2017房地產估價師商品房預售的概念複習講義

房地產估價師資格證是非常難考的資格證，在考前對相應概念做好複習是十分重要的。下面本站小編為大家整理的房地產估價師商品房預售的概念複習講義，希望大家喜歡。

　　房地產估價師商品房預售的概念複習講義

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。 《城市房地產管理法》規定商品房預售實行預售許可。建設部第131號令《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關問題進一步作了細化。

例題：()是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

A、商品房銷售

B.商品房預售

C.商品房轉讓

D.商品房買賣

答案：B

解析：這是商品房預售的概念。

　　房地產估價師估價複習講義

因此，如果社會大眾無法認識或瞭解一種職業和行業存在的理由，以及這種職業和行業對社會福利及社會進步帶來的貢獻，那麼這種職業和行業就難以在現代競爭激烈的社會中存在下去，更不用説要持續發展了。

雖然任何資產在交易時都需要衡量和確定價格，但並不是所有的資產都需要專業估價。對於價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產，通常不需要專業估價。

例如，2004年11月25日發佈的《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(法釋[2004]16號)第四條規定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委託具有相應資質的評估機構進行價格評估。

對於財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見，一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業估價。

這是因為：①一種資產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通過簡單的比較)便可以得知，就不需要專業估價;

②一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業機構或專業人員估價的花費與資產本身的價值相比較高，甚至超過資產本身的價值，聘請專業機構或專業人員估價顯得不經濟，則也不需要專業估價。

例題：房地產需要專業估價的理由有(　)(2001年、2005年試題)

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

答案：AC

　　房地產估價師相關答疑

(一)建設用地使用權的取得方式

《城市房地產開發經營管理條例》第十二條規定，房地產開發用地應當以出讓的方式取得，但法律和國務院規定可以採用劃撥方式的除外。採用劃撥方式取得建設用地使用權有以下兩種情形：

(1)《城市房地產管理法》規定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的.，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥。

(2)1998年7月3日國務院發佈的《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定：“經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，並採取行政劃撥方式供應”。

注：1、《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規定，法律、行政法規規定的其他用地主要指特殊用地，包括監獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

2、《國務院關於促進節約集約用地的通知》(國發[2008]3號)規定，今後除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產業)、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。

3、原建設部、國家發展和改革委員會、監察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家税務總局、國家統計局令第162號《廉租住房保障辦法》第十三條規定，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，並在申報年度用地指標時單獨列出，採取劃撥方式，保證供應。

4、原建設部、國家發改委、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家税務總局等七部門2007年11月30日聯合發佈的《經濟適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號) 第七條規定，經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優先供應。

(二)建設條件書面意見的內容

《城市房地產開發經營管理條例》規定，土地使用權出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

(1)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;

(2)城市規劃設計的條件;

(3)基礎設施和公共設施的建設要求;

(4)基礎設施建成後的產權界定;

(5)項目拆遷補償、安置要求。