房地產開發企業預繳税款的會計處理

隨着財税【2016】22號文的出台，文件對房地產開發企業預繳税款的會計處理基本上已經完善，目前的爭議可能就是預繳税款的抵減方式，即是按項目抵減還是混合抵減?下面是yjbys小編為大家帶來的關於房地產開發企業預繳税款的會計處理的知識，歡迎閲讀。

　　一、基本規定

　　(一)税收政策規定

1、如何預繳税款?國税總局2016年18號公告明確規定採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值税。並在取得預收款的次月納税申報期向主管國税機關預繳税款。

2、如何抵減税款?國税總局2016年18公告規定房開企業納税義務發生時，應以適用税率計算當期應納税額，抵減已預繳税款後，向主管國税機關申報納税。未抵減完的預繳税款可以結轉下期繼續抵減。

從上述規定來看，目前的税收政策對房開企業預繳税款的抵減是允許不同項目混合抵減的，另外從增值税申報表的填報方面來看，也是支持混合抵減的。

　　(二)會計處理規定

企業預繳增值税時，借記“應交税費——預交增值税”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業應將“預交增值税”明細科目餘額轉入“未交增值税”明細科目，借記“應交税費——未交增值税”科目，貸記“應交税費——預交增值税”科目。房地產開發企業等在預繳增值税後，應直至納税義務發生時方可從“應交税費——預交增值税”科目結轉至“應交税費——未交增值税”科目。

簡易計税的項目根據財會【2016】22文的規定，“簡易計税”明細科目核算一般納税人採用簡易計税方法發生的增值税計提、扣減、預繳、繳納等業務，為此簡易計税項目的預繳增值税需通過“簡易計税”科目來反映，這個要與一般計税項目的預繳增值税通過“預交增值税”科目來反映相區別。

從上述規定來看，財會【2016】22號文對房開企業預繳税款的.抵減是按照項目對應抵減的思路來的。這就和税收政策不一致，產生了税會差異，對於該問題筆者將在下文通過三個案例進行詳述。

　　二、案例講解

案例1：明大房地產開發企業，一般納税人，有A、B兩個開發項目，均備案成老項目。

(1)2016年5月份，A項目預售取得房款2100萬元，B項目未滿足預售條件。

A項目預售取得房款，增值税納税義務沒有發生，只需要預繳增值税，由於房開企業是在取得預收款的次月納税申報期才向主管國税機關預繳税款，為此5月份的賬務處理不需要反映預繳增值税的處理，僅需做如下分錄：

借：銀行存款2100

貸：預收賬款2100

(2)2016年6月份填寫《增值税預繳税款表》申報後，A項目預繳增值税應做如下分錄：

借：應交税費——簡易計税60

貸：銀行存款60

(3)2016年6月A項目正式交房並取得後續房款10500萬元，B項目滿足預售條件，取得預售房款31500萬元。

①A項目正式交房，增值税納税義務發生，需要對預收房款2100萬和後續房款10500萬確認收入並繳納增值税，做如下分錄：

借：預收賬款2100

銀行存款10500

貸：主營業務收入12000

應交税費——簡易計税600

②B項目預售取得房款，按照上述分析，需做如下分錄：

借：銀行存款31500

貸：預收賬款31500

(4)2016年7月份納税申報後，需要做如下會計處理

①填寫《增值税預繳税款表》申報後，B項目預繳增值税應做如下分錄：

借：應交税費——簡易計税900

貸：銀行存款900

②A項目需繳納增值税：

A項目應納增值税税額=600-60(預繳的增值税)=540萬元

根據上述會計處理後“簡易計税”科目有借方餘額360萬元，2016年7月份企業無需繳納增值税，也就是A項目應納增值税540萬元被B項目預繳的900萬增值税抵減掉了。

