房地產估價師經營與管理選擇專項練習題

房地產估價師經營與管理選擇專項練習題一

1.某置業投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用於出租經營，購買價中的40%為自有資金，其餘為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用於還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是( B)。

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23

2.某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算後得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是(A )。

A.3.57%

B.4.00%

C.6.56%

D.10.56%

3.某房地產開發項目的開發週期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%。按季計息。則該項目建造成本的'利息是( D)萬元。

A.755.54

B.772.84

C.1400.88

D.1433.90

4.某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是(A )。

A.80%

B.120%

C.171%

D.200%

5.房地產項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在於(D )。

A.變動成本的設置

B.銷售收入的不同

C.固定成本的設置

D.平衡點的設置

6.某房地產開發商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為5000m2，擬投資開發一房地產項目。該項目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房地產開發項目的容積率至少是( B)。

A.2.0

B.3.0

C.4.0

D.5.0

7.有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，淨現值的期望值為125萬元，淨現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差係數是(A )。

A.52%

B.58%

C.62%

D.68%

8.在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建築面積，屬於(C )。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.概算指標法

D.工程量近似匡算法

9.某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的(D )。

A.損益表

B.資金來源與運用表

C.資本金現金流量表

D.全投入現金流量表

10.在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為(D )。

A.時間類參數

B.融資類參數

C.評價標準類指標

D.收益類指標

房地產估價師經營與管理選擇專項練習題二

1.某開發商向銀行申請了年利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發商第一年的還本收益為( C)萬元。

A.6.00

B.7.05

C.7.59

D.13.59

2.某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均税後利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為( D)。

A.12%

B.20%

C.24%

D.30%

3.盈虧平均分析結果顯示：甲項目當售價下降30%、成本上升60%時，開發利潤(税前)為0;乙項目當售價下降20%成本上升50%，開發利潤(税前)為0.因此，在抵禦售價和成本變動風險的能力方面(A )。

A.甲項目強於乙項目

B.乙項目強於甲項目

C.甲項目與乙項目一樣強

D.不能確定哪個項目強

4.房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到(B )的極值。

A.利潤為零

B.允許的最低經濟效益指標

C.最大費用

D.最大利潤

5.下列因素中，屬於房地產置業投資項目主要不確定性因素的是( B)。

A.容積率

B.空置率

C，利息備付率

D.成本利潤率

6.下列不屬於房地產投資項目經濟評價靜態指標的是(C )。

A.投資利潤率

B.投資回報率

C.貸款利率

D.成本利潤率

7.公共配套設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬於(C )。

A.土地費用

B.前期工程費

C.房屋開發費

D.管理費用

8.某房地產投資者以300萬元購入一個商業店鋪用於出租經營，資本金為100萬元，其餘資金為金融機構提供的利率為10%、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息後的淨租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得税影響)後的權益投資回報率為(D )。

A.10%

B.11.27%

C.14.18%

D.22.55%

9.下列貸款中，不屬於房地產開發貸款的是( B)。

A.土地購置貸款

B.土地儲備貸款

C.土地開發貸款

D.建投貸款

10.下列選項中，不計入收益性物業經營費用的是(A )。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設施維修費

D.保險費