2016註冊物業管理師管理實務考試題

　不定項選擇題

1、回答題：

某建設單位通過招投標取得物業項目，並聘請了物業服務企業擔任項目的物業服務顧問，幫助解決前期的物業服務問題。在服務過程中，物業服務企業在以下方面提供了建議和意見：(1)項目的結構佈局，公共配套建築、設施、場地的設置和要求。(2)項目定位、物業管理的思路、框架、模式的選擇。

以下關於早期介入的説法錯誤的是( )

A.新建物業竣工之前，建設單位引入的物業服務諮詢活動

B.從業主使用、建設單位利益角度提供建議

C.以便物業更好地滿足業主的需求，方便物業服務工作

D.對於物業服務企業提出的建議，建設單位可以不採納

　簡答題

2、 某小區業主李某深夜在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業服務企業未盡物業服務職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計83500元人民幣。某物業公司辯稱，物業服務保安服務的範圍是指為維護物業服務區域的公共秩序而配合公安機關實施的防範性安全保衞活動，其在進行物業服務時，並不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業公司也已按合同要求配置了24h安防人員。在案件發生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員並未發生違規操作或脱崗現象，也未發現陌生人進入小區。因此不同意原告的訴訟請求，但願意從道義上給予原告一次性經濟補償3000元人民幣。

請回答下列問題：

21.法院對李某提出的83500元的訴訟請求是否給予支持?説明原因。

22.簡述公共安全防範管理服務的含義，指出其具體的服務內容。

23.物業安防人員如何管理安防系統?

3、A物業服務企業負責B寫字樓的物業管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業部趙主管，因公司有重要領導要來公司視察，協商在B寫字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標語。趙主管本着“客户至上”的服務精神，答應了李小姐的要求。

請回答下列問題：

11.趙主管的做法是否妥當?説明理由。

12.如何避免此類事件的發生?

13.假如你是趙主管，請説明與客户溝通的注意事項有哪些。

14.物業服務企業與客户的溝通方法有哪些?

15.A物業服務企業與業主溝通交流的內容有哪些?

4、某物業服務公司負責對某一小區進行物業管理服務工作，一直受到業主的好評。但是最近幾天業主頻頻反映小區內的環境問題，主要在以下幾個方面：

(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲害比較嚴重。(3)小區垃圾處理不及時

1、園林植物病蟲害防治的方法(　　)。

A.通過栽培技術防治

B.通過檢疫防治

C.通過物理及機械法防治

D.通過移植的方法防治

2、 該如何對於(1)中反映的有害生物進行防治

3、以下屬於經營生產垃圾的是(　　)。

A.工程改造產生的廢棄物

B.生產企業的生產廢料

C.餐飲類廚餘垃圾

D.園林修剪出的'植物殘枝

5、某住宅小區2000年交付使用。物業服務企業已對該小區投保公眾責任險。 2010年，該小區1號樓部分自來水主管道開始出現漏水，物業服務企業採取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大範圍爆發。經鑑定，簡單封堵已不能解決問題，應逐步更換主管道。由於維修改造方案未確定，更換工作被擱置。 2011年10月的一天，該樓業主張某家發現天花板被泡：物業服務企業緊急搶修，發現樓上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業主李某家廚房牆壁更換該段主管，經協商業主李某同意。

問題：

1、造成張、李兩家相關損失的責任主體是誰?簡要説明理由。

2、賠償和維修張、李兩家的費用應由誰承擔?簡要説明理由。

3、如果大面積更換自來水主管道，費用應該由誰承擔?簡要説明理由。

6、【 典型考題•案例題】

某物業項目年度績效指標體系如下表所示。

2012年年末，經項目績效總結，形成如下結果：淨利潤實現24萬元，物業管理費收繳率為97%，住户滿意度指數為85，工作計劃完成率為97%，建立並實施項目質量管理體系的成熟度為40%，員工滿意指數為96，員工能力提升的成熟度為55%。(基準值匹配基礎分為50，目標值匹配基礎分為75，挑戰值匹配基礎分為100)

問題：

1、計算該項目各單項指標的績效分數

2、計算該項目2012年績效分數

7、某項目可收費總建築面積為10萬平方米，經測算該項目全年各項費用總計120萬元。

問題：

1、若採用酬金制方式，且約定物業酬金比例為10%，計算該項目單位物業服務費標準。

2、若採用包乾制方式，如該項目法定税費和利潤約12萬元，計算該項目單位物業服務費標準。

8、某住宅小區交付使用已有8年，該小區1號樓自來水主管道老化，發生大範圍漏水，危機房屋安全，物業服務企業向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。

問題：

1、在本案例，住宅專項維修資金使用包括哪些程序?

2、簡要介紹互轉業主大會管理前住宅專項維修資金使用的基本程序。

9、王某家住世景華庭小區，2010年5月22日深夜回家時，在小區被不法分子殺害，其所駕高檔車也被偷走。凌晨四點巡邏保安人員在小區停車場發現王某屍體，於是報告保安主管，保安主管報告了項目負責人。項目負責人立即趕到現場，考慮到現在是凌晨，而且擔心被業主發現，項目負責人決定把王某屍體移到隱蔽處，並於天亮時才報警。經公安機構調查發現，案件嫌疑人為小區的裝修工人，裝修完工後一直躲藏在小區一空置房內，等待機會犯案。

問題：

1、 根據本案例提供的材料，物業服務企業的工作有哪些不當和錯誤。簡要説明理由。

2、根據材料反應的具體情況，簡要闡述刑事案件危機處理的方法。

3、簡要闡述物業服務企業該如何規避本案例中的風險。

10、某住宅小區由甲物業服務企業負責物業管理工作，入住2年後成立了業委會，在前期物業服務合同未到期的情況下，業委會與乙物業服務企業達成口頭協議，由乙企業替代甲企業承擔該小區的物業管理工作。業主委員會通知甲乙辦理移交。

甲以前期物業服務合同未到期為由，拒絕辦理移交，後業委會通過用小區樓內廣告收人給予補償的要求換得了甲企業的同意。

現場交接時，乙派項目經理1人，在甲人員陪同下觀察了小區內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。

對於屋面漏水，甲解釋屬保修期，應由開發商解決。於是，甲、乙未將該問題列入移交工作範圍。資料交接時，甲向乙移交了開發商提供的前期物業資料。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

問題：

1、本案例物業承接查驗的做法存在哪些不當或錯誤?簡要説明理由 ?

2、本案例中甲拒絕辦理移交的理由是否有理?説明理由

3、本案例中對於部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?

4、機構更迭時物業資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?