從税收政策的規定來看，一方面不同項目預繳的增值税是可以混抵的;另一方面次月預繳的增值税即使還沒有繳款入庫，也可以馬上抵減申報應繳的增值税，不用等到預繳增值税入庫後下個月再抵減，這兩點從增值税申報表的填寫中可以得到實現。

綜上所述，房開企業在只有簡易計税項目的情況下，無論是單項目還多項目核算，税會不會出現差異，通過“簡易計税”這個二級科目就可以將相關業務核算清楚。

案例2：明大房地產開發企業，一般納税人，有C、D兩個開發項目，均為新項目，採用一般計税。

(1)2016年5月C項目預售取得房款5550萬元，D項目未滿足預售條件，仍在施工中。明大房地產開發企業2016年5月採購建築材料一批，取得增值税專用發票，含税價格1170萬元，取得建安勞務增值税專用發票11100萬元，該批專用發票統一在下月申報日期截止前進行勾選確認。

①C項目預售取得房款，增值税納税義務沒有發生，只需要預繳增值税，由於房開企業是在取得預收款的次月納税申報期才向主管國税機關預繳税款，為此5月份的賬務處理不需要反映預繳增值税的處理，僅需做如下分錄：

借：銀行存款5550

貸：預收賬款5550

②購入建築材料入庫時，並將建安勞務成本計入開發成本。由於增值税專用發票未認證，需要通過“待認證進行税額”科目進行過渡，具體會計分錄入下：

借：原材料1000

開發成本10000

應交税費——待認證進項税額1270

貸：銀行存款11270

(2)2016年6月納税申報期內填寫《增值税預繳税款表》，C項目預繳增值税需做入下分錄：

借：應交税費——預交增值税150

貸：銀行存款150

(3)2016年6月填寫增值税納税申報表前，對取得的發票進行勾選確認，需做入下分錄：

借：應交税費——應交增值税(進項税額)1270

貸：應交税費——待認證進項税額1270

(4)2016年6月C項目完工並交房取得後續房款27750萬元，C項目土地出讓金收據上顯示的金額為11100萬元。D項目滿足預售條件，取得預售房款33300萬元。

