土地估價師知識輔導：土地增值税

土地增值税是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附着物的單位和個人徵收的一種税。下面小編為大家整理了關於土地增值税的相關知識，歡迎大家閲讀!

　　一、納税人

凡有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及其他附着物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人為土地增值税的納税人。

各類企業單位、事業單位、國家機關、社會團體和其他組織，以及個體經營者、外商投資企業、外國企業及外國駐華機構、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值税的納税義務人範圍內。

　　二、徵税範圍

土地增值税的徵税範圍包括國有土地、地上建築物及其他附着物。轉讓房地產是指轉讓國有土地使用權、地上建築物和其他附着物產權的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的行為。

　　三、課税對象和計税依據

土地增值税的課税對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值額。

土地增值税以納税人轉讓房地產所取得的土地增值額為計税依據，土地增值額為納税人轉讓房地產所取得的收人減除規定扣除項目金額後的餘額。納税人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及相關的經濟利益。具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　四、税率和應納税額的計算

土地增值税實行四級超額累進税率：

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，税率為30%;

(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，税率為40%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，税率為50%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%以上部分，税率為60%。

每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數。

為簡化計算，應納税額可按增值額乘以適用税率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算，速算公式如下：

土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應納税額=土地增值額×30%;

土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納税額=土地增值額×40%-一扣除項目×5%;

土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納税額=土地增值額×50%-扣除項目×15%;

土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納税額=土地增值額×60%一扣除項目金額×35%。

　　五、扣除項目

土地增值税的扣除項目為：

(1)取得土地使用權時所支付的金額;

(2)土地開發成本、費用;

(3)建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;

(4)與轉讓房地產有關的税金;

(5)財政部規定的其他扣除項目。

例題：土地增值税的扣除項目包括( )。

A、 取得土地使用權時所支付的金額

B、 土地開發成本、費用

C. 建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格

D.與轉讓房地產無關的税金

E、與轉讓房地產有關的税金

答案：ABCE

解析：與轉讓房地產無關的税金，不屬於土地增值税的扣除項目。

上述扣除項目的具體內容為：

(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納税人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業和單位，則以轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。

(2)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納税人在房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償、前期工程費用、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費。

(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的'金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額的l0%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

(4)舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產估價機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地税務機關確認。

(5)與轉讓房地產有關的税金，是指在轉讓房地產時已繳納的營業税、城市維護建設税、印花税。因轉讓房地產交納的教育附加也可視同税金予以扣除。

(6)對從事房地產開發的納税人可按取得土地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

納税人有下列情形之一者，按照房地產評估價格計算徵收土地增值税：

(1)隱瞞、虛報房地產價格的;

(2)提供扣除項目金額不實的;

(3)轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價，又無正當理由的。

　　六、減税、免税

下列情況免徵土地增值税：

(1)納税人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的;

(2)因國家建設需要而被政府徵收的房地產。

其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。納税人建造普通標準住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值税實施細則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免徵土地增值税;增值額超過扣除項目之和的20%的，應就其全部增值額按規定計税。

因國家建設需要依法徵收、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設需要而被政府批准徵收的房產或土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納税人自行轉讓原房地產的，免徵土地增值税。

符合上述免税規定的單位和個人，須向房地產所在地税務機關提出免税申請，經税務機關審核後，免徵土地增值税。

　　七、徵收管理

土地增值税的納税人應於轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地的主管税務機關辦理納税申報，並向税務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。納税人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經税務機關審核同意後，可以定期進行納税申報，具體期限由税務機關根據情況確定。

　　八、其他規定

為了保證税收政策的連續性，體現國家對房地產開發的鼓勵規定：

(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免徵土地增值税。

(2)1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或已立項，並已按規定投入資金進行開發，其在1994年1月1日以後5年內首次轉讓房地產的，免徵土地增值税。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。

(3)對於個別由政府審批同意進行成片開發、週期較長的房地產項目，其房地產在上述5年免税期以後首次轉讓的，經所在地財政、税務部門審核，並報財政部、國家税務總局核准，可以適當延長免税期限，在上述免税期限再次轉讓房地產以及不符合上述規定的房地產轉讓，如超過合同範圍的房地產或變更合同的，均應按規定徵收土地增值税。

個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向税務機關申報核准，凡居住滿5年或5年以上的，免予徵收土地增值税;居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值税。居住未滿3年的，按規定計徵土地增值税