房屋買賣合同律師

第2章 合同中“定金”“訂金”引發糾紛- 李某：我於2000年10月9日與開發商簽訂了M花園一套商品房的《認購單》，這是複印件，你們看一看。據此我先交3萬元定金，開發商將房屋為我保留7天，這期間我們要簽訂合同或者不簽訂合同退定金；簽訂合同後，此認購單自動失效。後來10月14日，我們簽訂了《北京市商品房預售契約》，這是複印件（在定金這項他們寫“零”元）。我已於當日一次性付清了全部房款23萬多元（包括先前交的3萬元）。 沒過幾天，由於有人想出高價買這套房子，開發商找我協商，他們同意將全部房款退給我，要我在解除買房協議書上簽字。但當我提出追究賣方的定金責任時，他們卻以合同當中沒約定為由，拒不承擔定金責任。我想知道他們有沒有法律根據。 答：首先，從您所列舉證據的形式上看，都是複印件，這對您是很不利的。按照相關法律規定，當對方不承認複印件所記載的事實時，您將面臨承擔舉證不能的責任。 李某：是的，《認購單》是在簽訂買房合同的時候被開發商收回的，而買房契約是要去進行預售登記，所以原件都沒在我手裏。但是現在開發商並不否認我所持有的《認購書》複印件的內容。答：下面，就其記載的內容給您作一下解釋。就“定金”我國法律有明確規定。根據《合同法》第一百一十三條《擔保法》第八十九、九十條等條款，雙方當事人是以在簽訂合同時約定“定金”條款作為履行合同的擔保。在作出“定金”約定時,北京房產律師，概括起來要注意以下幾方面。第一，定金的數額不能超過合同標的總額的百分之二十。第二，定金條款可以作為主合同的內容，在主合同中約定；也可以單獨就定金擔保訂立擔保合同。第三，定金的處理方式不能違法。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 李某：請結合我前後兩個合同談談定金好嗎？答：在《認購單》有效期間，按約定承擔責任，是無可厚非的。關鍵是《認購單》在《商品房買賣契約》簽訂後失效，此後只能以《契約》約定為準。而在您所簽訂的《契約》恰恰沒有“定金”的'約定，也就是説，《認購單》中所記載的“定金”內容，對《契約》根本不產生法律效力。 李某：我明白了。那麼，如果我想表達“定金”擔保內容該如何處理呢？答：可以這樣處理。第一，在《契約》當中明確寫明定金的數額，交付的時間，方式等。第二，與賣方簽訂補充協議，作為《契約》的附件，在此記載上述定金內容。第三，單獨簽訂擔保合同，以擔保合同的履行。 李某：謝謝。我會爭取與開發商協商處理好此事。法律意見：隨着個人購房主體的增加，我們在接待當事人諮詢的過程中，越來越多的遇到因“定金”或“訂金”而引發的糾紛。從法律角度來講，產生這種現象的主要原因是當事人對相關法律知識的欠缺，並在購房活動中片面的注重價格、地理位置等問題，從而忽略了對法律程序和法律問題的識別，為購房的整個過程埋下了隱患。在此，我們為準備購房者出以下建議： 一、對項目進行全面考查，對項目的自然狀況，開發商（賣方）的資信等情況都不能忽略。二、項目銷售的合法性。三、仔細閲讀開發商（賣方）所提供的法律文件，如認購書、購房合同、補充協議等，慎在這些文件上簽字。四、如有能力，最好聘請專業人士協助處理。 相關的主題文章：
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