2017房地產估價師抵押估價報告使用提示覆習講義

抵押估價報告使用提示是房地產估價師考試中重要的知識點，我們應該提前做好相應的複習。下面本站小編為大家整理的房地產估價師抵押估價報告使用提示覆習講義，希望大家喜歡。

　　房地產估價師抵押估價報告使用提示覆習講義

委託人對抵押報告使用人使用報告的提示如下：

(1)估價對象為在建工程，報告使用人應注意估價對象隨時間變化而產生的影響，應特別注意其續建工期的不確定性對資產價值影響;在房地產市場狀況方面亦應特別關注本輪下調和景氣程度下降的影響。

(2)根據委託人提供的相關證明材料及估價人員經驗，其抵押價值還受以下幾個方面的影響或限制：

a、抵押期限內可能會增加的法定優先受償款，主要指工程款、抵押權實現費用、企業所欠職工工資和勞動保險費用和企業所欠税款等情況。

b、經濟衰退或房地產政策調整，致使區域範圍內房地產市場價值整體下跌。

c、人為使用不當或自然因素使得房地產加速貶值。

d、經營方經營不當，會導致估價對象的市場價格降低。

e、可能存在的欠繳土地出讓金，本次評估依據的委託人提供的面積數據與規劃批覆的面積差異計繳應補出讓金，此項若與國土相關部門確定的實際應繳交數額不一致，應以國土部門確認為準。

鑑於估價對象、相關產業和房地產市場、經濟形勢的特點，建議報告使用人應定期或者在有關情況變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

　　房地產估價師考點分析

1.本章內容是歷年考試中分值所佔比例最大的一章。從教材來看：

(1)本章內容並不複雜，但是公式比較多，尤其是數學公式的推理運用。

(2)概念比較多，有些地方屬於易混淆的知識點。

(3)關於畫現金流量圖的方法，一定要掌握好。這種圖示對於收益年限的確定，能使人一目瞭然。

2.收益期限與收益價格的確定

(1)收益期限的確定

收益期限是估價對象自估價時點起至預期未來可以獲取收益的時間。收益期限應視估價對象的不同，在房地產自然壽命、法律規定(如建設用地使用權法定最高年限)、合同約定(如租賃合同約定的租賃期限)等的基礎上，結合建築物剩餘經濟壽命或建設用地使用權剩餘期限來確定。

估價對象的收益期限為其建築物剩餘經濟壽命和建設用地使用權剩餘期限的較小值;如果是計算承租人權益價值，則收益期限為剩餘租賃期限。

(2)收益價格的確定

對於單獨土地和單獨建築物的估價，應分別根據建築用地使用權剩餘期限和建築物剩餘經濟壽命確定收益期限，選用相應的收益法公式進行計算。

對於土地與建築物合成體的估價對象，建築物經濟壽命早於建築用地使用權剩餘期限而結束的，可先根據建築物剩餘經濟壽命確定收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式計算出一個價值，然後再加上建築物經濟壽命結束之後的剩餘年限建設用地使用權折現到估價時點的價值。在建築物剩餘經濟壽命晚於或與建設用地使用權剩餘期限一起結束的情況下，出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建築物分為予以補償和不予補償兩種情況。對收回的建築物予以補償的，房地產的價值等於以建設用地使用權剩餘期限為收益期限計算的房地產價值，加上建設用地使用權剩餘期限結束時建築物的殘餘價值折算到估價時點時的價值;對收回的建築物不予補償的，以建設用地使用權剩餘期限為收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式計算房地產的價值。

(3)應該得指出的是，對於估價對象為住宅的，由於《中華人民共和國物權法》第l49條明文規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。因此，對於住宅情形，其建設用地使用權出讓合同應不會約定不可續期。換句話説，住宅情形下其建設用地使用權出讓合同是未約定不可續期，如約定不可續期則是違法的，不能生效的。因此，住宅建築物剩餘經濟壽命一般會早於建築用地使用權剩餘期限結束，此時，應根據建築物剩餘經濟壽命確定收益期限。計算住宅收益價格時，選用相應的收益期限為有限年的公式計算出一個價值，然後再加上建築物經濟壽命結束之後的剩餘年限建設用地使用權折現到估價時點的價值。

3.有效毛收入。有效毛收入是收益法計算的第一個難點。找出有效毛收入不難，難就難在如何合理界定哪些是有效毛收入。哪些不是。有效毛收入計算分為出租或自營兩種情形。對於出租類型的，一般採用市場法計算有效毛收入，重點考慮以下幾個方面：①選取的租賃實例要真實、客觀;②選取的租賃實例的`租金內涵要全面完整;③要考慮是否有租約期限制，租約期選用租約租金，租約期外選用市場租金;④對其他收入的確定要準確，其他收入一般指租賃保證金或押金的利息收入。其中，租金內涵的確定是關鍵;對於自營類型的，經營收入與支出內容要全面客觀，要詳細分析數據，剔除個別的、不合理數據，修正調整成為客觀數據。

4.運營費用。費用項目的估算或者確定過程要有依據，取值要合理，費用應採用社會平均的客觀正常數據，對不符合要求的數據要進行修正、調整和篩選。其中難點有三個：①在運營費用中不應包含房地產抵押貸款還本付息額、房地產折舊額、房地產改擴建費用和所得税。②要通過分析租賃合同，結合租賃實例的租金內涵來決定應當扣除的費用項目。③在營業情形下的運營費用包含兩項，即“維護房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用”和“歸屬於其他資本或經營的收益”;在出租情形下的運營費用只包含一項，即“維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用”。原因在於：基於租賃收入測算淨收益時，歸屬於其他資本或經營的收益在房地產租金之外，即實際上已扣除，因此就不再扣除歸屬於其他資本或經營的收益了。

　　房地產估價師複習講義

閒置土地的預防和監管

1.市、縣國土資源部門供應土地應土地權利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備動工開發所必需的其他條件，防止因政府、政府有關部門的行為造成土地閒置。

2.《國有建設用地使用權有償使用合同》(環球網校房地產估價師頻道為您整理)或者《劃撥決定書》應當就項目動工開發、竣工時間和違約責任等作出明確約定。因特殊情況，未約定動工開發日期，或者約定不明確的，以實際交付土地之日起一年為動工開發日期。實際交付土地日期以《交地確認書》確定的時間為準。

3.在項目開發建設期間，建設用地使用權人應向市、縣國土資源部門報告項目動工開發、開發進度、竣工等情況。

在施工現場設立建設項目公示牌，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)公佈建設用地使用權人、建設單位、項目動工開發、竣工時間和土地開發利用標準等。

4.建設用地使用權人違法和合同約定、劃撥決定書規定惡意囤地、炒地的，市、縣國土資源部門不得受理該國有建設用地使用權人新的用地申請，不得辦理被認定為閒置土地的轉讓、出租、抵押和變更登記。