物業管理師經營管理考點：盈利能力指標

　　(一)靜態指標

　　1.現金回報率

現金回報率是指物業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收人之間的關係。現金回報率有税前現金回報率和税後現金回報率。其中，税前現金回報率等於淨運營收益扣除還本付息後的淨現金流量除以投資者的初始現金投資;税後現金回報率等於税後淨現金流量除以投資者的初始現金投資。

例如，某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，餘款20萬元由投資者用現金支付。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息後的年淨現金流量為2.8萬元，則該項投資的税前現金回報率為：2.8/20×100%=14%;如果該項投資年税後淨現金流量為2.2萬元，則該項投資的税後現金回報率為：2.2/20×100%=11%。

現金回報率指標非常簡單明瞭：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是税前的，也可能是税後的。

　　2.投資回報率

投資回報率指物業投資過程中，每年所獲得的淨收益與投資者初始投入的權益資本的比率。相對於現金回報率來説，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。該指標反映了初始權益投資與投資者實際獲得的收益之間的關係。在不考慮物業增值收益時，投資回報率=(税後現金流量+投資者權益增加值)/權益投資數額;當考慮物業增值收益時，投資回報率=(税後現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益)/權益投資數額。

　　3.靜態投資回收期

　　(二)動態指標

　　1.淨現值

淨現值(NPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的淨現金流量折算到開發活動起始點的現值之和，是物業項目財務評價中的另一個重要經濟指標。

基準收益率是淨現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的'主要因素是資金成本和項目風險。

如果NPV大於等於0，説明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果NPV小於0，則項目不可接受。

　　2.內部收益率

內部收益率(IRR)，是指項目在整個計算期內，各年淨現金流量現值累計等於零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。

內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高於內部收益率，項目投資就會面1臨虧損。因此所求出的內部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內部收益率與行業基準收益率或目標收益率ic比較，當IRR大於ic時，則認為項目在財務上是可以接受的。如IRR小於ic，則項目不可接受。

　　3.動態投資回收期

動態投資回收期(P6)，是指當考慮資金時間價值時，項目以淨收益抵償全部投資所需的時問，是反映項目投資回收能力的重要指標。對物業投資項目來説，動態投資回收期自投資起始點算起，累計淨現值等於零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。