房地產估價師理論與方法單選測試題
單項選擇題
1、某可比實例賣方應繳納的税費由買方承擔,若買方付給賣方的金額不變,當賣方應繳納的税費增加時,該可比實例的正常成交價格會( )。
A.上升
B.下降
C.不變
D.無法確定
【正確答案】:A
正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的税費
2、在房地產價格中,市場價格是( )。
A.穩定均衡價格
B.不穩定均衡價格
C.長期均衡價格
D.短期均衡價格
【正確答案】:D
【答案解析】:市場價格是短期均衡價格。參見教材P95。
3、市場法的理論依據是房地產價格形成的( )。
A.預期原理
B.市場有效原理
C.替代原理
D.生產費用價值論
【正確答案】:C
【答案解析】:市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。參見教材P173。
4、房地產權利的種類中,屬於債權的是( )。
A.地役權
B.土地使用權
C.抵押權
D.租賃權
【正確答案】:D
5、為評估某房地產2011年9月1日的市場價格,選取的可比實例資料是:交易日期為2011年3月1日,合同交易價格為4000元/㎡,約定建築面積為95㎡,合同約定面積誤差在6%以內不增加付款,實際產權登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日,當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%,則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理後的單價為( )元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
【正確答案】:C
【答案解析】:交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/㎡,所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54,參見教材P194。
6、某類房地產2005年-2009年的價格見下表,各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5,則利用平均增減量法預測該類房地產2010年得價格為( )元/平方米。
A.8460
B.8500
C.8790
D.8838
【正確答案】:B
【答案解析】:各年增減量分別為320、330、350、340
平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338
2010年價格=6810+338×5=8500
7、某宗房地產交易的'成交價格為30萬元人民幣,其中首期支付30%,餘款在一年後一次性付清。該房地產公攤面積為建築面積的10%,套內建築面積為100㎡,假定折現率為6%,則該房地產按照建築面積計算的實際單價為( )元/㎡。
A.2593
B.3298
C.3098
D.2998
【正確答案】:A
【答案解析】:參見教材P184~185。一年後支付的款項要折現到首付時點後,再與首付款相加,才能得出實際價格。
首期支付30%,那麼首期支付的價款就是30×30%=9萬,餘下30×(1-30%)=21萬在年末支付,房地產實際價格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元
建築面積單價=28.811/111.11=2593.018868元/平方米,選A。
8、在運用移動平均法時,一般應按照房地產價格變化的( )進行移動平均。
A.市場行情
B.週期長度
C.實際時間
D.變動程度
【正確答案】:B
【答案解析】:在運用移動平均法時,一般應按照房地產價格變化的週期長度進行移動平均。參見教材P352。
9、某地區商品住宅價格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2,採用平均發展速度法預測2003年住宅價格為( ) 元/m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
【正確答案】:C
【答案解析】:預測2003年的價格為:V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)參見教材P351。
10、某建築物建成於1993年10月1日,在該建築物建成5年後補辦了土地使用權出讓手續,土地使用權出讓年限為40年,土地使用權出讓合同未約定不可續期。建築物的經濟壽命為60年,有效經過年數為10年,如果要求取建築物在2008年10月的現值,則建築物的剩餘經濟壽命應為( )年。
A.40
B.45
C.50
D.60
【正確答案】:C
【答案解析】:在估價時點建築物的剩餘經濟壽命為60-10=50(年)。參見教材P310~311。
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