有一部分下崗職工、困難職工等低收入人羣居住在原企業、單位的公房裏，居住條件差。另外有大量外來務工人員在賓館、建築工地、超市等場所工作，因收入較低，無力承擔高額的房租，大都租住在柴火棚或車庫裏，生活和安全條件堪憂，實施廉租房項目是最切實有效的辦法。