2016註冊物業管理師管理實務預熱題

不定項選擇題

1、回答題：

某小區物業管理處接到火情報告，小區C區A棟發生火災，接到報案後，物業管理處採取了以下行動：(1)通知巡邏崗現場確認火情，確認後啟動應急預案，並通知消防主管部門。(2)救援疏散組組織現場人員進行疏散，在疏散的同時，滅火組進行滅火。(3)發現有車輛停放在消防通道上，及時聯繫業主，疏通消防通道。

以下關於義務消防隊的説法錯誤的是(　　)。

A.分為指揮組、通信組、警戒組、設備組、滅火組和救援組等。

B.由項目工作人員和業主共同組成

C.設備組由具有消防設備操作及維護知識的維修人員擔任

D.滅火組和救援組由年輕力壯、身體素質好的人員擔任

2、根據下面材料回答問題

某高層綜合物業項目地處城市中心區，總建築面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。整個大廈由一台中央空調集中供冷。綠化面積為項目佔地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1～4層為商業裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業用作百貨商場經營。物業管理服務由業主聘請的一家物業服務企業承擔，出租經營內部區域，由各承租單位自行管理。該項目物業服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區文化等內容。在物業服務過程中，相關各方先後提出了以下觀點。

(1)物業服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經營場所。

(2)各承租單位應分別和物業服務企業簽訂物業服務合同以方便管理服務。

(3)百貨商場內夜間值班巡視不屬於物業服務企業的職責。

(4)寫字樓公共衞生間清潔工作應由物業服務企業承擔。

(5)大廈屋頂設立商業用途廣告牌，由物業服務企業經營，收益應交到業主委員會主任指定賬户，由業主委員會管理、支配和使用。

請回答下列問題：

本項目建築和設備設施管理可採取的技術節能減排措施是(　　)。

A.更換耗能較大設備

B.加強節能宣傳和培訓

C.建立能源消耗考核制度

D.調整設備運行時間，實行節能運行程序

　簡答題

3、 某房地產開發公司開發的`某住宅小區，由甲物業服務企業承擔前期物業服務。業主於2010年8月開始人住，2012年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，並按照業主大會決議選聘了乙物業服務企業。業主委員會與乙物業服務企業簽訂了物業服務合同，合同於2012年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業服務企業應於2012年8月1日前辦理完成物業承接驗收手續。甲物業服務企業收到業主委員會書面通知後，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業服務資料，拒不配合物業承接查驗。2013年8月15日，頂層的16户業主發現房間在雨天滲水，於是聯名要求乙物業服務企業無償修復。乙物業服務企業稱這是因甲物業服務企業管理不善所致，應由甲物業服務企業負責修繕。之後，乙物業服務企業不再受理業主有關該問題的投訴。

請回答下列問題：

16.上述16户業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業服務企業負責無償修復?

17.乙物業服務企業的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?

18.該小區的前期物業服務合同何時終止?

19.甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料的理由是否成立?請説明理由。

20.在甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業服務企業應如何進行物業承接查驗?

4、 2013年8月，業主劉某人住某高檔公寓某單元，至2013年10月未繳納物業服務費。負責管理該公寓的物業服務企業多次追繳其所欠物業服務費，但劉某堅決不交，其主要理由是：該單元窗户關閉不嚴、牆皮脱落、有的牆壁插座沒電，雖然多次與物業服務企業交涉，但是至今沒有解決。物業服務企業的答覆是：這些都是開發商遺留下來的問題，讓業主劉某直接找開發商聯繫解決。

請回答下列問題：

14.物業服務企業這樣回答對嗎?物業服務企業怎樣避免開發商的工程遺留問題?

15.劉某拒繳物業服務費的行為是否正確?説明理由。

16.業主與物業服務企業可以採取什麼形式約定物業服務費用?

5、 某市xx家園高層塔樓業主A先生裝修房屋，在自家户門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道佔為己有。物業服務企業發現後多次勸阻，但A先生認為物業服務企業只能服務業主，無權管理業主，拒不恢復原狀。家住A先生對門的業主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對B女士的要求置之不理。B女士以物業服務企業沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業服務費用。物業服務企業在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得佔用公共部位、不得拆改承重結構等，並與其簽署了裝修管理服務協議。依據該協議，物業服務企業對違反協議的裝修行為有權進行勸阻、制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業服務企業多次發函予以勸阻制止，並及時報告了業主委員會。

請回答下列問題：

17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什麼?

18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什麼?

19.假如你是物業服務企業經理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，採用哪種方式更有利於小區的長治久安?

20.B女士拒絕繳納物業服務費用的理由是否成立?為什麼?

6、某物業公司負責上海市某小區的物業管理工作，該小區業主陳小姐已有好幾個月沒繳納物業服務費了。物業公司上門催繳時，陳小姐以不久前自家衞生間屋頂滲漏，物業公司沒有及時進行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業服務費。

請回答下列問題：

11.陳小姐拒繳物業服務費的理由是否恰當?説明理由。

12.物業服務收費定價形式有哪幾種?

13.業主與物業服務企業可採取哪種形式約定物業服務費用?

14.物業服務企業的營業成本構成一般包括哪幾個部分?

7、2012年10月16日，車主張某將新買一輛轎車停放於小區停車位處，第二天早上發現車被高空墜物砸壞車頭蓋板。張某找到小區的保安，保安稱其為小區正在裝修的8層住户墜落的磚塊所砸，並帶張某查看現場。張某要求8層業主賠償其修車費用，B層業主稱自己裝修已經向小區物業服務企業申報登記，手續齊全，裝修合法，拒絕了張某的要求。張某與其交涉未果，遂將8層業主和小區物業服務企業告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費l0000元。

請回答下列問題：

11.根據案例分析，業主裝飾裝修前，應向物業管理單位提供哪些資料?

12.説明在物業管理範圍內出現高空墜物的處理措施。

13.物業管理活動中可能發生刑事案件，物業服務企業應怎樣做?

8、A物業服務企業負責B寫字樓的物業管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業部趙主管，因公司有重要領導要來公司視察，協商在B寫字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標語。趙主管本着“客户至上”的服務精神，答應了李小姐的要求。

請回答下列問題：

11.趙主管的做法是否妥當?説明理由。

12.如何避免此類事件的發生?

13.假如你是趙主管，請説明與客户溝通的注意事項有哪些。

14.物業服務企業與客户的溝通方法有哪些?

15.A物業服務企業與業主溝通交流的內容有哪些?

9、【 典型考題•案例題】

某物業項目年度績效指標體系如下表所示。

2012年年末，經項目績效總結，形成如下結果：淨利潤實現24萬元，物業管理費收繳率為97%，住户滿意度指數為85，工作計劃完成率為97%，建立並實施項目質量管理體系的成熟度為40%，員工滿意指數為96，員工能力提升的成熟度為55%。(基準值匹配基礎分為50，目標值匹配基礎分為75，挑戰值匹配基礎分為100)

問題：

1、計算該項目各單項指標的績效分數

2、計算該項目2012年績效分數

10、某小區在前期物業管理活動中，建設單位與物業服務企業，就如下事項達成一致：

1、建設單位委託物業服務企業辦理業主入住手續;

2、擬由物業服務企業主持成立業主大會的籌備工作;

3、地下停車場產權屬建設單位，外包給專業公司管理;

4、因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時停車位，同時要求做好警示標誌。

問題：對上述擬辦或約定事項判斷正誤，並簡要説明理由。