2017房地產估價師估價假設複習講義

估價假設是房地產估價師考試中的重要知識點，也是高頻考點之一。下面本站小編為大家整理的房地產估價師估價假設複習講義，希望大家喜歡。

　　房地產估價師估價假設複習講義

估價假設：

估價假設是指一個估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對於由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現狀不同之處作出的説明。

例如，在評估一宗房地產開發用地的價值時，在該地塊的建築容積率等規劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。

合理且有依據地説明估價假設，既體現了一名合格的估價師的專業勝任能力，又反映了估價師的職業道德。

其作用一方面是規避估價風險，保護估價師和估價機構;另一方面是告知、提醒估價報告使用者注意，保護估價報告使用者。

估價依據：

估價依據是指一個估價項目中估價所依據的有關法律法規和標準，包括有關法律、行政法規、最高人民法院和最高人民檢察院頒佈的有關司法解釋、估價對象所在地的地方性法規、國務院所屬部門頒發的有關部門規章和政策、估價對象所在地的國家機關頒發的有關地方政府規章和政策，以及房地產估價的國家標準、行業標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。

例如，《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》的有關規定，以及《房地產估價規範》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》、《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》等。

廣義的估價依據還包括估價委託人提供的有關情況和資料，估價機構和估價師掌握、蒐集的有關情況和資料。為了使估價委託人提供的有關情況和資料可靠，估價師應要求委託人如實提供其知悉的估價所需的估價對象權屬證書、開發建設成本、運營收入和費用等情況和資料，並要求委託人聲明其提供的'情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況;估價師還應當對委託人提供的有關情況和資料進行必要的核查。

還需要説明的是，估價標準特別是國家標準是估價的底線，是最基本或最低的要求。鼓勵估價機構制定嚴於估價標準的企業標準，在實際估價中也要嚴於估價標準的要求，並在不違反有關法律法規和標準的前提下有所創新。

　　房地產估價師考試複習試題

1、下列計算一半建築面積的是( )。

A.無柱的雨篷

B.無頂蓋的室外樓梯

C.騎樓

D.無頂蓋的陽台

答案：B

2、個人住房貸款比例不高於所購房屋價款或評估價值的( )%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C

3、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向( )籌集。

A.房管部門

B.物業管理公司

C.住房公積金管理中心

D.售房單位和購房人

答案：D

4、契税的課税對象為( )。

A.房地產的出售人

B.房地產的購買人

C.房地產的使用權人

D.發生權屬轉移的房地產

答案：D

5、屬於直接融資的金融工具為( )。

A.存款單

B.保險單

C.支票

D.銀行承兑匯票

答案：C

6、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬於( )。

A.商業信用

B.國家信用

C.消費信用

D.A和C

答案：C

7、保險人為債務人的信用提供擔保的險種稱為( )。

A.財產損失保險

B.保證保險

C.責任保險

D.信用保險

答案：D

　　房地產估價師房屋產權複習知識點

房地產權屬登記分為房屋總登記、初始土地登記、房屋初始登記、房屋轉移登記、房屋變更登記、房屋他項權利登記、房屋註銷登記、變更土地登記八種。

1、總登記總登記也叫靜態登記，是在一定行政區域和一定時間內進行的房屋權屬登記。進行總登記是因為沒有建立完整的產籍或原有的產籍因其他原因造成產藉散失、混亂，必須全面清理房屋產權、整理產籍，建立新的產權管理秩序。

總登記應由縣級以上人民政府在規定的登記期限開始之日起30日內發佈公告，公告應當載明以下有關事項：總登記的區域、申請的期限(註明起止日期)、申請人應當提交的有關證件(告知登記人應攜帶的證件和有關文件)、受理登記的地點(可以是登記機關所在地或登記機關設立的登記點)、其他應當公告的事項(如登記費用、不登記的責任等)。

例題：在一定行政區域和一定時間內進行的房屋權屬登記是( )。

A.定期登記

B.總登記

C.初始登記

D.動態登記

答案：B

解析：總登記也叫靜態登記，是在一定行政區域和一定時間內進行的房屋權屬登記。

2、初始土地登記初始土地登記是指土地登記機關在同一時間內對一定範圍的全部土地的所有權和使用權及他項權利進行集中、統一的登記。因此，又可以稱為土地總登記。

3、房屋初始登記初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。在依法取得的房地產開發用地上新建成的房屋和集體土地轉化為國有土地上的房屋，權利人應當向登記機關申請辦理房屋所有權初始登記。在開發用地上新建成的房屋登記，權利人應向登記機關提交建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及土地使用權證書等證明文件：集體土地轉化為國有土地上的房屋，權利人應向登記機關提交用地證明等有關文件。

4、房屋轉移登記轉移登記是指房屋因買賣，贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合併、裁決等原因致使其權屬發生轉移而進行的登記，權利人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。申請轉移登記，權利人應提交原房地產權屬證書以及與房地產轉移相關的合同，協議、證明等文件。