①C項目完工並交房，增值税納税義務發生，需要對預收房款5550萬元和後續房款27750萬元確認收入並繳納增值税，需做如下分錄：

借：預收賬款5550

銀行存款27750

貸：主營業務收入30000

應交税費——應交增值税(銷項税額)3300

②土地出讓金扣減銷售額的會計處理如下：

借：應交税費——應交增值税(銷項税額抵減)1100

貸：主營業務成本1100

③D項目取得預售房款33300萬元，需做如下分錄：

借：銀行存款33300

貸：預收賬款33300

④納税義務發生時，可將之前預繳的增值税結轉至未交增值税，需做如下分錄：

借：應交税費——未交增值税150

貸：應交税費——預交增值税150

2016年6月末轉出未交增值税的會計處理，需做如下分錄：

未交增值税=3300-1100-1270=930萬元

借：應交税費——應交增值税(轉出未交增值税)930

貸：應交税費——未交增值税930

2016年6月底未交增值税科目餘額為780萬元。

(5)2016年7月份納税申報期填寫《增值税預繳税款表》，D項目預繳增值税需做如下分錄：

借：應交税費——預交增值税900

貸：銀行存款900

根據上述會計處理後，“應交税費——未交增值税”科目貸方餘額為780萬元，表明企業7月申報應納增值税為780萬元，另外有預交增值税900萬元。

但是根據税收政策規定，D項目7月份預繳的增值税900萬元是可以直接抵減C項目的應納增值税，抵減之後該企業7月份應納税額為0，預交增值税餘額為120萬元。

綜上所述，房開企業在只有一般計税項目時，無論單項目還是多項目，均會出現税會差異，對此差異，筆者建議根據實際申報繳納的税金來進行賬務調整，可做如下分錄：

借：應交税費——未交增值税780

貸：應交税費——預交增值税780

在申報期內經過上述處理，也就是不等到D項目的納税義務發生就將其結轉到“未交增值税”科目中，而且這裏仍然依據税收政策的原則進行了混抵，這樣就可以使得税會一致。

案例3：明大房地產開發企業，一般納税人，有A、B兩個開發項目，均備案成老項目。還有C、D兩個開發項目，均為新項目，採用一般計税。

(1)2016年5月份，A項目預售取得房款2100萬元，B項目未滿足預售條件。C項目預售取得房款5550萬元，D項目未滿足預售條件，仍在施工中。明大房地產開發企業2016年5月採購建築材料一批，取得增值税專用發票，含税價格1170萬元，取得建安勞務增值税專用發票11100萬元，該批專用發票統一在下月申報日期截止前進行勾選確認。

①A項目預售取得房款：

借：銀行存款2100

貸：預收賬款2100

②C項目預售取得房款：

借：銀行存款5550

貸：預收賬款5550

③購入建築材料入庫時，並將建安勞務成本計入開發成本：

借：原材料1000

開發成本10000

應交税費——待認證進項税額1270

貸：銀行存款11270

(2)2016年6月份填寫《增值税預繳税款表》申報後

①A項目預繳增值税應做如下分錄：

借：應交税費——簡易計税60

貸：銀行存款60

②C項目預繳增值税需做如下分錄：

借：應交税費——預交增值税150

貸：銀行存款150

(3)2016年6月填寫增值税納税申報表前，對取得的發票進行勾選確認，需做如下分錄：

借：應交税費——應交增值税(進項税額)1270

貸：應交税費——待認證進項税額1270

(4)2016年6月A項目正式交房並取得後續房款10500萬元，B項目滿足預售條件，取得預售房款31500萬元。C項目完工並交房取得後續房款27750萬元，C項目土地出讓金收據上顯示的金額為11100萬元。D項目滿足預售條件，取得預售房款22200萬元。

①A項目正式交房：

借：預收賬款2100

銀行存款10500

貸：主營業務收入12000

應交税費——簡易計税600

②B項目預售取得房款：

借：銀行存款31500

貸：預收賬款31500

③C項目完工並交房：

借：預收賬款5550

銀行存款27750

貸：主營業務收入30000

應交税費——應交增值税(銷項税額)3300

④土地出讓金扣減銷售額的會計處理如下：

借：應交税費——應交增值税(銷項税額抵減)1100

貸：主營業務成本1100

⑤D項目取得預售房款22200萬元：

借：銀行存款22200

貸：預收賬款22200

⑥納税義務發生時，可將之前C項目預繳的增值税結轉至未交增值税：

借：應交税費——未交增值税150

貸：應交税費——預交增值税150

⑦2016年6月末轉出未交增值税：

未交增值税=3300-1100-1270=930萬元

借：應交税費——應交增值税(轉出未交增值税)930

貸：應交税費——未交增值税930

2016年6月底未交增值税科目貸方餘額為780萬元。

(5)2016年7月份填寫《增值税預繳税款表》申報後：

①B項目預繳增值税：

借：應交税費——簡易計税900

貸：銀行存款900

②D項目預繳增值税：

借：應交税費——預交增值税600

貸：銀行存款600

③將D項目預繳增值税結轉至“未交增值税”科目：

借：應交税費——未交增值税600

貸：應交税費——預交增值税600

經過上述會計處理後：“應交税費——未交增值税”科目有貸方餘額180萬元，表明一般計税項目需交納的增值税税額為180萬元。

同時，“應交税費——簡易計税”科目借方餘額為360萬，表明簡易計税項目多預繳了360萬元。

但是根據目前的税收政策，從增值税納税申報表的結構來看，簡易計税和一般計税預繳的增值税完成可以混抵簡易計税和一般計税應納税額，為此，2016年7月份申報期，明大房開企業應納税税額為零，預繳增值税餘額為180萬元，可結轉下期繼續抵減。