分析單位與職工之間房屋買賣合同的法律效力

伴隨中國經濟的高速發展，城市化進程加快、拆遷進程加快、農村人口城市化，農村房屋買賣合同引起的利益糾紛漸漸浮出水面。有些是幾年前發生的買賣行為，有些甚至是十幾、幾十年前的買賣行為;購買者中有本村或外村村民，也有的是城鎮非農業户口居民;出賣方中有的仍在農村生活，有的本身也已經成為城鎮非農業户口居民。農村房屋買賣合同是否有效，規定雜亂、理解各異，導致在司法實踐中判決千差萬別，筆者在此嘗試對農村房屋買賣合同的法律效力作一探討。

一、目前處理該問題的司法現狀。

目前，人民法院在審理農村房屋買賣合同糾紛時，對其效力的認定主要有三種觀點：一是合同有效。理由是《合同法》規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同方為無效;《〈合同法〉解釋》進一步規定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。我國對農村房屋買賣至今未進行專門立法，我國法律、行政法規對農村房屋買賣行為亦未作禁止性規定。二是合同無效，但不返還。理由是出賣方的行為本身可以視為對宅基地使用權的一種放棄，而法律並不禁止這種放棄行為;另外，《合同法》第58條中規定：“不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償”。其中“不能返還”是指事實上的不能返還，“沒有必要返還”是指根據實際情況的需要，而使用擴張解釋來理解“沒有必要返還”能更好的倡導誠實信用原則，維護交易安全，保障農村環境穩定。三是合同無效，相互返還，但反悔一方對另一方作出賠償，處理原則是不誠信者不得益。

二、我國相關法律規定的歷史演變。

1982年時國務院制定過《村鎮建房用地管理條例》，該條例第四條規定“嚴禁買賣、出租和違法轉讓建房用地”;第十四條規定“農村社員、回鄉落户的'離休、退休、退職職工和軍人，建房需要宅基地的，應向所在生產隊申請報公社管理委員會批准;確實需要佔有耕地、園地的，必須報經縣級人民政府批准。批准後，由批准機關發給宅基地使用證明”。

第15條規定“由於買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第14條的規定辦理申請、審查、批准手續。”“出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地”“社員遷居並拆除房屋後騰出的宅基地，由生產隊收回，統一按排使用”。從上述規定看，當時的法律禁止建房用地的直接買賣，並不禁止房屋的買賣，只是規定了房屋的買賣需要經過有關機關申請、審查、批准。但該條例於1986年被《土地管理法》明令廢止。

1986年的土地管理法：第三十八條規定(1988年未修改)“農村居民建住宅，應當使用原有的宅基地和村內空閒地。使用耕地的，經鄉級人民政府審核後，報縣級人民政府批准;使用原有的宅基地、村內閒地和其他土地的，由鄉級人民政府批准。”“出賣、出租住房後再申請宅基地的，不予批准。”

1999年第二次修正的土地管理法：第六十二條“農村村民一户只能擁有一處宅基地”“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予以批准”。第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”。

有關司法解釋：1963年最高法院《關於貫徹執行民事政策幾個問題的意見》規定“社員的宅基地，包括有建築物和沒有建築物的空白宅基地都歸生產隊集體所有，一律不能出租和買賣。但仍歸各户長期使用，長期不變。宅基地上的附着物如房屋、樹林、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以後，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。”

1984年最高法院《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》則認為，村鎮公民之間由於買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批准手續處理。

1991年全國人大法工委給浙江省人大的回覆中稱，不宜將農村房屋買賣行為按《土地管理法》第四十七條規定的買賣或以其他形式非法轉讓土地行為予以處罰。

國務院辦公廳1999年5月6日發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規定：“農村的住宅不得向城市居民出售。

2004年12月24日，國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”

浙江省高級法院1992年紀要：“買賣農村的私有房屋，如雙方自願並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關係有效，但應着其補辦有關手續。”

可見，(1)以上法律只是禁止或限制農村的土地使用權出讓、轉讓或出租，但沒有直接禁止或限制農村房屋的買賣和租賃。

(2)村民出賣房屋的後果是不能再審批宅基地。即便到1999年第二次修正的土地管理法後，國務院辦公廳1999年5月6日發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》及國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》也才有相應的政府規章對此進行禁止，但上述規章均不是《合同法》規定的法律、行政法規。

三、基於上述司法現狀及立法演變，筆者認為，對農村房屋買賣合同的效力認定，應以有效認定為原則，無效認定為例外;在1999年前的農村房屋買賣合同一般均應作有效認定。

從法律原理層面進行分析。

首先，《中華人民共和國合同法》(以下稱《合同法》)第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

在合同無效的五種情形中，農村房屋買賣無效最大程度上適用的是第五種情形，即“違反法律、行政法規的強制性規定。”這裏只強調違反法律、行政法規的強制性規定，除此外，難以作擴充解釋。最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規定：“合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”這進一步明確了在實際審判工作中，利用“違反法律、行政法規的強制性規定”認定合同無效的適用範圍。認定農村房屋買賣合同無效也是這些規定。“違反法律、行政法規的強制性規定”作為認定合同無效的法定理由，並不是簡單地看某一個法律、行政法規裏的強制性規定，而必須從無效合同的法律後果上去考慮是否損害國家利益、集體利益或者第三人利益，換句話説，違反法律、行政法規的強制性規定，推導不出損害國家利益、集體利益或者第三人利益而去認定合同無效，這在理論和實踐上毫無意義，這就是考察無效合同的危害後果，沒有危害後果，哪來無效，如果機械地適用，相反地會導致原本合意的雙方中任何一方的惡意得到法律上的支持，從而破壞已經形成的交易秩序。