資金回籠壓力大房企喊漲沒有底氣

對樓市而言，“放鬆”已經成為了一個敏感詞彙。日前，已經在浙江義烏取消樓市“限購令”七個月之久的事實被媒體踢爆，導致義烏市委宣傳部工作人員緊急出來澄清：限購令並非取消，而是政策到期，現在新政策還在制定中，過程有些曲折。華遠地產董事長任志強不禁發微博感慨：“又被媒體毀了”。開發商如此期待搭上“穩增長”的快車，來自於他們資金上的壓力。廣東省房協上週公佈的報告顯示，上半年廣東房企國內貸款759.44億元。其中，主要為銷售回籠資金的其他資金1492.39億元，則下降5.4%。同時，本年到位資金3420.18億元，雖然同比增長4.9%，但增速卻為近十年最低。

粵房企上半年資金壓力大

上半年的樓市回暖，是開發商“以價換量”傾力打造的結果。今年上半年，商品房的銷售面積和銷售額總體呈先冷後熱態勢，第二季度成交量逐月遞增，6月創下上半年單月最高；不少房企的銷售數據比較理想，例如保利地產，上半年在廣州的銷售金額更是突破100億元大關。不過，粵房企的資金壓力並未就此減小。

根據省房協市場分析發佈的報告，上半年商品住宅銷售面積2977.00萬平方米、銷售資金2040.46億元。其中，銷售資金同比下降9.7%；調控政策效應持續顯現。雖然今年上半年廣東商品房的'銷售面積和銷售額為近十年同期的次高，但同比均為負增長。多年來，銷售回籠資金佔企業資金來源約半數，是企業最為倚重的一部分。與市場較好的年份相比，今年上半年來自國內貸款和企業自籌的資金比重依然偏高，而銷售回籠資金部分佔比離正常年份水平尚有6個百分點左右的差距。

同時，上半年，全省房地產企業國內貸款759.44億元，同比增長19.2%；利用外資15.57億元，下降50.1%；自籌資金1152.77億元，增長13.8%；主要為銷售回籠資金的其他資金來源1492.39億元，下降5.4%。本年到位資金小計3420.18億元，同比增長4.9%，增速為近十年最低。從資金充裕情況來看，企業資金充裕度(到位資金/房地產開發投資額)為156%，比去年同期低7個百分點，為2004年以來同期次低。

對於下半年的資金困難，報告同時預測，從今年來資金結構變化看，國內貸款和自籌資金佔到位資金小計比重呈逐月下降趨勢，其他資金佔比則呈逐月上升趨勢，反映出企業的資金結構在逐步優化，資金壓力比年初得到部分緩解。雖然上半年企業資金結構比年初有較為明顯的優化，但企業到位資金同比增速創下近十年同期最低，資金充裕度也處於近年低位，資金面總體壓力未減。

一手房待售面積再創新高

雖然當前活躍的市場氛圍仍在持續，但樓市仍然謹慎“回暖”。得益於貨幣政策、信貸政策的適度寬鬆和企業不斷採取的“以價換量”策略，今年來商品房銷售量總體呈現逐月回升的趨勢。但全省商品房待售面積再創新高。有業內人士表示：“開發企業在看好後市的同時不宜過分樂觀。”

省房協報告顯示：截至上半年期末，全省商品房屋待售面積3216.22萬平方米，比一季度末增加110.80萬平方米，其中住宅增加57.13萬平方米，佔總增量的51.6%；均創下近十年來新高。從商品房待售年限看，待售1年以內1117.14萬平方米，佔總待售面積的34.7%，比去年底增加196.01萬平方米；待售1-3年1732.82萬平方米，佔53.9%，比去年末增加345.53萬平方米；待售3年以上366.26萬平方米，佔11.4%。而據合富輝煌集團市場研究部監測統計，預計下半年新增供應約為3.33萬套，與往年相比有明顯的增加，處於近年來高位，中心六區新增供應更是有明顯增大。

庫存壓力下難迎“漲聲一片”

二次降息已接近一月，彼時開發商眼中“久旱逢甘露”般的重大利好和回暖跡象，讓業內人士紛紛表示，樓市回暖已成事實，房價將再無降價可能；更有購房者對2008年的房價反彈記憶猶新。然而在中央三令五申中，“穩增長”帶來的樓市“狂歡”似乎逐漸冷靜。任志強近期在博鰲表示：“中央通過其他的方式推動經濟增長，房地產行業只能中間接受惠，樓市調控並未放鬆。”

而更讓開發商冷靜的則並非那一隻如同“未被扔下的皮鞋”的政策，而是存量房源。在廣州，下半年的新增市場供應，依然以舊盤新推為主，佔比超七成，全新盤預計有62個。新貨的供應節點預計依然集中在“金九銀十”和年底這兩個銷售節點推貨，但8月份預計也將有不少新貨推出。由於多個板塊新貨集中，預計板塊競爭將較為激烈，包括荔灣的芳村板塊、白雲的金沙洲板塊、花都的區府板塊、番禺的華南板塊、市橋板塊和亞運城板塊、南沙的金洲-區府板塊、增城的新塘板塊等。

省房協報告認為，雖然五六月份以來銷量持續擴大，反映出市場需求方基本結束觀望，入市出手的意願加強。但當前商品房庫存量處於歷史高位，開發企業在看好後市的同時不宜過分樂觀，應儘快完成銷售回籠資金。“同時，在政策的壓力下，一旦房價過快上漲，超出了中央的底線，新一輪的、更嚴厲的調控或被逼出現，這是開發商不願意看到的。”一位業內人士如是説。