受讓方簽訂門面轉讓合同時要注意哪些問題
門面轉讓合同是以正當的方法,通過合法途徑,將門面出租或出售給別人的證明。受讓方在簽訂門面轉讓合同的時候需要注意哪些問題呢?
因為對轉讓方各方面因素都不是非常瞭解,所以在簽訂這份合同之前,受讓方需要做好以下準備:
一、調查商鋪的檔案
承租之前,應當赴所在地房地產交易中心進行產權調查,確認幾個重大的信息:
1、房屋的用途和土地用途:必須確保房屋的類型為商業房性質,土地是非住宅性質方可承租作為商鋪性質,否則,將面臨無法辦營業執照以及非法使用房屋的風險。
2、房屋權利人:以確保與房屋權利人或其他由權利人簽署租賃合同。
3、房屋是否存有租賃登記信息:若已經存有租賃登記信息的,導致新租賃合同無法辦理登記手續,從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人,也會影響新承租人順利辦出營業執照。
二、免租裝修期
商鋪租賃合同中,免租裝修期經常會在合同中出現,只要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修,實際不能辦公、營業,此種情況之下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在“免租裝修期”非法律明確規定的概念,因此,在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間,免支付的具體費用,一般情形下,只能免租金,實際使用房屋產生的水費、電費等還需要按合同約定承擔。
三、租賃合同保證金
俗稱“押金”,注意用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用,因為商鋪相應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高,因此建議押金應當適當高一些,以免不夠抵以上的費用,另外,還需要特別注意的是,承租人在承租過程中,不斷地拖付相應的費用,押金抵扣不夠的情況下怎麼辦?可以約定補足“押金”的`方案,即每次出租人用“押金”抵扣相關費用後,承租人應當在合理期限內補足支付“押金”,如果出租人通知後一定時間內補齊的話,則出租人可以單方解約,並追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定,則可以有效整治承租人“老賴”行為。
四、税費承擔
按照法律、法規、規章以及其他規範性文件規定,出租或轉租商鋪的,出租人或轉租人應當承擔相應的税費。
五、營業執照
承租商鋪的目的在於開展商業經商活動,而商業經營活動首要條件是必須取得營業執照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞着營業執照辦理來設置,只要涉及這幾個方面:
1、有租賃登記信息沒有註銷,從而導致新的租賃合同無法辦理租賃登記,從而導致無法及時辦理營業執照;商鋪上原本已經註冊了營業執照,該營業登記信息沒有註銷或者遷移,從而導致同一個商鋪上無法再次註冊新的營業執照;
2、屋類型不是商業用房,從而無法進行商業經營活動,而導致無法註冊營業執照;涉及特種經驗行業(娛樂、餐飲)的,還需要經過公安、消防、衞生、環境等部門檢查合格,取得治安許可證,衞生許可證等證件後,方可取得營業執照;因出租人材料缺失導致無法註冊營業執照。
六、處置裝修
商鋪租賃中,往往需要花費大額資金用於鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進行,以及保障裝修的利益,在合同中應當注意幾個問題;
1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別約定的改建,搭建的,應當明確約定清楚,對於廣告,店招位置也可約定清楚。
2、解除合同的違約責任,不僅僅考慮違約金部分,因為違約金常常會等同押金,數額不高,往往不及承租人承租人的裝修損失,因此,應當約定此情形下,出租人除承擔違約金外,還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。
3、明確租賃期滿時,裝修,添附的處置方式。
七、水、電、電話線等
因商鋪經營的特殊性,對於水、電、電話線均可能特殊需要,這些公共資源的供應又會受到各種因素影響,建議承租商鋪前,應當先行考慮是否滿足使用需求,若不滿足的,確定如何辦理擴容或增量,以及辦理擴容或增量所需費用,並在合同明確約定相關內容,以及無法滿足正常進行需求的情形下,承租人免責解除合同的權利。
八、簽訂合同之後的顧慮
租賃合同登記備案,屬於合同備案登記性質,此登記效力主要包括以下內容:
1、登記與否不合同本身的生效,即使沒有辦理備案登記,合同依然在生效條件滿足時就生效;
2、經登記的案件,具有對抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個人承租的,其中一個辦理了租賃登記,另一個沒有辦理租賃登記,則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人並向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。
九、轉租問題
商鋪市場中經常會遇到許多“二房東”“三房東”情形,這其中就存在轉租的問題,俗稱的“轉租”其中涵蓋了法律規定的兩種變更方式“轉租”和“承租權轉讓”,依法律規定,“轉租”是指上手租賃關係部解除,本手在此建立租賃關係,二“是指上手租賃關係,新承租人直接代替原承租人與出租人建立租賃關係,在這兩形式下,需要注意以下問題:
1、轉租人必須取得出租人書面同意,同樣承租權轉讓中,解除原租賃合同和重潛心租賃合同,也需要徵得出租人同意。
2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費,主要補償裝修損失等,此筆費用不適於法定承租人應承擔費用,但法律上也沒用明確禁止,因此,只要雙方當時協商同意的,也會受法律保護,建議承租人在支付此筆費用時,應當考慮分批與轉租權轉讓錯作環節結合起來支付,以此降低資金風險,並可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。
十、買賣與租賃
許多人擔心承租商鋪之後,業主將商鋪出售了怎麼辦,其實,承租人完全無須擔心此種風險,因為法律對承租人賦予了兩種特殊保護。
1、出租人在出售時,承租人享有同等條件之下的優先購買權。
2、即使承租人不想購買承租商鋪的,業主出售後,新的業主也應當繼續履行租賃合同,否則,新的業主應當租賃合同中的違約責任。
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