房地產企業主要税種預徵、清算環節計税依據比較分析

全面營改增後，由於增值税價外税的特點，房地產企業的增值税、土地增值税、企業所得税在預徵和清算環節的計税依據發生變化;同時，房地產企業如果通過出讓方式獲得土地使用權，由於土地所有者出讓土地使用權免徵增值税，房地產企業不能獲得增值税進項發票，但可以通過差額方式繳納增值税;同樣，土地增值税方面對出讓方式取得的土地使用權也有特殊考慮，所以導致主要税種計税依據與營改增前發生變化、不同税種的計税依據也有可能不同。下面是yjbys小編為大家帶來的房地產企業主要税種預徵、清算環節計税依據比較分析，歡迎閲讀。

　　一、增值税

　　1、預徵環節

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值税徵收管理暫行辦法》(總局公告[2016]18號)第十一條規定：增值税預徵時應預繳税款按照以下公式計算：應預繳税款=預收款÷(1+適用税率或徵收率)×3%。適用一般計税方法計税的，按照11%的適用税率計算;適用簡易計税方法計税的，按照5%的徵收率計算。

因此，預徵環節預繳增值税的計税依據為：預收款÷(1+適用税率或徵收率)。

　　2、清算環節

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值税徵收管理暫行辦法》(總局公告[2016]18號)第四條規定：增值税計税銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)/(1+11%)。

需要注意的是，當期允許扣除的土地價款特指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

因此，清算環節增值税銷項税額的計税依據為：(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)/(1+11%)。

一般計税方法的房地產納税人：

應納增值税=銷項税額-進項税額-已預繳税款

=當期銷售額×11%-進項税額-已預繳税款

=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)×11%-進項税額-已預繳税款

　　二、土地增值税

　　1、預徵環節

《國家税務總局關於營改增后土地增值税若干徵管規定的公告》(公告[2016]70號)第一條規定：營改增後，納税人轉讓房地產的土地增值税應税收入不含增值税。適用增值税一般計税方法的納税人，其轉讓房地產的土地增值税應税收入不含增值税銷項税額。為方便納税人，簡化土地增值税預徵税款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值税預徵計徵依據：

土地增值税預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值税税款。

即：土地增值税預徵依據=預收款-[預收款÷(1+適用税率或徵收率)×3%]

　　2、清算環節

《財政部、國家税務總局關於營改增後契税、房產税、土地增值税、個人所得税計税依據問題的通知》(財税[2016]43號)第三條：土地增值税納税人轉讓房地產取得的收入為不含增值税收入。《中華人民共和國土地增值税暫行條例》等規定的土地增值税扣除項目涉及的增值税進項税額，允許在銷項税額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項税額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

分析：如果房地產企業支付的土地價款取得了增值税專用發票，則土地增值税扣除項目中的土地價款為不含增值税的金額，土地增值税清算時的計税收入的公式為：計税收入=全部價款和價外費用/(1+11%)

如果房地產企業通過出讓方式取得土地使用權，由於土地所有者出讓土地使用權方式取得土地價款屬於免徵增值税項目，其按地價款計算扣減的銷項税額並不屬於財税[2016]43號文規定的不計入土地增值税扣除項目的允許抵扣的增值税進項税額，不能從土地成本中剔除，而應作為土地增值税計税收入，因此，土地增值税計税收入計算公式為：計税收入=全部價款和價外費用-增值税銷項税額=全部價款和價外費用-(全部價款和價外費用-當期允許扣除的`土地價款)/(1+11%)*11%。

因此，在國家税務總局未有新的文件出台前，計算土地增值税允許扣除的土地成本應按實際支付的價款計算，不應剔除抵減的計税銷售額對應的銷項税額，有利於清算時包括期間費用在內的加計扣除的基數加大。

　　三、企業所得税

　　1、預徵環節

《國家税務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得税處理辦法〉的通知》(國税發[2009]31號)第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現;第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計税毛利率分季度(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納税所得額。

營改增後，房地產企業銷售未完工開發產品取得的預收賬款含有增值税，但對如何從預收賬款換算為預售階段的收入，國家税務總局尚未明確。

土地增值税從本質來説也是一種所得税，我們可以參考土地增值税預徵的計徵依據：土地增值税預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值税税款=預收款-[預收款÷(1+適用税率或徵收率)×3%]，即從企業所得税角度，房地產企業銷售未完工開發產品的收入=預收款-應預繳增值税税款。

　　2、清算環節

國税發[2009]31號第九條規定，開發產品完工後，企業應及時結算其計税成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業的應納税所得額。

國税發[2009]31號第五條還規定：開發產品銷售收入的範圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入。由於增值税為價外税，所以開發產品完工後應確認的收入為：全部價款和價外費/(1+11%)。

　　四、會計核算

根據《企業會計準則第14號――收入》第四條規定：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認收入。(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;(2)企業既沒有保留通常與所有權相聯繫的繼續管理權，也沒有對售出的商品實施控制;(3)收入的金額能夠可靠的計量;(4)相關的經濟利益能夠流入企業;(5)相關已發生或將發生的成本能夠可靠計量。

實務中，房地產企業在簽訂預售合同後，一般在以下兩個時點確認收入實現，一是在商品房完工並驗收合格時確認收入;二是在商品房實際交付時確認收入。

　　五、各税種各環節計税依據比較