2015年房產估價《理論實務》演練題

　　單項選擇題

1.己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近於(　)元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

答案：D

2.某商鋪建築面積為500m2，建築物的剩餘經濟壽命和剩餘土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建築面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

A.521

B.533

C.695

D.711

答案：A

3.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得税抵扣的好處為0.5%，則報酬率為(　)。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

答案：A

4.運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若採用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是(　)。

A.待開發房地產開發建設開始時的具體日期

B.待開發房地產建設發包日期

C.取得待開發房地產的日期

D.房地產開發完成並投入使用的日期

答案：C

5.下列關於假設開發法的表述中，不正確的是(　)。

A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法

B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房

D.假設開發法通常測算的是一次性的價格剩餘

答案：C

6.現有某待開發項目建築面積為38.50m2，從當前開始開發期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年後分別售出其餘的30%和20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現率為15%，則該項目開發完成後的總價值的當前現值為(　)萬元。

A.766

B.791

C.913

D.1046

答案：D

7.在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的，並且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用(　)方法進行測算。

A.平均增減量法

B.平均發展速度法

C.移動平均法

D.指數修勻法

答案：A

8.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是(　)。

A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料

C.房地產市場在過去無明顯的季節變動

D.政府關於房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

答案：A

9.一前後臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為(　)m。

A.22

B.28

C.38

D.50

答案：B

10.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為(　)萬元。

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8

答案：C

多項選擇題

1.下列屬於土地使用管制的事項有(　)。

A.建築物四周應留有一定的空地作為建築物的綠地和交通

B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0(建設工程教育網提供)

D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

E.某宗土地只能用於商業房地產開發

答案：A.C.E

2.某宗房地產是採用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，餘款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列説法中正確的有(　)。

A.該房地產的實際價格等於名義價格

B.該房地產的名義價格為50萬元

C.該房地產的實際價格高於50萬元

D.該房地產的實際價格為50萬元

E.該房地產不存在名義價格

答案：D.E

3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現的價格(　)。

A.賣方和買方掌握必要的市場信息

B.賣方具有必要的專業知識，並瞭解交易對象

C.買方具有特殊的興趣，並願意給予附加出價

D.賣方和買方追求各自利益的最大化

E.賣方和買方急於完成交易

答案：A.D

4根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(　)時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

答案：A.C

5市場法中實物狀況比較和調整的內容包括(　)。

A.環境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.內部基礎設施完備程度

E.裝飾裝修

答案：B.D.E

6.在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等於(　)。

A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的.税費比率)

B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的税費

C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的税費

D.應由賣方負擔的税費/應由賣方繳納的税費比率

E.買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的税費比率)

答案：A.B

7.下列關於重新購建價格的説法中，正確的有(　)。

A.重新購建價格是指重新開發建設全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建價格是在估價時點的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建築物的重新購建價格是全新狀況下的價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

答案：A.B.C.D

8.在運用成本法時最主要的有(　)。

A.區分計劃成本和實際成本

B.區分實際成本和客觀成本

C.結合實際成本來確定評估價值

D.結合實際開發利潤來確定評估價值

E.結合市場供求分析來確定評估價值

答案：B.E

9.建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬於經濟折舊的有(　)。

A.功能落後

B.功能缺乏

C.環境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損

答案：C.E

10.根據淨收益求取的不同，收益法可分為(　)。

A.直接資本化法

B.投資法

C.收益乘數法

D.利潤法

E.現金流量折現法

答案：A.E